东莞一二手拼刺刀！二手以价换量，哭着卖出11801套

年中考试结束，来，我们看下东莞二手成绩单。

2024上半年东莞全域成交约11801套，成交均价约1.8万/平，同比去年上半年成交套数下降约29.17%。（来源：东莞住建局）

二手市场内部，暗流涌动，并未如此顺遂。

但“比上不足，比下有余”，破万套的二手成交量，依然比新房成交量足足高出一截。

于是在上半年，房姐不仅仅从成交数据，还与团队小伙伴们踏遍各大片区的中介门店，为你还原一个更为真实且全面的市场：

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接下来，房姐抽丝剥茧，解读2024年上半年的二手情况。

以价换量明显

成交量不值得“吹”，可也没那么稀烂

开门见山，我们直接看上半年东莞二手房市场的全貌。

🚩利好持续增加，二手成交量走势稳定

约11801套成交，是什么水平呢？

我们将东莞近年以来的数据进行对比，虽与去年超1.6万套巅峰时刻还有一段距离。

但破万套的成交量接近市场上扬的阶段，绝不至于吊车尾，表现中规中矩，趋于平稳。

| 东莞近五年上半年二手成交情况，仅供参考

再拉开各月来看。

除了2月春节假期影响之外，多月均保持2000套左右、超20万平的月成交量。

并且共有5个月，二手成交量碾压一手。

可见，在降首付、降利率等一套组合拳的上半年，二手占据市场主导权，有一定的需求在逐渐地、合理地进行成交。

而值得关注的是，房姐在6月份多次实地踩盘摸查发现，市场有一波成交量上涨，由于网签会有滞后性，我们可以再留意7月公布的数据。

| 2024年1-6月东莞一二手成交情况，仅供参考

🚩二手降价房源越卖越多，市场持续以价换量

饶是如此，在稳量的背后，“降价”二字大家应该都听腻了。

从价格上看，2023年全年二手均价约2.2万/平，对比2024年上半年均价约1.8万/平，大幅下降约0.3-0.4万/平。

若以月度为度量尺度，1月到6月均价从1.97万/平至1.76万/平，同样持续下探、下探、再下探。

所以，二手能保持一定的成交量，是用价格换取的。

| 2022-2024年东莞月度二手成交量价情况

不信且看：

近两年来二手持续上涨的挂牌量，还有众多次新房加入竞争队伍，市场可选性空前广阔。

供过于求会导致的结果，就是降价。

不少业主为了解套，开始猛烈攻势，能卖则卖，能给的，真的都给了。别问，问就是没有内裤了。

是的，那些2018-2020年曾经排队买的房，如今二手成交价格已回到开盘价。（注意，是成交价，不是挂牌价哦）

| 东莞部分二手成交及开盘价对比，仅供参考

🚩二手议价空间大，吸纳大量刚需客户

那么，究竟是谁在买二手房呢？

在面积段方面，建面约90平以下成交占比约36%，约90-120平占约45%。

在总价方面，总价约100-150万占约25%，总价约150-200万占约25%、总价约200-300万成交占比约22%。

这也佐证了，二手住宅市场以刚需、刚改客群为主。

| 上半年二手成交结构，仅供参考

普涨时代不再，好产品、好价格才有出路。

如今市场能吃得开的，要么刚需、刚改追求性价比，最好是一次性价格能到位的；而高净值人士也需要追求资产的安全性。

明争暗斗的价格战中，二手价格空间更大，能吸引更多刚需、刚改客。

所以，二手和新房逐渐分道扬镳，二手抢走刚需客群；更高品质的新房改善产品，争夺改善市场，两者开始奔赴不同的方向。

各镇街成绩单出炉

量价同步下降

了解完二手房的基本面，接下来，我们来看细分情况。

33个镇街中（滨海湾新区暂无二手成交），二手网签成交量同比去年均出现不同程度回落，成交均价同比同样下降明显。

其中，约10个镇街/园区成交超300套以上，亦有8个镇街成交量不超百套，各镇街二手市场继续分化。

| 各镇街1-5月二手成交情况，仅供参考

