均价最低8千/平，1字头买地铁盘！东城二手房这么卷了？

看来，二手这个系列，大家还是蛮喜欢的。

大家爱看，房姐爱更。相信有老粉应该记得，关于东城二手现场踩盘的文章，房姐不久前就出过一期。

思前想后，本次这篇二手专题，还是留给东城。

没错，这次我们把目光聚焦到东城上下桥一带。

没有调查就没有发言权，房姐决定，过去瞅瞅！

上下桥/桑园及其周边

提到上下桥，也许大家会首先想到，这边的水果批发市场。

毕竟，这边拥有珠三角重要的水果集散地，不仅品类丰富，价格还便宜；车水马龙的运输、活跃繁忙的交易，让这里的人气，一直很旺。

一路之隔的桑园，也是内藏玄机，多元化的产业，让这一带不仅成就了一批又批的老板，也吸引了大批打工人在这边奋斗。

有人气的地方，居住氛围和居住需求，同样是毋庸置疑的。

但是，手握这么好的底牌，却经常被诟病板块价值一般。那么，这一带的二手情况到底如何？

目前，区域内挂牌均价约为1.6-2.5万/平，同时，小区挂牌数量也较高。

| 上下桥/桑园社区二手房挂牌成交情况

嘉宏锦园

据门店表示，嘉宏锦园是2015年的次新盘，从17年竣工至今，目前居住氛围较为醇熟。

小区花园较大，由14栋高层住宅和34栋别墅组成，算是上下桥-桑园片区内品质较高的小区。

但是，硬伤确实存在。小区周边缺乏比较大型的商业综合体，而且也靠近环城东路，相对会比较嘈杂。

2021年正值高位时，嘉宏锦园成交均价去到3.84万/平；

再看今年6月的成交价，接近折半

根据贝壳网显示，目前全小区共挂牌91套房源，以二三房户型为主。

万科幸福城

万科幸福城，2013年建成的小区，于2017年发售。

和嘉宏锦园一样，都是规模较大的社区，且设施齐，但同样周边商业和医疗配套相对缺乏。

据中介表示，相比两年前，成交均价可以去到3.73万/平，目前，小区成交均价约1.79万/平，挂牌房源同样主要是以二三房户型为主。

以目前这个价位入手万科小区，确实是非常优惠，作为次新房刚需上车也很划算。

盈彩美地

同样是超20年老小区，比起附近的东宝花园、美地芳邻，盈彩美地外立面不仅保存完好，其成交均价更是直接压一头。

据中介表示，盈彩美地7月挂牌均价为1.8万/㎡左右；

东宝花园：7月挂牌均价8842元/㎡；

美地芳邻：7月挂牌均价12913元/㎡；

虽然都是老小区，走了一转就明白，这价格拉差却不无道理。

相比嘉宏锦园和万科幸福城，盈彩美地的挂牌量还是比较少的。

毕竟，小区正门就是东宝路，门口就有盈彩美地公交站，离天宝、下桥地铁口也不会很远，这地段确实非常不错。

蔚蓝星湖

蔚蓝星湖，这个刚好满20年的小区，依然是看二手朋友们爱对比的对象。

据中介介绍，小区好多都是周边学校和医院的教师、医生，并且大多数住户以三代人为主，这圈层、邻里关系确实很吸引，小区配套醇熟、居住氛围浓厚。

小区2021年9月时成交均价为2.8万/平左右，目前，小区成交均价约1.6万/平。

再翻看挂牌的户型，大部分以92平三房为主，适合首套刚需人群。

温塘/石井/星城及其周边

接着，我们往离得不远的温塘/石井/星城等社区转了转。

作为东城土著多驻扎的区域，这一片的二手房交易，较为慢热。

随着2020年全面普涨，这些区域的楼市，也曾有过风光时刻。

但如今时过境迁，再回头看，还是被时代挤干了水分。

目前，区域内挂牌均价约为2-3.2万/平，实际成交价还会更低。

| 温塘/石井/星城社区二手房挂牌成交情况

凯晟景园

该盘是凯晟事业在东莞的处女作，共计8栋楼，成一字型排布。

据走访，该盘为次新盘，外立面保存完好，同时引入了万科物业，是为二手买卖的加分项。

目前该盘房源多为毛坯状态挂牌，最低一套房源单价27314元/平。

在成交端，房源挂牌周期较长，多为1年挂牌以上房源成交。

而根据门店走访，中介表示该盘诚意放盘较少。

据悉，该社区今年贝壳端成交3套，整个社区成交超10套。

此外，该社区整体户型偏改善置业，以超100平以上的三四房为主，且为次新小区，改善置业可多留意一二。

东城碧桂园

东城碧桂园，也是片区内楼龄较新的小区。

其周边有星河城、33小镇等丰富的商业配套，家楼下便是菜市场，集聚着琳琅满目的各类底商，日常生活尤为便捷。

凭借着优越的区位和配套，东城碧桂园曾在2021年高峰期冲出了4.88万/平的成交均价；

但随着大市跌宕，2024年成交均价约2.9万/平。

根据贝壳网显示，目前全小区共挂牌39套房源，以大三房为主。

中介表示，东城碧桂园有一定的带看量，但客户会对周边多个小区进行比价，截至目前今年共成交约4套，包括贝壳网仅成交1套。

中惠丽阳时代

中惠丽阳时代，石井社区的刚需战斗机。

其涵盖一房至五房户型，主要以建面约26-62平刚需户型为主。且邻近33小镇、星河城、万达商圈，行政划分属于东城。

目前，小区成交均价约1.67万/平。

| 中惠丽阳时代部分成交，截图自贝壳

单价低，总价低，地理位置较优，不少有需求的家长易入手，日后用作陪读或出租。

所以看到，中惠丽阳时代为片区内成交较活跃的二手小区，且成交以小户型为主。

从巅峰的5字头，再到如今越来越多的2字头，有人全身而退，有人割肉离场。

东城的二手，终究颠成了曾经不敢想象的模样。

但是，调侃归调侃，真要跌到白菜价，还是建议少做这种梦。（你懂的）

毕竟，东城的价值摆在这里，现在下场，如果用抄底，真的不为过。

1字头住东城，想想还是真的香。

或许，这是东城的包容性吧。