东莞官宣，103个城中村近期改造！2023-2035专项规划公示

11月11日，东莞市住房和城乡建设局公示《东莞市城中村改造专项规划（2023-2035年）》（以下简称专项规划）规划成果的批前公示，规划期限2023年至2035年，近期到2028年。

根据专项规划显示，东莞将构建“大、中、小圈 ”改造体系，规划划定2024年启动改造的“小圈”项目103个。划定城中村改造“中圈”片区220个（近5年）。规划划定城中村改造“大圈”片区405个（未来15年）。

近期实施计划中，划定近期改造重点地区：

● 中心城区“黄金双轴”地区；

● 水乡新城、虎门高铁站、东莞火车站、常平火车站、滨海湾站周边地区；

● 中心城区“三江六岸”及“东莞记忆”周边地区、石龙中山路-石碣袁 崇焕纪念园周边地区、林则徐销烟池及太平水道两岸地区；

● 松山湖科学城、大湾区大学松山湖校区、塘厦电子信息重点项目周边地区。

专项规划表示，近期将着力推动2024年小圈项目实施，并根据重要性、示范性、成熟度， 聚焦中心城区和城市重点地区，选定市级重点示范项目。

“大、中、小圈 ”改造体系

一、构建 “大、中、小圈 ”空间体系

构建城中村改造“大、中、小圈”空间体系，强化城中村改造空间引导、功能引导和时序引导。

划定城中村改造“大圈”：城中村改造“大圈”，是东莞城中村分布集聚区域，是东莞未来15年城中村管控基本底盘。规划划定城中村改造“大圈”片区405个。

城中村改造“中圈”，是在“大圈”中选定的近 5 年城中村改造集聚空间， 是实施统筹连片改造开发的区域，是城中村改造规划统筹、利益统筹、政策统 筹的空间单元范围。规划划定城中村改造“中圈”片区220个。

划定2024年启动的城中村改造 “小圈”项目：城中村改造“小圈”，是基于“中圈”，根据改造紧迫性、成熟度、重要 性，依据“总量控制、结构合理、供需平衡”的原则，合理确定居商用地和工 业用地出让规模、时序、节奏和结构，遴选每年度实施的城中村改造项目范围。 规划划定2024年启动改造的“小圈”项目103个。

结合东莞实际识别城中村

充分考虑东莞“城乡融合、产村混杂”的空间特点，按照“不适应国土空间规划的要求、 不适应城市发展一体化的功能、不适应人民现代美好居住生活的需求”原则，将国土空间规 划划定的城镇类管理单元、重点产业单元、重点功能片区、重点发展地区内现状为集体土地 属性，村民宅基地范围在内的建成区域统筹认定为城中村。

依所处的区位不同，将城中村划分为城市社区型城中村、产业社区型城中村两类。

明确城中村底图底数

一、识别全市城中村分布

全市划定城中村总面积96平方公里，主要集中位于中心城区、松山湖、滨 海湾新区国土空间规划确定的“一主两副”地区，依所处的区位不同，将城中 村划分为城市社区型城中村、产业社区型城中村两类。

改造目标和策略

一、综合改造目标

消除安全风险隐患：拆除乱搭乱建、解决危房问题，打通消防通道，布局消防救 援设施，构建防洪排涝设施系统，消除公共卫生和城市安全风险隐患。

完善基础设施配套：系统完善消防、给水、排水、供电、通信、燃气等基础设施， 完善基础设施配套完善配套教育、医疗、养老等公共服务设施，解决规划设施落地难和末端管网老化问题。

加强历史文化保护：保护与活化利用城中村内古树名木、山水资源、历史建筑等特色资源要素，塑造城市特色风貌。

促进产业转型升级：对村集体工业用地、宅基地，实施连片改造，打造新型产业社区，实现以产兴城、以城聚人、以人兴业，促进产业转型升级。

提高土地使用效率：推动城中村全域土地综合整治，盘活低效存量建设用地、闲置地，清理违法用地，整合土地资源要素，一体化打造生产、 生活、生态相融共生的复合空间，提高土地使用效率。

夯实基层治理基础：夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。

二、改造策略

1、分区差异改造

中心城区实施城中村综合性全面改造：中心城区是城中村改造的主战场与核心区域，以城中村综合性全面改造完善中心城区城市功能、拓展发展空间、提升城市品质，提高中心城区综合服务能级与综合承载力。

松山湖科学城、滨海湾新区、水乡新城及轨道交通枢纽地区实施城中村综合性全面改造：以城中村综合性全面改造为松山湖科学城的科技创新 职能、滨海湾新区对外开发职能、水乡新城片区服务职能、 轨道交通枢纽地区TOD开发等专项职能提供发展空间。

各镇聚焦城镇中心、重点产业单元实施城中村示范改造：通过改造一批城市型城中村打造新型城市社区，建设精致城镇中心；通过改造一批产业社区型城中村，建设新型产业社区，促进产城融合。

2、改造策略

（1）分类综合施策

采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，“需拆则拆、应整尽整”，分类实施城中村改造策略，有力有序有效推进城中村改造，使城中村融入城市道路网、市政网、服务网，建设新型城市社区与产业社区。

拆除新建类改造：对具备条件的城中村拆除全部或者大部分原有建筑物、构筑物及其他地上附着物， 并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造。

整治提升类改造：对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照城市标准通过建筑局部拆建、功能改变、 整饰修缮等微改造，消除安全隐患、完善公共设施、提高居住品质。

拆整结合类改造：指拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

（2）分期有序实施

中长期全面管控城中村底盘：将规划识别的城中村图斑作为东莞未来15年的城中村管控基本底盘。

近期加快推进城中村改造项目实施：依据分区差异化改造策略，明确近期 3—5 年改造区域，开展系统谋划，确定改造类型、 改造内容、改造时序，形成近期改造项目库、时间表、路线图，有序推进实施。

“大中小圈”改造体系

一、实行圈内圈外差异化更新准入：村改居商城市更新需做好与城中村“大中小圈”衔接，具体管控要求根据相关政策执行。

二、实行农房分区管控：农房分区管控需做好与城中村“大中小圈”衔接，具体管控要求根据相关政策执行。

三、加强“大、中、小圈”规划谋划：

中圈编制片区统筹规划：摸清现状情况、土地情况、权属情况、资源情况，落实国土空间规划底线管控要求和空间布局引导，科学划定改造项目范围，明确改造方式类型，提出改造重点内容与特色要求， 制定五年分期推动计划。

小圈编制年度计划：确定年度改造项目库，拆除新建类项目编制改造单元规划，整治提升以及拆整结合项目 编制“一村一策”实施计划，作为面向年度实施项目的改造和设计方案。

四、改造方案和设计方案要做到“三个清晰”：

规划清晰：系统性编制改造规划，实行 区域统筹、成片开发、集中 配套，合理布局生产、生活、 生态空间。

路径清晰：城中村改造实行政府主导、 净地出让，可结合东莞实际， 明确各单元细分开发主体以 及实施模式。

目标清晰：按照目标要求倒排时间节 点，明确拆迁谈判、办理 规划条件、完成方案报批、 完成供地、完成拆除、取 得工规证、施工许可证、 动工建设时间，挂图作战。

五、建立“大、中、小圈”动态调整机制：大圈五年一评估、中圈三年一维护、小圈每年一更新。

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