🚩从成交套数上看：前十名以主城、临深的镇街为主

首先，二手成交大佬常平稳定发挥，成交超800套位于榜首。

前十名的镇街当中，来自主城的南城、东城、莞城共成交约1826套。

一方面，在绝对中心下，这里有着优越的地段和完善的配套资源，尤其是上半年家长最关注的学校问题，主城依然是置业热点；

另一方面，主城新房市场主要以改善为主，有比较多刚需买家只能转向选择二手。

而来自临深片区的樟木头、塘厦、凤岗共成交约1738套，在政策利好和价格大幅下调的冲击下，也有促进成交量。

| 2024年1-5月二手成交情况，仅供参考

此外，水乡片区和东部产业园片区多个镇街，则在这场较量中，成交甚少破百，数据惨淡。

究其原因，区域内新房市场去化慢，不少项目降价换量，一手和二手单价几乎持平，客户则偏于投向购买新房。

🚩从成交均价上看：东城较为稳定，松山湖单价最高

在价格一众大幅度下降情况中，东城、石排、清溪小幅下降约5-6%。

关注点最高的东城，二手均价约25661元/平，排名全市第三，也是所有核心区域当中降幅最小的区域。

仔细来看，东城高端社区价格虽坚挺，但却十分惜售；而市场寒风吹到刚需上，依旧难以扛住，出现了明显的口子。

| 光大天骄御峰绝佳的城市景观©东莞房姐

整体而言，这里作为老钱派自住的聚集地，价值的确更为企稳。

无需贱卖续命、无惧市场起伏波动，是多数东城业主的十足底气。

就在上周房姐也出了东城二手专篇，回顾可戳👉交作业！爆踩15家门店8个社区，东城的二手市场好魔幻啊

| 东城是典型的东莞富人区©东莞房姐

再来看全市二手价值度最高的区域——松山湖，成交均价约38698元/平，同比下降约14%。

主要原因，从2023年伊始，松山湖新房市场迎来了近十年前所未有的供应量。

这使得一二手楼市之间悄然转变：不再一手紧俏，二手价高。

另一小部分原因，在今年上半年受到学qu房的影响，松山湖以家长偏爱的低总价、小面积段笋盘房源走量，拉低平均单价。

但改善、豪宅热盘单价仍然较为坚挺。

热门单盘榜单出炉！

高埗新世纪颐龙湾夺魁

最后，来具体看单盘情况。

在上半年，新世纪颐龙湾、南部湾万科城、卓越蔚蓝城邦占据成交量前三名，二手大盘，依然是成交大户。

从上榜楼盘整体来看，排名靠前的楼盘，往往占据不俗的地段、齐全的城市配套等，加之房价友好的区域大盘为主要卖点，牢牢掌握着市场话语权。

| 二手单盘排行情况，仅供参考

二手销冠大盘新世纪颐龙湾，名副其实的千亩大城。

其地理位置临近主城区，作为次新房小区，不仅占地面积大，而且环境舒适，涵盖多款户型可选，深受城区外溢客户喜爱。

与其成交量不分伯仲的南部湾万科城，也是虎门最大二手盘，凭借着完善的配套和亲民友好的万科物业，曾多年创下全市成交第一。

更值得一提的是，从二手成交TOP10社区上，万科的二手盘强势占据4席，独领风骚。

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不过，再细细将价格拉开，整体单价呈现下降趋势。

那些曾经备受热捧，但又鲜少支撑的二手盘不再嚣张，价格已逐步地、合理地回归到市场之中。

二手热盘保持着一贯较为充足的热度，也不能免俗地，随着大环境集体下调价格。

五个典型热盘基本为大体量社区，挂牌房源多，一部分二手业主为了快速出货，于是不停降价暗中battle，单价从2021年高位至今已整体下降约10-35%。

| 仅供参考

写在最后：

全新的下半年，需要新的信心。

经历了高峰，体会过低谷，不得不承认的事实，现今楼市的根本原因，是信心和预期的缺失，是经济基本面还不够夯实。

虽然东莞二手整体量价齐跌，但投资客退潮，加速挤掉泡沫，展示了更本真的样貌。

所以在当下，二手楼市天平已向买家倾斜，这也是买家所向往的更明确清晰、健康合理的市场氛围。

最后，二手不仅要看市场，还要靠个人博弈，多去中介门店对比，结结实实跑下来，心中自有答案。