【置业活动】年末干货分享！东莞置业大剖析

年末干货分享讲座，主要针对近期大家对东莞置业的热点问题集中做了梳理。

内容共分为3个部分，分别是东莞概况，楼市概况和热点片区，咱们先来看第1部分东莞概况。

【区位概况】

老牛认为，要想对东莞做比较全面的剖析，就必须从粤港澳大湾区说起。大湾区的“9+2”城市群未来会成为全球形成极具竞争力的热土。目前各个城市都有自己的优势产业，东莞的典型产业目前还是制造业。

最近，广东省发布2016年补充核算后的GDP，全省突破8万亿元，全国第一。东莞名列第四，排名前四的城市基本占据了绝大部分的份额，下面这张表格清晰反映出了广东省区域发展不平衡的严峻问题。

我们再来看一下大湾区9各城市的2017年上半年GDP增速，增长最快的是珠海，达到9.2%；东莞名列第四，算是在中上游水准。结合GDP总量和增速来看，东莞目前还需要继续加足马力，随着松山湖和滨海片区逐渐发展成熟，后续会有比较大的潜力超越佛山。

大湾区基本是以3大都市圈形成稳定的三角框架结构，同时3大都市圈也各自向外辐射发散，逐步带动泛珠三角欠发达地区的发展，形成协调发展的良好互动。

【东莞概况】

下面老牛带大家一起看看东莞市的总体发展战略，这个是需要大家重点关注的。东莞市有3大中心任务：对接广州+对接深圳+融入湾区，东莞的许多政策和规划基本都会围绕这3大任务来开展，大家对这个发展战略要有深入的认识和理解。

咱们来具体看看深莞的对接，从行政区划上来说，东莞34个镇区里面，直接和深圳接壤的有长安，大岭山，大朗，黄江，塘厦，凤岗、清溪。由于虎门和松山湖离深圳也十分近，同时也关注度也十分高，所以基本上我们通常说的临深一线包括这9个镇区，分别对应深圳的不同片区。

东莞的34个镇区，可以按区域位置划分成5大片区，如下图所示（按色块区分）。老牛特意梳理了每个镇区的优势产业，供大家参考。

说到镇区，老牛也仔细梳理了一下东莞实力强镇的相关资料，发现2017年中国百强镇排名中，东莞有6个镇赫然在列，和佛山不相上下。

再来看看2016年东莞各镇区的GDP排名，基本和上面的表格排序是一致的，虎门长安排在前列，年均GDP都超过了400亿元。

虎门作为东莞的实力强镇，排名榜首，备受瞩目。老牛在最近也出了虎门的总体解析（附链接），供大家参考。

东莞片区解析系列06 大湾区枢纽虎门镇

东莞的发展框架是1轴2带1路，分别是从北往南的创新轴，从西往东的创业之路，滨海的产业创新带，临深的融合发展带，这些都是以松山湖+滨海片区为核心来发展的。

之前老牛介绍了东莞的各镇区优势产业，在此基础上，东莞市提出了产业升级的新目标，各个片区都有各自新的发展定位和目标产业。

其中比较典型的是南城总部基地，周边配套已经十分成熟，地铁R2线已经通车并设置了相关站点，主城区的各项配套设施还是会相对齐全一些。

在2017.04，两会刚刚结束后，东莞市政府宣布将34个镇区重新划分成为6大片区，重点是实现片区统筹发展的目标，每个片区都有自己的先行发展区（下图中红圈部分）。

为了给大家加深印象，老牛特意挑选了其中1个热点片区，滨海片区来为大家做一个简要介绍。滨海片区下辖长安，虎门，厚街，沙田4个镇，其中虎门长安厚街分别是2016各镇区的前3名，经济实力雄厚，产业基础扎实，交通规划密集，未来发展令人期待。

【东莞交通】

东莞的交通是大家非常关注的，老牛也仔细梳理了交通的相关资料，下面咱们一起来逐一了解。

东莞的区位优势十分明显，夹在2个一线城市广州和深圳之间，下图中的两个圈分别是1小时和2小时经济圈。目前已经建成通车或即将投入运营的就有4条城际轨道，广州深圳香港 3大国际机场（东莞本身没有机场，就是因为现有3大机场辐射半径交集紧密），交通十分便捷。

