【老牛问答08】沙田万科备案出现2000元/㎡，我们能买到吗？
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Q1：前几天看到您写的沙田万科备案价文章，有2000元/㎡，这种我们能买到吗？
老牛：沙田【万科大中·江南院子】21号住宅楼前几天确实备案了。当时老牛发现01、02、03、05和06，这五条腿都出现了备案单价2000元/m²的房源，备案总价最低的仅18.6万元。
关心能不能买到的朋友，老牛可以说，基本买不到。
出现这样的跳差，老牛认为可能性有两种。
一、把整体备案价格降低。大家仔细看看，虽然这栋楼的整体备案均价约19639元/m²，但实际上普遍单价都在2.1-2.3万/㎡。均价被拉低了。
二、现在网签价格限制在1万7，这些2000元/㎡的房子可以用来拉低平均网签价。举个例子，同一个开发商，一套房子卖3万2，一套卖2000元/㎡，平均价格就是1万7。这样一来，高价的房子也可以通过网签，而这套2000元/㎡的房子就是被“牺牲”了，这个价格开发商当然不会拿出来卖，可能会用作自持或者出租等其他用途吧。
这是当前大背景下（保持全市均价不出现太大波动），开发商的无奈之举吧。当然，以上也是纯属老牛个人猜测。
Q2：上周末，莞城【丰华珑远翠珑湾】开盘，卖2.8-3万/㎡，首付6成大概160-190万了，价格不低，有人买吗？
老牛：其实这个楼盘，它的位置，学区，地铁，商业，医疗等等硬实力都不错的，我认为在目前城区供应稀缺的情况之下，这个盘卖这个价格也算正常，毕竟城区也没太多盘可选。不过首付要6成，这点确实让人头疼，门槛也高了不少，让部分刚需望而却步。
关于这个楼盘，老牛也有写过楼评，大家可以参考下。
（现场流传出来的价格表，供参考）
至于这个楼盘卖得怎么样，可以看看当天的销控表（截止到开盘当天下午15:30的情况）。
从这个价格和首付比例来看，我觉得卖得还算可以了。从已售面积来看，改善型需求比较多。
Q3：前天茶山拍地，只有1轮报价，而且是底价成交了，东莞是不是熄火了？
老牛：首先，全国土拍的大环境都不是特别理想，我听闻同一天苏州2块地都流拍了。
其次，茶山这块地起拍楼面价为9500元/㎡，剔除无偿配建安居房、公建配套，幼儿园等，实际可售面积只剩下130021.2㎡，实际楼面地价达12077元/㎡。
请注意，这在茶山，已经是不低的价格了。目前周边新房普遍的在售均价在1.6-2万，1万2的楼面价在将来建好之后的价格大概率是要破2万的。
另外，我觉得这块地另外一个值得关注的点是开发商——金融街
金融街是北京市西城区国资委控股的A股上市股份有限公司，在首都已经开发了多个综合体和商业项目。此次拿地，是该开发商首次布局东莞。
此外，10月份也是东莞土拍的小高峰，做了个汇总表，大伙可以提前了解下。
虎门、南城、塘厦、黄江等地块是关注度比较高的区域。
延伸阅读：
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