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东莞楼市降温仍引来近8成千亿房企布局

上月，东莞过半镇区住宅成交量出现下滑的情况。

“金九银十”是每年楼市的重要节点，置业旺季。但今年在严厉的调控下，东莞楼市的“金九银十”显得有些成色不足。当下银根收紧，购房成本上升，10月东莞楼市观望情绪浓烈，成交量下滑。

展望年底，在“现金为王”逐步成为共识、开发商为回笼资金加大促销力度的情况下，商品房定价有望回归市场价或低于市场预期，老牛判断接下来东莞楼市成交有望渐趋活跃。

市场出现“特价房” 打折成主流营销方式

10月东莞楼市成交继续放缓，供需同比双降。今年前10个月，东莞一手住宅供应387万㎡，同比减少22%，网签面积381万㎡，同比减少13%，网签均价17232元/㎡，同比略涨5%。

其中10月东莞一手住宅供应57.6万㎡，同比减少23%，网签面积38.2万㎡，同比减少25%。

从区域来看，10月住宅供应集中度很高，各个片区分化明显，其中滨海湾片区和主城区表现突出。从网签数据来看，同样也以滨海湾片区、泛城区为主，其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三。

老牛认为，对于购房者来说，房贷利率上浮幅度仍高，供房压力较大，因此不少人推迟了购房计划。

首套房贷利率上浮幅度依然在20%—30%，二套房贷利率上浮25%—40%，几乎全部银行持续实行‘三价合一’政策，银行放款速度也未见明显提速。

在银根持续收紧之下，开发商开始通过各种营销手段来增加成交量。其中，10月初寮步某项目推出17600元/㎡起特价洋房清盘、南城某项目推公寓“一口价”清盘、厚街某项目推出30套特惠单位、石碣某项目推出60套特价房；10月底，樟木头某盘推出“一口价房源”、常平某盘特价房源11088元/㎡起等。与市场价格相比，特价房价格相对优惠。

老牛分析，下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，10月份有不少项目持续推出“特价房”活动，预计这一举措仍会持续。

土地“面粉”在降温

与今年上半年相比，东莞十月份的土地市场遭遇流拍、底价成交！今年十月份，东莞市公共资源交易中心共计挂牌10宗商住用地，挂牌面积37.6万㎡，挂牌数量、挂牌面积两者同比去年都增加了25%。尽管土地供应数量有所增加，但拍卖热情似乎并不那么高涨。从老牛统计的数据来看，十月份出让的十宗土地中，只有茶山、塘厦、高埗、虎门、东坑等5宗商住地块成功出让（3宗终止出让），成交面积21万㎡，同比去年同期下滑了22%（未计入已成交的商服地块）。

从严格意义上说，今年的十月份东莞是没有地王的，虽然土地供应量上去了，但价格的确是下来了。

塘厦地块被深圳安居集团以总价18.8亿，折合楼面地价14565元/㎡，剔除配建面积，可售楼面价为16512元/㎡，同比去年大朗松柏村地块还便宜了594元/㎡。南城雅园地块在出让过程中由于无人竞价而惨遭流拍，加上9月份的石碣地块，今年以来，已有两宗地块相继流拍。相比之下，茶山、虎门、厚街、东坑等四宗地块全部底价成交。10月份成功出让的6宗地块中，只有塘厦和高埗地块溢价超过1%，7宗成交的地块平均溢价率为0.85%。

千亿房企仍在布局东莞国有资本占据三成地块

如果按全年土地出让的情况来看，今年仍然有万科、龙光、碧桂园、金地等民企厮杀抢地。

九月份下旬，东莞楼市开始转凉，多个镇街出现楼盘降价的现象，降温同样影响到了本地的土地市场。

三季度过后，民企拿地速度开始放缓，国有资本积极参与东莞的土地市场，北京、深圳、安徽等外地国资委旗下的企业开始在东莞拿地。

茶山6万㎡地块被金融街控股股份有限公司（北京市西城区国资委旗下的以商务地产为主业的大型国有控股公司）以15.7亿底价拿下；塘厦3.9万㎡地块被深圳人才安居集团（国有独资有限责任公司，是深圳市国资委系统直管企业）以18.8亿拿下；高埗4.9万㎡地块被安徽省交通控股集团有限公司（安徽省国有独资企业）以11.5亿拿下；虎门3.4万㎡地块被招商蛇口（招商局集团——中央直接管理的国有重要骨干企业旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。）以8.6亿拿下

今年，龙湖、金茂、中交、金融街各自拿下一宗商住用地，已经开始踏入东莞市场。在今年前十月统计的千亿房企之数量中，全国共有24席千亿房企，其中已有18家进入了东莞市场。

截止至10月底，东莞出让的30宗商住、商服用地之中，剔除流拍和终止出让的地块，有10宗土地是被大型国有资本企业拿下，成交数量占据了总数的三成。