拍地变“抽签”？东莞楼面价破2万/平，网友：房价要破4了！

年中刚过，又一轮新的冲刺正在等着开发商，无论是销售量，还是土地储备，都是开发商最关键的一环，于是，土地市场永远是一个热点话题。

6月24日，深圳5块同时拍卖的热点还温热，本周，东莞连续拍出6块商住地，几乎每块都引多家房企争夺再成热点；就连平时低调的惠州，7月8日，一块商住地也被开发商争抢了10小时。

而东莞这次的拍卖中，有地块在限价的情况下楼面价达2万多，不少业内及网友均表示，等这一批土拍土块建成后，房价可能会达到4万/平。

大湾区下深莞惠成焦点，开发商争抢优质土地

1、近20天内，深圳、东莞共推出11块宅地或商住地，频率密、数量多、质量高。

深圳一天推了5块，媒体用了“史诗级”土拍，可见是非常难得一见的景象。东莞一个星期，从周一（7月8日）到周五，一共推出6块商住地。

而且这11块宅地和商住地，每块地的位置基本都在所在片区的优质地段。

2、开发商拿地热情比往年高涨，往年流拍地，也遭到多家房企争抢。

这次深圳、东莞推出的宅地和商住地，基本每块地都遭到多家房企争抢。即使是往年的流拍地，也不例外。

比如宝安A122-0360宅地，在去年流拍的A122-0357宗地的基础上扩大了约一倍的用地范围。去年无人问津，今年11家竞拍。

又比如东莞的石碣2019WG018地块，去年因限制条件过多而流拍，今年有8家竞争。

当然，这和今年两块地的很多条件进行调整也有关，宝安地扩大的范围，砍掉了苛刻的物业指标要求，东莞石碣地取消了“占住宅面积10%的安居房（无偿交给石碣镇政府）”要求。

但是调整一下限制，就能从无人问津，到多家一起竞拍，难道仅仅和地块条件有关吗？可能也是开发商的心态调整了。

3、惠州也出现历经多小时抢拍的情况

据公众号“企鹅财经”报道，7月8日，碧桂园历经9.5小时以96.7%的溢价率拿下惠城南站附近一地块。

据报道，该地块挂牌编号为GZK2019-13，起始价为3.13亿元，最后溢价至6.1亿元被碧桂园拿下，楼面价达5061.57元/㎡。

这一轮轮火爆的土拍背后，也说明开发商对于粤港澳大湾区下深圳、东莞、惠州未来发展，是充满信心的。各地开发商都在尽多收入这些城市的土地储备。

东莞拍地太火，引入“终次报价”

开发商从拼实力变拼运气

说回这周最火土拍的东莞，这周是东莞首次推出“终次报价”的出让方式；而这个方式，是因为东莞的土拍太火了才推出的！

如在5月7日，保利一家连续加价到最高限价，并连续加报自持商业面积比例，独自完成30轮竞报后，提前锁定地块。

之后，5月15日、5月16日、5月22日，鹏瑞地产、融创、首创置业用相同方法，自己将报价提升至最高报价，甚至是在晚上10:00加价，总共花费20多秒时间，提前十几天，锁定了东莞优质宅地。这也使得许多后来的开发商根本没有机会参与。

“终次报价”的方式是怎样的？以7月8日开拍的桥头商住地为例，总共有11家房企竞争，经过66轮报价后，竞拍已经达到了地价48492万元+自持商业面积年限40年的规定的上限。

这个时候开发商还想竞争，就进入终次报价，终次报价区间为48492—48692万元。每位开发商只能报一次价，如果与他家报价相同，后报价者会显示无效。每位开发商的报价取中间值，谁最接近中间值，谁就竞拍到该地块。

集中推6地块，深圳开发商加入抢地，有地块限价下楼面地价破2万

仅7月8日-7月12日5天，东莞推出了5宗地块，分别是：

1、7月8日，石碣镇2019WG018经历了8家房企、53轮报价后，最终由美的以128308万元成功竞得，剔除无偿配建的商业建筑面积不少于7671m²及住宅建筑面积不少于7671m²后，预估可售楼面价11726元/㎡。