今年国庆的虎门大桥拥堵，相信很多朋友都记忆犹新。其实不光是国庆，基本上一到节假日，东莞的许多高速路段都会出现拥堵状况，这从侧面说明了东莞是关键的交通枢纽。

东莞目前的高速路网是5纵2横的框架，道路交通是非常密集的，加上深圳正在建设中的外环高速（有一部分穿过塘厦凤岗），高速路网已经十分完善。

咱们来看看高铁网络，广深客运专线（即广深港高铁，广深段已经通车），赣深铁路东莞段已经开始动工，深茂铁路也已经在加速推进建设进度。值得重点关注的是塘厦高铁站，未来还会有北上的支线和往西走的南沙支线，这样就把塘厦站的枢纽地位大大加强了。

老牛之前去塘厦高铁站周边进行过航拍，目前塘厦站已经开始全面动工，俺们后续也会持续追踪和跟进。

东莞的轨道交通十分密集，早已确定是4条地铁+4条城轨，截止到目前，R2地铁已经通车，莞惠城际已经开始试运行（预计12月底前会正式开通），穗莞深也即将建成通车。未来还有莞深快轨，地铁延长线等线路相继补充建设，届时轨道交通的组网完成，通行效率将大幅提升。

老牛之前也航拍过虎门高铁站，它是集3条轨道（广深高铁+地铁R2+穗莞深城轨）于1个站点，目前周边的开发强度比较低。

东莞的交通枢纽站点分布在各大片区，其中比较热门的是虎门高铁站和塘厦高铁站，相信未来随着轨道交通网络的逐步完善，这些枢纽站点的关注度都会大幅提升。

常平站也被称作东莞东站，也是早期的交通大动脉广深铁路的重要站点，周边的地块也在逐步开发中，也有不少比较成熟的居住社区。

深圳和东莞的轨道交通对接也比较充分，随着大湾区的加速推进，部分轨道的建设进度也会相应加快，在不久的将来从深圳去东莞会越来越便捷。

老牛特意提醒大家注意深圳的13号延长线（即东莞的地铁R5线），可以直接从深圳湾口岸到达松山湖北，13号线是快线，也就意味着从松山湖到深圳湾只用约40-50分钟，十分方便。

【楼市调控】

晚，东莞市政府连夜发布了最严限购，对购买东莞新房的资格做了限制。老牛特意做了专题表格来对比穗莞深惠4个城市的限购政策，供大家参考。

，东莞市发布限购政策的补充通知，主要对购房资格做出更加详细的规定，通过“打补丁”的方式来堵住相关漏洞。

，东莞市对新房备案价做出严格规定，禁止开发商随意更改报备新房的备案价，进一步从源头遏制房价快速上涨。

，东莞市政府发布加强审查验收商业办公类建筑的通知，严防开发商上通过改造商业/办公类项目，变相售卖公寓。

通过上述的梳理，大家不难发现，东莞楼市调控政策在最近的半年中，不断的升级加码，来灵活应对楼市出现的各种新状况。

    【新房市场】

老牛梳理了一下2017年上半年的新房成交状况，发现2017.4-2017.5是关键的节点。5月份在限购以后成交量基本腰斩，但是价格反而上升；6月份成交开始回升（本地置业需求被激活），价格开始横盘微跌。

下图是凤岗的大运城邦片区，周边配套已经十分成熟。说到新房在限购之前的涨幅，必须要提到大运城邦旁边的名流印象，从8000多一直涨到了2.4万左右。

老牛梳理了东莞34个镇区的新房均价，基本可以分为4个梯队，第一梯队是长安、松山湖、凤岗，都已经超过3万；第二梯队是城区及临深各大镇区，均价在2-3万；第三梯队是临深二线，均价在1.3-2万；第四梯队是临广和临惠片区，均价在1-1.3万。

