重磅解析！东莞发布2018年国有用地供应计划
土地，是一座城市发展的生命线，也是日渐稀缺的宝贵资源。近日，东莞国土局发布了《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》，引发了大家的高度关注，老牛也在第一时间梳理了相关资料，下面为大家做深入解析。
【01.政策背景】
今年是中国改革开放40周年，广东作为改开的前沿阵地，从土地红利中获得了巨大的发展动力。东莞自然也不例外，从最早的招商引资办厂，到最近几年的转型升级，总体综合实力稳步提升，城市形象不断改善，老百姓对幸福生活的需求水平也在不断提高。
同时，世界经济格局也在发生着深刻变化。从最近的中美贸易战就可以看出，中国经济发展面临着复杂严峻的外部挑战，倒逼着政府和企业必须加快转型升级的步伐。东莞作为全球闻名的制造基地，压力自然也十分巨大。
咱们一起来看看东莞的土地利用现状图，可以看到总体的开发强度已经比较高了，而且深褐色的工业用地占了绝大多数。
再来看看东莞的土地利用规划图，可以发现黄色的居住用地和红色的商服用地增加了不少，这也和东莞的人口+经济发展密切相关，毕竟早期的劳动密集型工厂是很多镇区的重要支柱。
老牛也根据东莞的土地利用现状，制作了下面这张各镇区的土地开发强度示意图。这里面暴露出来一个重要问题，就是不同镇区的土地开发强度相差还是比较大的，该如何有效的协调好区域平衡，真正做到统筹优化各镇区土地资源，是摆在东莞市政府面前的一道难题。
从以上几个方面来看，东莞市的土地资源目前面临着供需矛盾尖锐，土地利用率低，区域发展不平衡等突出问题。此时出台相关的土地供应计划，旨在解决土地利用中存在的各种实际问题，真正促进东莞的高水平可持续发展。
【02. 供应计划概况】
老牛梳理了供地计划中的用地来源，发现绝大部分都是存量建设用地，新增用地只占很少的比例，还有一部分是三旧改造用地。
东莞市政府提出了土地供应严格坚持“三量”原则：严控总量、盘活存量、提高质量，这些也直接体现到了用地指标里面。
咱们再来看一下供应计划中的用地类型分布，可以发现工矿仓储用地占了绝大部分，其中住宅和商服用地的比例分别位于第二和第三。
东莞市政府同时提出了有保有压的重要原则：优先保障“三重”（重大项目/产业集聚区/科技专项）、民生工程等项目用地需求；禁止高耗能/高污染/产能过剩/低水平重复建设的项目用地审批。
老牛觉得，这些细节能够直接看出东莞市政府坚决支持产业转型升级，真正实现产城一体化的决心。
【03.用地类型解析】
咱们来看看供应计划中的用地类型分布：工业用地毫无意外的一骑绝尘，其中对新能源新材料等新兴战略产业的扶持力度会更大。商服用地也是其中的亮点，滨海湾新区和松山湖等重点片区的现代服务业会加速发展。
老牛提醒大家注意公共服务用地的增加，这个可以说是东莞目前正在下大力气改善的重点民生工程，比如大规模的治水排污，电网升级，最近刚刚公布的新增17万个中小学学区等，这些都是扎扎实实的惠民项目，能够很大程度改善老百姓的生活环境，有效提升片区竞争力。
【04.各镇区概况】
老牛也把各镇区的供应情况作了简要梳理，由于30多个镇区的经济发展、产业优势、新房库存等情况各不相同，对应的指标区别还是比较大的。
以住宅为例，莞城、道滘、洪梅、石排的供应均为0，供应量最大的为麻涌，其次为虎门、横沥，南城凤岗黄江等热门片区也紧随其后。
老牛提醒大家注意，长安和松山湖这2个号称基本不再新增住宅用地的大热门片区，2018年也终于有不算少的住宅用地供应了，还真是供给侧改革…
商服用地方面，备受关注的虎门高铁站TOD，东莞火车站TOD，松山湖北部TID等项目都已经进入加速开发阶段。
工业用地方面，松山湖和滨海湾新区是下了真功夫，一口气供应出巨大的用地规模，这在某种程度上是对广深科技走廊的核心创新平台的巨大支持！
【05. 住宅用地解析】
由于住宅用地始终是大多数朋友关注的重点，老牛也特意对住宅用地的供应地块做了详细梳理。地块来源绝大部分都是存量建设用地，处于三通一平的状态，拟采用招拍挂的方式出让。
当然，也有部分三旧改造的住宅用地，不过大多是协议出让的方式，老牛就没有放上来，有需要的可以联系老牛。
老牛提醒大家，中小套型商品住宅用地的供应会增加不少，高档商品住房用地规模会受到较大影响。
由于之前东莞的保障房主要以货币补贴为主，在这次供应计划中，有对应的公租房和保障房算是有了比较明确的地块。
东莞市政府明确表示，新增建设用地指标的70%用于重大项目建设，每年预留5%新增建设用地指标支持成片更新改造。
同时政府将实行财政补助、差别化地价、不设容积率上限、有条件分割销售等优惠政策，鼓励“工改工”和建设工业大厦，真正腾挪出新空间来支撑产业转型升级。
2018年，是东莞市转型升级的关键窗口期，在粤港澳大湾区的规划即将正式发布之际，东莞市政府主动调整用地结构和产业布局，合理安排各类用地的供应规模和时序，防止土地供应大起大落，确保土地市场平稳健康发展，这将为东莞全市的长远发展打下更加坚实的基础。
老牛会对相关热点做持续追踪解析，欢迎大家和老牛一起关注！
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