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东莞金融03 “三价合一”及首套房贷利率上浮影响大吗？

楼市调控，来真的！

东莞今年要搞大事情！先是对各大银行实行“三价合一”新规，接着各银行首套房贷利率也有不同程度的上浮！对于购房者来说这绝不是什么好消息，最头疼还有，东莞很多银行表示“额度紧张”，放款时间无法预测！

有没有感觉信息量有点大？老牛来给大家捋一捋吧。

什么是“三价合一”？

所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的成交价、银行贷款评估价、国土局计税评估价，三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

也就是说，银行贷款的成交价要和国土局的计税价一致。

那么“三价合一”的新政购房者能有什么样的操作呢？简单来讲，“三价合一”后，你要买非“满五唯一”的洋房，要么多交税，要么多交首付。

1、多交税费

很多时候，国土局的计税评估价一般只有市场价的七成左右。

如果按成交价来过户，那税费就会增加很多。

比如一个房子，成交价300万，国土局评估价210万。

如果以300万来交税，相比210万，会多交几万的税费。

以此类推，房价越高，多交的税费越多。

2、多交首付

如果不想多交税，那么就按国土局的评估价来贷款，多交首付少贷款。

还是以上文那个房子为例。成交价300万，如果首付3成，也就是贷7成，贷210万。

如果按国土局的评估价来贷款，210万，贷7成，就是贷147万，要多交63万的首付。

如果本身有钱，不想多交税，就可以选择多交首付的方式减少税费。

什么是房贷利率上浮？

房贷利率上浮这个比较好理解，简单地说便是每月需要还贷的利息高了，交的钱也多了，那么房贷利率到底上浮了多少呢？先别急，我们来看看前央行行长和央行副行长近期在公开场合的表态。

前央行行长周小川就有表示过，未来低利率或将告一段落。

央行副行长潘功胜也在两会记者会上表示：商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

意思是说：银行要综合考虑房地产市场风险，要房贷利率、成本和风险同步调控。

值得注意的是，今年两会的政府工作报告中说到，M2 增速目标将不再设定，而是强调松紧适度。这说明未来M2 增速或有可能保持低增长的态势，反而更加注重利率等方面的价格调控。

因此对于房贷利率上浮，老牛认为，2018年信贷收紧是大概率事件。现在处于金融去杠杆时期，信贷收紧；另一方面，银行放款时间延长，对开发商的资金链也是个严格考验，房企资金回笼压力不小。

老牛整理了一份东莞各银行的首套房贷利率供大家参考，具体银行的利率，大伙还是得跟具体银行甚至是各营业厅咨询下。

那么，房贷利率上浮，现在买房要多花多少钱呢？老牛帮大家算了一笔账。

如今东莞的住房均价为17147元/平方米，买一套110平方米左右的一手房，一般要200万元左右。若首套购房者贷款140万元，按照30年期贷款年限等额本息来计算，执行9折利率时，共还利息113万元，月供为7019元；而如果按照相同的还款方式和期限，房贷利率执行基准利率上浮25%，共还利息166万元，月供为8503元。

这也就意味着和2017年2月相比，购房者每个月需多还1484元利息，30年总利息多出了约53万元。

如果说房贷利率上浮让购房者吃不消，那么，更恐怖的是：额度不足，暂停二手房贷款！你想贷款买房都不行！

据老牛了解：目前东莞很多银行表示“额度紧张”，放款时间也无法预测。在阳光问政平台，很多网友也反映房贷放款慢的问题。