深扒全市去化周期！有的板块，房子要9年才能卖完...

不容易啊，总算还有人关心房子。

上周，在全市供应盘点稿件发出后，一位粉丝在后台留言：想看各镇街的去化周期。

这可是四年老粉的头一次留言，必须要满足！

这不，宠粉的房姐马上就来交作业了。

东莞34镇街新房、二手房的去化周期，全部奉上~

大家还有啥想看的，也欢迎在后台留言哦。

最短6个月，最长9年

34镇街新房去化周期出炉

我们先从新房开始。

大家知道，东莞有多少套新房在卖吗？

截止到7月31日，一共约39277套（数据来源瑞城搜）。

得益于紧巴巴的土拍数量，东莞的新房量其实并不多，甚至可以说有点少。

这一点，从上半年大湾区排名倒数第一的新房成交量就知道了。

丨上半年，东莞新房成交量大湾区排名倒数第一

不过，虽然新房数量不多，但去化周期也着实不快。

据统计，目前东莞全市新房平均去化周期约25个月。

相比2021年的高峰期，多了5倍有余...（2021年东莞新房消化周期约5-8个月）

也就是说，即便在没有新增供应的情况下，这接近4万套的房子，要2年多才能卖完。

当然，这还只是全市的平均水平。

如果分解到镇街的话，数据更加触目惊心。

来，看看各镇街的去化周期一览表：

据统计，全市去化周期低于1年的镇区，只有2个。

分别是滨海湾新区以及谢岗。

两镇区均只有1-2个在售项目，不到300套的货量，且都有着比较稳定的出货能力，让全镇区保持着比较健康的去化周期。

（比如滨海润府，是上半年全市新房成交销冠）

丨滨海润府，一个盘支棱起一个片区

往下一档的，去化周期在1-2年，共有8个镇街。

长安、南城、东城、松山湖等热点片区，均在此列。

这一档，也是全市新房竞争最为激烈的片区，有着一众明星项目支撑，价格与品质双双内卷。

同时，片区本身购买力较为充足，能够稳定消化掉余货，也不用太担心。

再往后的镇街，情况就没这么乐观了。

去化周期在2-3年的，共有8个镇街；

去化周期在3-4年的，共有6个镇街；

去化周期在4-5年的，共有3个镇街；

去化周期在5年以上的，共有6个镇街；

算下来，全市有23个镇街，去化周期在2年以上...

到了这个梯队，要想快速出货，除了产品拿的出手，就全凭价格博弈了。

更扎心的是，这个去化速度，还是建立在本就不多的库存量之上。

比如石排，100套的库存量，要卖5年；

比如企石，576套的库存量，要卖近6年；

比如莞城，338套的库存量，要卖8年；

去化周期最长的道滘，约2000套的房子，要9年才能卖完。

没想到吧

二手成交周期，水乡和东部片区有反转

接下来，再来看二手房的情况。

在经过反复的调控后，东莞的二手挂牌量已经趋于稳定。

截止至8月19日，贝壳上共挂牌66484套二手房，比新房还多了2万余套。

丨图源贝壳找房，数据截止至2024.8.19

虽然数量更多，但二手房的去化周期，和新房其实相差无几。

去化周期在1年以内，有1个镇街；

去化周期在1-2年的，共有9个镇街；

去化周期在2-3年的，共有9个镇街；

去化周期在3-4年的，共有13个镇街；

去化周期在4-5年的，有1个镇街；

与新房相比，各镇的二手房去化周期虽无明显优势，但胜在更加平均。

另外，比较有意思的是，各镇街的二手房去化周期往往和其热门程度呈反比。

比较热点的片区，二手房去化周期反而比较久。

比如长安，新房去化周期排第3，二手排28；

比如东城，新房去化周期排第4，二手排19；

比如松山湖，新房去化周期排第7，二手排20；

比如南城，新房去化周期排第10，二手排21；

主要原因，是热点板块二手房供应量大，相比新房，竞争自然也更加激烈。

相反的，水乡、东部这些稍微比较冷门的板块，二手房去化周期反而更快一些。

比如麻涌，新房去化周期排第23，二手排第1；

比如望牛墩，新房去化周期排第19，二手排第2；

比如桥头，新房去化周期排第27，二手排第3；

相比于热门区域，这些板块二手房存量较少，价格更加实在，购买需求也更加纯粹。

丨麻涌二手房成交均价仅1万/平

当然，这并不是说水乡、东部片区的二手房更好卖。

毕竟每个板块之间房源基数都有所不同，市场容量也各有参差。

热门板块关注度高，但竞争大；冷门板块竞争小，但市场需求也小。