2、7月8日，桥头2019WG019经历了11家房企、66轮报价后，最终由东莞民投产城投资集团以485921666元+自持商业面积年限40年成功竞得，预估可售楼面价8106元/㎡。这是东莞首个进入“终次报价”的地块。

3、7月9日上午，东实集团以76428万+配建7%拿下虎门该地块，实际楼面价已达19355元/㎡。其中，配建7%是指中标的开发商，后续要在商品房的总建筑面积中拿出7%的商品房，无偿赠送给虎门镇政府。

4、7月9日下午，华侨城以70610万+配建10%拿下虎门该地块，实际楼面价已达2万元/㎡。

5、7月10日下午，2019WG022经历了11家房企、87轮报价后，最终由华侨城以89430万元+无偿配建22%竞得，剔除无偿配建（安居房）后，预估可售楼面价17949元/㎡。

6、7月12日，东坑商住地2019WG023经历了7家房企、23轮报价后，最终由东莞保利以47975万元成功竞得，预估可售楼面价9212元/㎡。

从本次的土拍结果中看到，东莞推出两块虎门商住地，由东实集团、华侨城分别拿下，值得一提的是，两块地的楼面地价达2万/平左右。从地理位置来看，虽然两块地的位置优良，非常宜居，但地块所在的富马片区，并不是虎门的中心片区。

据牛浩思-东莞楼探统计的5月末周虎门新房成交均价，也仅2.09万/平。

也就是，虎门拍出的这两块地的楼面地价，与虎门新房成交均价基本持平，都是2万/平左右。面粉价、面包价一个价。

 （虎门二手房价格 仅供参考 来源：链家）

楼面地价破2万/平，这让不少业内及网友均表示，等这一批土拍土块建成后，房价可能会达到4万/平。

东莞有利好，但置业者也需谨慎

事实上，从去年以来，火的不仅仅是土拍，大湾区规划落地后，东莞是此概念规划的主利好者之一，虽然仅在规划中被点名7次；这几年，东莞的房价也在不知不觉中，从之前的几千/平，到现在的遍地2万+一平。

我们也颇为平常的听到片区某某盘开盘就被抢的消息，如今年的5月10日，塘厦一项目开盘，411套房仅37秒被抢光的事件。

目前东莞的新房市场最贵的备案均价已达3.3万/平，据东莞牛浩思介绍，此项目虽然临近松山湖，可享用松山湖万科生活广场的商业配套，但属于大朗的地界，学区方面无法享用松山湖学区。

目前东莞市场临深，或比较成熟的片区房价基本已在2万以上，个别小区均价已达3万/平。

在身边，经常会听到朋友说自己在东莞买的房子涨了，或者有朋友要去东莞买房的事件，对于深圳客来说，可能还是要从自身的需求出发。

目前来说，东莞二手房市场并不如新房市场，新房市场也成为大多数置业者的首选，所以如果投资是不是要考虑下未来的转手问题。

但区域的利好确实存在，这也使得东莞的土地成为开发商争抢的对象：

1、东莞作为广、深必经要塞城市，东莞地处香港、深圳、广州经济带上，赢得发展先机，承接了大量来自国外、台湾、香港等产业； 2018年东莞GDP达8278亿，成为广东省增速最高的城市。

2、眼下，广东正积极打造"广深科技创新走廊"，东莞将作为这一超级产业链的创新科研成果"实验地"而进一步提升自身的科技水平，带动产业的升级，从而使经济获得更大的发展动力。

3、早在2017年，虎门与长安、沙田、厚街四大镇一并规划入滨海片区，全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，积极融入粤港澳大湾区，对接“一带一路”国家战略。

4、相连的莞深实际上已迈入了"莞深同城"时代，深圳土地资源的局限让东莞成为深圳产业转移的重地，深圳的行业巨头大疆、华为等都在东莞建立了产业基地；待莞深城轨开通，半小时生活圈将涵盖东莞大部。莞深一体化发展的不断深入，将为东莞的经济发展带来强大的促进作用。

5、最重要的是交通的融合，为东莞带来了较大的便利，目前的广深港高铁，让东莞链接深圳、香港的链接更为密切；今年下半年，穗莞深城际线将开通，城轨的开通，在交通上可能更趋于同城的“地铁化”……未来，5条地铁与广州、深圳接轨。

（资料来源：牛浩思-东莞楼探等）

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