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如果想在大亚湾买房投资,那么你有没有冷静算过一笔账?可能房价涨到2万才能收回成本!

惠湾牛浩思小熊
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主楼
2017-06-15 23:40:03 来自iPhone客户端
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如果想在大亚湾买房投资,那么你有没有冷静算过一笔账?可能房价涨到2万才能收回成本!

进入6月份之后,大亚湾入市的楼盘项目越来越多了

我统计了一下近期开盘的、或者预计将要开盘的项目列表,还列出了牛浩思的楼评或者价格分析,大家有需要的话可以搜索一下 牛浩思-惠阳大亚湾 相关的帖子看看

购房之前多点参考总不是坏事,对不对

有疑问的话,更欢迎大家发帖与我们交流,我们一起学习,一起成长

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惠湾牛浩思小熊
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沙发
2017-06-15 23:42:02 来自iPhone客户端
言归正传,回到我们的主题

为什么会说大亚湾房价涨到2万才能回本?

憋急,我来给大伙慢慢算笔账
David82236
David82236

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板凳
2017-06-15 23:48:53 来自iPhone客户端
尼玛!屁都没说!
惠湾牛浩思小熊
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地板
2017-06-15 23:53:44 来自iPhone客户端
就以前几天去大亚湾澳头看的恒大依山海湾为例吧

下面是户型图,我比较喜欢95平的户型

3房2厅2卫,带入户花园,双阳台,通透,而且有赠送面积可利用

惠湾牛浩思小熊
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4楼
2017-06-15 23:56:25 来自iPhone客户端
一般屁是用来放的么

说……是个什么姿势
引用2楼David82236的发言:
尼玛!屁都没说!
惠湾牛浩思小熊
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5楼
2017-06-16 00:00:52 来自iPhone客户端
这是销售列的算价单

单价1.2万,总价114万,3成首付35万,贷款79万,月供4192

惠湾牛浩思小熊
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6楼
2017-06-16 00:04:23 来自iPhone客户端
这个户型不多,本次将推的大约只有50多套

据销售说很抢手,尤其是受投资客青睐

自住的话我可以理解,这种户型确实能成为很多人,尤其是刚需购房者的心头爱

但是,投资?我就有点不懂了……
地产经纪人调调
地产经纪人调调

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7楼
2017-06-16 00:21:04
50万投资  投大亚湾 哪里好?
惠湾牛浩思小熊
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8楼
2017-06-16 00:24:53 来自iPhone客户端
我来简单的算算账,看到数字就犯晕的同学憋慌,我的数学也不好,咱们只采取不用脑回路的基本算法,看看投资到底划不划算

先来算算成本,买一套95平的房子,再到转手卖出,需要投入多少成本

首付35万,这个少不了

月供4192,持有期按照最少的5年来算吧

4192元 * 12月 * 5年 = 25万

解释下为什么是5年,惠州不限购但是限卖,办理不动产登记证后3年方可转让,这个3年政策期少不了。

恒大依山海湾定于2019年上半年交楼,我们本着对大房企的品牌信任感,相信恒大会提前交楼,那么最快也要等到2018年,这至少又是1年时间。

交楼后,就要等办理不动产登记证了,一般房企正常情况下不拖延的话,2年之内办好是符合规定的。我们还是本着对大房企的品牌信任感,相信恒大能快速办好,那么这只少又是1年时间。

等交楼+办证的时间,只少2年!

再加限卖的3年政策期,5年已经是最理想的状态了吧?
惠湾牛浩思小熊
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9楼
2017-06-16 00:35:18 来自iPhone客户端
首付款35万 + 供楼款25万 = 60万

到房子可以正式挂牌出让的时候,你至少要付出60万的现金成本!

那么,5年之后房价要涨到多少,你卖出去才能收回60万的成本呢?

按照这样户型95平的面积来算,60万/95平米=6315元/平

也就是说,按1.2万的买入单价算,这套房子至少要涨到1.8万/平,卖出去才可能回本

如果再算上各项税费,住宅维修基金,还有物业费(恒大依山海湾的物业费可是2.4元/平哟……),挂牌售价如果不到2万/平,你甚至会亏本!
惠湾牛浩思小熊
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10楼
2017-06-16 00:50:17 来自iPhone客户端
如果,5年后,我们怀着对未来美好的预期,你的房子房价涨到2.2万/平,也就是整整涨了1万/平,你卖出去,可以赚到19万…

投资60万,5年时间,赚19万,这个回报率大家可以对比银行的定期存款利率自己算一下,那个更合适一些

况且,5年时间,房价涨1万,你对楼市的未来真的这么信心十足吗?

