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10亿！融创29秒抢下东莞沙田地块楼面价约12541元/㎡

4月29日，沙田地块就被298号房企以“10.23亿+自持商业40年”提前锁定，足足提早了17天。

今日298号房企终于揭开面纱，正是——融创地产。

早在4月29日，2019WG012沙田地块开始接受报价，8家房企抢地，经过7轮竞价即突破最高限价，达到10.23亿元。随后298房企突然发力，在10秒钟内连续出价，商业自持年限达到40年，封顶拿下该地块，整个过程仅仅用了29秒！

看看融创的出价方式，可谓是十分“霸道”，几乎每一秒出价1-3次，其他房企根本就没有机会出价。

这种神操作最近在东莞已经见怪不怪了。老牛相信融创已经充分吸取了教训，提前做了功课，至于这块地的性价比如何，会不会冲动做了冤大头？还是说是廉价“靓地”，跟老牛一起算一算这本“经济账”。

【老牛分析】

沙田这块地最高限价102300万元，折合楼面价10549元/㎡。但该地块仍需配建住宅建面的10%（9064㎡）作为安居房，总建面的5%（4849㎡）作为商业以及配套的幼儿园，剔除后，住宅可售楼面价约为12541元/㎡。

1、地块位于虎门港附近，高速交通便利，可快速到达广州南沙以及深圳，长线有潜力。

2、地块周边可用空地较多，土地规划较明确，可塑性强，但目前周边多为居民房、工业园，生活配套一般，商业气氛淡，人气不足，区域发展速度不快，楼盘未来的去化周期会比较长。

3、12541元/㎡的地价，对于当前在售新房均价（1.7-2.0万），溢价是有所偏高的，假如项目2年后能入市，在无重大利好的前提下，是要持有较长一段时间的。相比万江胜利地块，沙田这块地算不上“很靓”。

4、湾区几大核心城市，东莞位置得天独厚，城市价值持续被看好，众多开发商欲抢滩东莞。近期的土地，相比去年来说，门槛有所下降，条件放宽，加上华润等房企大鳄加快东莞的布局，吸引着其他开发商盯着东莞的土地市场。但“房住不炒”基调不变，东莞土地若持续升温，不排除后续可能会提高门槛。

【地块信息】

2019WG012号建设用地位于沙田镇明珠路与海康路交汇处东南侧。地块为二类居住用地(R2)，占地面积53875.3㎡，容积率为1.8，总建筑面积96975.54㎡，属中等规模低密度地块。

规划建设要求开发建设期为3年，地块需要在2020年05月31日前动工，2023年05月31日前竣工。

竞拍方式：竞价+竞自持年限

挂牌截止时间为：2019-05-16 10:00

此次沙田地块采用的是“竞价+竞自持年限”的拍卖方式，其中地块的商业比例不少于总建面的5%（4849㎡），且要求全部自持（最高年限40年）。在此老牛提醒下，本次竞得者需配建不少于住宅建面的10%（9064㎡）用于安居房，并无偿交给沙田镇政府。

【地块周边概况】

地块位于沙田镇虎门港中心服务区，近邻虎门港企业总部大厦。地块方正，内部除部分因积水形成的小水塘外基本平整，北面为物流公司及南沙大桥，东面有少量民房，南面为规划用地，西面为去年终止地块（2018WG034）。地块拥有较好的景观资源，东看穗丰年湿地公园，西望珠江江景。

目前地块周边几乎无任何配套，多为水田、民房和工业园为主，商业和居住氛围十分薄弱，其主要配套位于在3~5公里范围以内，生活便利受到较大的影响。

地块周边交通资源齐全便捷，1公里内可到港口大道，可前往沙田镇中心及东莞主城区，同时高速路网发达，驾驶2公里可到虎门二桥（南沙大桥），沿江高速和南二环高速出入口与地块距离都在2.8公里范围内，距离穗莞深城际轨道沙田站（建设中）约7公里，预计2019年9月通车，可便捷连接穗莞深三城。

其中虎门二桥不仅分流了一部分虎门大桥的车流压力以外，更是莞番高速和南二环高速的接驳点，促进了区域间人流、物流等经济发展要素的快速流动。

老牛发现，现在地块周边有较多的码头泊位和物流仓储用地。但根据规划，地块后期周边则多以商业金融用地为主，纯居住属性相对较低；除去地块要求配建的幼儿园外，地块的南面空地块将规划为小学用地和体育用地，同时地块的东面将规划为医疗康复保健中心，东南面为超市和汽车站；但规划落地成型时间较长。

【沙田镇整体概况】

沙田与长安、虎门、厚街组成了滨海湾片区。片区的整体定位全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，积极融入粤港澳大湾区发展战略，对接“一带一路”国家战略，增强区位发展优势。地块位于沙田虎门港，与广州南沙隔江相望，其定位是以现代物流业和石化及其他临港工业为主的临港产业发展基地，打造港口经济发达、人居环境舒适的现代化滨海生态绿城。