老牛问答11：华为松山湖基地将达约1.5万人，该片区如何？
有很多有置业需求的朋友都会私聊问老牛。虽然大家的实际情况各不一样，但老牛尝试将一些有普遍性和大家关注的的问题分享出来一起参考。另外，如果你也有东莞置业方面的问题，可以加老牛微信，也可以在评论底下留言，一起交流探讨。
Q1：前段时间，华为又一口气在松山湖拿了3块地，松山湖似乎要被华为霸占了，你怎么看？
老牛：11月6日，华为拿的3块地，由于价格太低，引起了不少人的注意。据老牛了解，这三宗地总占地面积为39.5万/㎡，建面71.2万㎡，华为一共只用了2.56亿元拿下，楼面价仅361元/㎡。
不仅如此，据统计，截止至今，华为今年通过招拍挂方式已经在东莞拿下了10宗地，平均楼面价452元/㎡。其中科研用地占5宗，意味着未来两三年，或将又新增上万华为精英进驻松山湖办公。
其实不能光看出让土地的价格，也得看看华为带来的价值。对于政府方面，最直观的是税收和工业产值。
根据项目投资效益协议书要求，地块需在2年内完成投资强度不低于600万元/亩。竞得项目使用权第四年起年度工业总产值不低于1200万元/亩。另外竞得项目使用权第四年起年纳税总额不低于100万元/亩。如此算来，这3宗地块合计593.59亩，投资总额不低于35.6亿元，年工业总产值不低于71.23亿元，年纳税总额不低于5.9亿元。
此外华为的到来将产生龙头效应，华为上下产业链条企业以及合作商也会随之而来。可以这么说，如果还有哪个企业能产生如此大的能量的，相信也会有同样的待遇的。PS：经过7-8月的搬迁，目前已有将近1万名研发人员在松山湖办公，年底前预计将继续有5000多人搬迁过来，总人数将达约1.5万人。
据路边社消息，华为在天安云谷的员工将搬迁回华为坂田基地，坂田仍留有一些部门。
华为是世界级企业，光芒太亮了，让一部分人以为松山湖只有华为，其实目前华为总部的地块主要集中在松山湖南部和台湾科技园区域。从16年开始，松山湖每年约增长1000家企业，目前松山湖小中大企业、科研机构等，将近5000余家，如今还在迅猛增加。
今年上半年松山湖的GDP已经超越了虎门长安，不出意外，今年东莞经济实力最强区域应该要易主松山湖了。从目前松山湖以及周边镇区（大岭山大朗）的新房二手房情况来看，部分区域的新房在涨，二手房普遍稳健，该片区的房子还是有较强支撑的。
对于华为搬到松山湖，大家有何看法，欢迎交流。
Q2：临近年底，东莞仍有许多新房将开盘，牛哥能否简单点评下？
老牛：上周末确实有不少楼盘开盘或者加推，太多了，挑几个点评下。
长安【正中峰璟湾】：该优缺点都较明显。
缺点：楼盘太小，社区不大，门前即国道高架桥，噪声大，宜居性不强，价格偏高。
优点：户型小，产品有差异化，总价低；近地铁口。
大朗【万科金地天空之城】：好，贵。
优点：双地铁口（TOD），近松山湖，万科品牌。
缺点：2.9-3万的价格偏高，周边农民房较多。
不过据周末开盘情况来看，推出104套，售出92套，去化率达89%，看来松湖片区的购买力不可小觑
Q3：最近看到不少中介宣传楼盘降价了，像沙田碧桂园1万5，大岭山【金地前海山】1万6，是真的吗？
老牛：有些经纪人的宣传口吻过于夸张了。这2个盘我都实地去了解过，其实并没有宣传中的那么离谱。沙田碧桂园普遍价格在1.8-1.9万，大岭山【金地前海山】普遍在1.8-2万。那些所谓1.6-1.7万的房源确实有一部分，但多多少少存在明显的不足。其实开发商是很精明的，一分钱真的一分货，大家若知道了真实的原因之后会觉得，还不一定会选择便宜的。
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