想着投资的朋友,买房的时候你们真的有仔细算过吗?
惠湾牛浩思小熊
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11楼
2017-06-16 00:54:05 来自iPhone客户端
最后,真诚的对关注大亚湾的人说一声,自住是可以考虑的,当下还算是个不错的时机。但是投资,请一定要谨慎一些,一定要多想想清楚再做决定。

可能,并不是大亚湾没有足够的好,而是你自己对回报的期望定得太高!您说呢?
果龙
果龙

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12楼
2017-06-16 00:58:23
     付出成:::


     首付  35万  申请贷款 79万  供楼 5年   25万 (其中还了本金 大概12.5万,利息12.5万)   现金 60万  这个算法没有错

     办证的税费 1万多 + 物业管理等费用  = 2万吧 

     如果按照5年后  1.5万卖掉。。。可以拿回来多少,算一下:


     1.5 万 X  95 = 142.5 万  ,这个时候还欠 银行    79-12.5万=66.5万   ,142.5万-66.5万 =76万现金

     75万-上面付出的 62万  = 13万盈利

 


     PS 这里不用提什么装修出租,一个是租金低,二是 出租后的租金估计抵不上装修的费用,别人住3年,装修也很烂了


 另外,我们也要注意点,惠州的房子,二手房的价格要比一手的价格低很多。。。也就是现在常见的现象,一手楼卖15000,二手楼卖12000  ,你想要15000卖掉,那也就是发展商的一手楼的价格要到18000。。。这个涨幅50%难度就不好说了


 我不知道我上面算法有没有问题。。。
     


     

果龙
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13楼
2017-06-16 01:04:38
   补充一下::

   退一步来说,上面提到的13万收益是 有风险的,也就是你要 博5年后 发展商的一手楼要涨50%,目前这个市场看起来可能性很小。。。


  另外,算一下35万现金 +25万定存的 收益:

  35万现金 我们就按照5%的 理财算吧。。

  35X1.05 (5次)=45万  收益 10万

  零存整取 4200 5年的收益 大概 是 多 2万2  也就是  总收益 12万多。。。和买房获利13万差不多
晨昏线2007
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14楼
2017-06-16 08:07:31 来自m.szhome.com
这种算法明显有问题。持有成本=35万首付5年利息+25万贷款利息+买房交易费+管理费等
引用9楼楼主的发言:
首付款35万 + 供楼款25万 = 60万

到房子可以正式挂牌出让的时候,你至少要付出60万的现金成本!

那么,5年之后房价要涨到多少,你卖出去才能收回60万的成本呢?

按照这样户型95平的面积来算,60万/95平米=6315元/平

也就是说,按1.2万的买入单价算,这套房子至少要涨到1.8万/平,卖出去才可能回本

如果再算上各项税费,住宅维修基金,还有物业费(恒大依山海湾的物业费可是2.4元/平哟……),挂牌售价如果不到2万/平,你甚至会亏本!
晨昏线2007
晨昏线2007

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15楼
2017-06-16 08:26:28 来自m.szhome.com
如果上涨到1.8万一平,总价大概170万,升值50万,5年持有成本大概30万,净利20左右。
0755home
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16楼
2017-06-16 08:52:21
求你别算了。

waliang  waliang的。。。

主妇菜蓝子
主妇菜蓝子

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17楼
2017-06-16 09:21:18
惠州变现能力低
silangtw
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18楼
2017-06-16 09:22:35
你这种算法算是醉了,求你别丢人现眼了行不?还分这么多个帖子。

持有成本:35万 5年存款利息(10万,按5%多点平均投资收益复利计算), 25万供楼款 5年分月定投利息(平均收益还按上面的算,差不多3.5万), 贷款5年总共付出的利息(大约是18万),其他物业管理+办证等费用(2万左右),总成本33.5万左右。这房子卖的时候到1.55万/平基本就持平。

这个是纯投资,持有期间也不做出租或是半自住什么之类的。


hanhan1054
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19楼
2017-06-16 10:57:38 来自iPhone客户端
楼主你的数学一定是体育老师教的,没错一定是这样
淘房哥-学霸先锋
淘房哥-学霸先锋

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20楼
2017-06-16 11:17:26
我了个天,我是学霸,我已经看不下去了
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