2021年广州成交再创新高，2022年还能买吗？

2021年，广州楼市“高开低走”，但整体成交依然维持高位。据乐有家研究中心数据显示，2021年广州一手住宅成交量超11万套，同比增长4%，创近5年新高。2021年1-11月广州二手住宅过户量近11万套，创近4年新高。

政策严调控下，投资性需求减少，刚需及改善型需求提升。2022年在信贷环境相对宽松环境下，广州楼市相较于2021年下半年市场会有所回暖。

一手住宅

1、2017-2021年广州一手住宅年度供销情况

供求均维持高位

一手住宅预售方面，广州一手住宅2021年1-11月预售累计近11万套，同比增长5%，连续两年维持高位。供应量加大一方面由于广州近几年土地供应量较大，新房集中入市，另一方面，得益于广州2020年开启一轮上涨行情，企业推盘意愿增强，积极抢收。

数据来源：乐有家研究中心

备注：2021年1-11月预售108559套，12月为预估数据

一手住宅网签套数方面，高供应量带动下，成交维持高位，2021年广州一手住宅网签量超11万套，同比增长4%，创近5年新高。

数据来源：乐有家研究中心

2、2021年广州一手住宅月度供销情况

下半年供应力度加大，成交高开低走，年底翘尾

据乐有家研究中心数据监控显示，2021年8月开始广州一手住宅预售力度加大，下半年企业资金压力加大，积极推盘抢收回款，8-10月，广州一手住宅预售套数均在1万套以上，10月更是接近1.8万套。

数据来源：乐有家研究中心

网签量方面，呈现高开低走，年底翘尾的状态。1-4月市场热度延续，除2月春节外，1-4月月度成交量均在1万套以上，4月广州被约谈后，连续出台两次新政，限价、限购、限贷、限售全面收紧，市场有所降温，5-10月市场成交量逐步下滑，成交量下跌至7000套左右，11月在中央稳楼市积极政策利好下，广州银行普遍下调房贷利率，市场有所回暖，加上年底企业冲刺业绩，营销力度加大，12月成交量冲至年度高位，接近1.4万套。

数据来源：乐有家研究中心

3、2021年广州各区供销情况

增城一骑绝尘，其次为黄埔、南沙、番禺

据乐有家研究中心数据监控显示，除黄埔、南沙、天河、越秀外，其他各区供应量相较2020年均有所增长，其中，增城依然为第一供应大户，2021年前11个月，增城一手住宅供应量为33587套，同比增长38.5%，占广州全市供应量的31%。第二梯队为番禺、黄埔、南沙，供应量分别为15124套、14748套、12604套。

数据来源：乐有家研究中心

各区网签套数来看，增城网签量一骑绝尘，2021年增城累计网签量为32535套，同比增长17.7%，其次为黄埔、南沙、番禺。

数据来源：乐有家研究中心

三、二手住宅

1、2017-2021年广州二手住宅过户走势

创近四年新高

乐有家研究中心数据统计显示，2021年，广州二手住宅成交套数超11万套，同比增长5%，创近四年新高。

数据来源：乐有家研究中心；2021年12月为预估数据

2、2021年广州二手住宅月度过户走势

高开低走，年底翘尾

上半年，广州二手住宅行情较好，月均成交量均在1万套以上，7-8月受调控影响，市场有所降温，8月31日广州出台二手房参考价，市场预期进一步走低，10月二手住宅成交量仅为5000套左右，相较于上半年下跌近半，11-12月，在信贷环境放松利好下，二手住宅成交量有所回升，但相较上半年仍有较大差距。

数据来源：乐有家研究中心； 2021年12月为预估数据

3、2021年广州各行政区二手住宅过户套数地图

番禺、海珠、天河为二手住宅成交热点区域

据乐有家研究中心数据显示，2020年二手住宅成交主要集中在番禺、海珠、天河，合计占比40.8%。

数据来源：乐有家研究中心

数据来源：乐有家研究中心

六、2022市场展望

1、政策方面2022年政策更多是“以稳为主”，但1季度可能会有结构性的放松利好。从2021年11月开始，中央频频发声稳楼市，信贷环境有所放松，近日，国务院总理在主持召开第六次全体会议时，表示要加大宏观政策实施力度，推出更多稳市场预期的实招硬招。目前，全国多地政策有所松动，主要体现在下调公积金贷款首付比例上。预期在全国积极政策信号下，广州1季度可能会有利好政策，稳定市场预期，但不会大放松。

2、成交量方面

一手房方面：广州近两年土地供应量较大，去化周期在11个月左右，2022年新房供应量预计也会维持高位，企业在资金及去化压力下，可能会加大促销力度，且广州目前限价较为严格，对于刚需购房者来说，是上车的好机会，若2022年信贷环境较为宽松，2022年成交量相较于2021下半年会有小幅回升。但区域内部会有所分化，中心区及黄埔、番禺等区域，如果价格较为合适，项目会较好去化，南沙深圳客占比较大，在人才购房政策收紧下，成交量会有所影响。外围区域花都、从化，去化压力较大。

存量房市场：二手房参考价出台后，广州二手住宅成交量已经明显下滑，目前广州房贷利率普遍下调，对成交也是一大利好，预计2022年，二手住宅成交量相较于2021年下半年会有所提升，且接近指导价的笋盘会最先去化，但很难恢复到2021年上半年行情。

目前政策利好刚需及改善合理住房需求，对于刚需购房者来说，是上车的好机会。一定要抓住政策窗口期。