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【2019东莞楼市总结】供不应求！全年成交4.8万套均价站稳2万/㎡

回顾2019，全国房地产市场政策环境整体偏紧，中央始终坚持“房住不炒”，同时按照“一城一策”适度保持政策优化的空间和灵活性，所有的调整都是围绕着“稳房价、稳地价、稳经济”，调控保持高压态势。

【政策】

2019年东莞在大方向的政策上保持平稳，维持限购、限贷、限售、限商改住等政策，同时在公积金贷款、土拍政策、交易税等方面有所调整。实现房地产市场整体“松紧有驰”，保持平稳。

3月份的“个税改革”，激活了二手房的交易量；6月份推出的“终次报价”土拍新规，有效遏制了土地市场过热现象，房企对地块的估价将更加精准、谨慎。

【新房】

受粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好刺激，东莞楼市受到来自多方的关注，供不应求。

2019年东莞商品房住宅供应面积为435.1万㎡，连续3年缩减，同比2018年下滑了12%；供应套数为38204套，相比2018年下降13%。供应量持续下滑，然而成交面积548.1万m²，同比上涨6%；成交量稳步上涨，住宅成交48406套，同比去年上涨7%。

19年的成交与供应的缺口进一步扩大，（成交套数-供应套数）已经超过1万套，供小于求，房价稳步上升似乎有了最基本的解释。

2019年东莞楼市整体呈稳步向上的趋势。每月成交量维持在4000-5000套，成交均价已经逐步站稳2万/㎡。

2019年东莞六大片区中，成交面积最高为松山湖片区，达116万㎡，占总成交面积的21%；但同比上涨幅度最高的是滨海湾片区，主因沙田、虎门的项目充足，集中供应，成交面积同比上涨24%，达到105万㎡；城区片区因土地供应相对不足，项目较为缺乏，成交面积同比下滑4%。

从各个区域来看，成交区域分化的区域，沙田、虎门和塘厦为前三甲，成交量抢眼，而松山湖、望牛墩和谢岗，因缺乏住宅项目供应而排名垫底。

如果从上面的全市数据看不出各镇街的具体差异的话，那么下面这张图就比较清晰直观了。全市32个镇街的新房成交均价，除厚街因无新盘供应，均价下调9%之外，其他30镇区的均价全线上涨。

从具体的产品户型来看，70-110㎡的刚需型产品仍为主流产品；受二胎政策影响，改善需求持续释放，110-144㎡的改善型产品成交占比上升至34%；144㎡以上的大户型产品成交占比依旧不高。

【排名】

近年来，外来品牌房企持续进驻东莞，2019年签约前三的房企均为百强房企，本土房企市场份额进一步下滑，行业洗牌加速，市场进入品牌时代。

万科、碧桂园、金地成为2019年东莞成交前三的开发商。“万碧”深耕东莞多年，合占38%的市场份额，“寡头”效应明显。

洋房前三甲：高埗【万科第五城】、大岭山【松湖碧桂园天钻】、塘厦【御城花园】

别墅前三甲：沙田【万科大中江南院子】、凤岗【中海云麓】、厚街【海逸豪庭】

商务公寓前三甲：石碣【卓越弥敦道】、南城【融创玖玺台】、万江【万科首铸东江之星】

【二手房】

3月份东莞实行二手房个税改革——可按照全额2%方式征收。调整后，购房者可选择全额2%或差额20%两种方式缴纳个税，大大地降低了买家的购房成本，使得二手房流通被进一步激活。

二手房税改后，市场被激活，整体成交价格快速上涨，均价约1.35万/㎡；成交活跃的区域集中在城区、松山湖片区等有就业人群的区域，二手房成交量保持相对平稳。

【土地市场】

2019年东莞土拍的整体热度比较高，成交金额创下近年新高。据老牛统计，2019年土地出让累计成交金额373.7亿元，相比2018年的成交金额（245亿）有明显增加，同比增长52%，成绩较为可观。

2019年东莞累计挂牌出让成功30宗，成交建面约304万㎡；楼面价格再创新高，达到13665元/㎡（剔除配建），同比上涨23%。

去年房企们拿地热情高涨，上半年尤其火热，多宗地块在报价开启时便被提前锁定。

往年难出一宗地块的城区片区，今年却成功成交6宗——万江4宗、南城2宗、石碣1宗，总面积约32.3万㎡，占年度总成交面积的25%。松山湖、城区和滨海湾片区累计成交面积占今年出让的总面积75%，而受深圳群体关注比较高的区域——东南临深片区土地出让仅占总面积的2%。

东莞已经进入了众多实力品牌房企的“法眼”，外来房企强势进驻，让本地房企的份额大幅下降，本地房企被迫联合拿地，或转战城市更新等方式“曲线”拿地。

【城市更新】

近十年来东莞的经济发展飞速，土地开发强度近五成，仅次于深圳，因此城市更新是东莞提高土地资源利用率、实现产业转型升级、提升城市品质的重要途径。但由于东莞市市镇二元、规土分离、厂村混杂、权属多样、合法与违法杂糅等历史背景，原有的“三旧”改造始终未能取得突破性的成效。

2017年东莞成立城市更新局，2018年东莞出台《关于深化改革全面推进城市更新提升城市品质的意见》，提出力争三年实现城市更新3万亩的目标，东莞试图从政策层面进行改革创新，实现“自上而下”的突破。

老牛梳理了2019年东莞城市更新已公示的单元划定项目，共计有约55个（部分同一项目的不同单元已合并），这些项目合计总占地约1053.27万㎡，改造后建筑面积约2324.44万㎡，规模体量巨大。

2019年东莞城市更新项目的前期服务商做了简要梳理，该表格包含的项目都是东莞市农村（社区）集体资产管理网已发布的中选公示项目（部分未正式公布，或正在洽谈中的旧改项目没有列入表格），累计规模已达约1322万㎡，大部分都是来自深圳的知名开发商，比如佳兆业，卓越，星河，鸿荣源，招商蛇口，华润，宏发等。