咱们来看看2017年上半年东莞各大开发商的业绩情况，碧桂园和万科双雄争霸，这两大开发商基本占据了东莞的半壁江山，排在后面的开发商项目基本分散在东莞各大片区。

黄江的新城市中心片区备受关注，开发商扎堆拿地，已经初步形成居住规模，有需求的朋友可以重点关注。

【二手房市场】

东莞的二手房不限购，所以在这几个月开始慢慢火热起来。老牛也对二手房做了梳理，其实和新房的梯队差不多，只是各镇区的二手房均价要比新房少一些。

咱们来看看二手房的放盘量，临深的普遍会少一些，主城区是最多的，樟木头和凤岗，塘厦等传统强镇也会较多一些。

成交数量（月度）的话，南城和樟木头是最多的，其次是东城和常平，相信随着新房限购政策的继续影响，临深镇区的二手房成交会出现较大的变化。

老牛特意放上东城的航拍图，让大家感受一下主城区的居住环境，居住大盘都比较扎堆，周边配套也比较完善。

【土地市场】

东莞全市的土地储备也是相对比较紧张的，每年的供应有升有降。大家着重要注意的是楼面地价，从2016年开始直线上升，而2017年上半年的供应量少的可怜，最近几个月东莞市政府开始加大土地供应，土地紧张状况有所缓解。

用地紧张，东莞开始加大力度推进三旧改造，各个镇区都划定了旧改的重点片区，同时政府出台了一系列密集的旧改政策，对违建加强了清理整顿，旨在加速完成相关地块的旧改计划。

塘厦是传统的工业强镇，下图中的138工业区旧改是塘厦的重点项目，规划和定位都比较高端，周边楼盘密集，配套完善，未来的发展空间也比较大。

【03.热点片区】

东莞的热点片区还是比较多的，老牛着重挑选了最近关注度最高的松山湖和滨海湾新区，为大家做详细介绍，这2个片区同时也是广深科技走廊里面，东莞唯一的2大核心创新平台。

【松山湖】

松山湖其实老牛已经介绍过挺多次了，它也是东莞的一张亮丽名片，历经十几年的发展，现在的松山湖已经是一个高端产业集聚的宜居胜地。

松山湖分为北部，中部，南部等片区，各个分区都有自己的功能定位和发展目标，比如北部CBD就是最近刚刚升级的新中心区。

松山湖的产业主要以高新研发为主，聚集了华为，中集智谷，大疆，易事特等一大批高新企业，产业定位比较高端。

咱们一起来看看松山湖的北部CBD，这里已经初步形成研发总部聚集效应，未来的发展潜力令人期待。

老牛也放上一张北部CBD的航拍图，可以看到很多项目正在开建。每次去北部CBD的时候，老牛都会有种错觉，觉得回到了南山的科技园片区。

松山湖的交通也十分便捷，下图中的R1和R3在松山湖站换乘，未来还有莞惠城际，13号线延长线在松山湖北站换乘，再加上莞深快轨，未来的松山湖可以说四通八达。

【滨海湾新区】

滨海湾新区的前身是长安新区，区位优势十分明显，紧邻广州南沙和深圳的空港新城，也是整个大湾区的枢纽。

2017.06，东莞市正式宣布长安新区扩容，将虎门的沙角片区，威远岛片区合并到新区，至此，滨海湾新区正式亮相登场。

2017.11，东莞市发布了滨海湾新区的功能定位，3大片区分别承担了各自的任务和发展目标，共同打造极具竞争力的发展先导区。

滨海湾新区的交通配套比较完善，拥有4条高速+3条城轨+2条地铁+港澳码头，是名副其实的“海陆空铁”复合立体交通。

离长安新区最近的商品房楼盘是长安南部片区的金沙花园和长安花园，这两个楼盘也是备受关注，目前的价格也已经涨了不少。

虎门高铁站周边的楼盘也是备受关注，尤其最近滨海大道也已建成通车，万科云城更是老牛被反复问到的楼盘。

虎门高铁站周边的开发密度并不高，其中有不少是工业用地和小产权房，随着虎门站的逐步扩容，周边的旧改工作会加速推进。

早在2017.08，虎门站周边800m的用地，已经纳入征收补偿的范围，并且已经通过审议和公告，即将加快推进实施进度。

虎门高铁站未来将会被打造成全新的TOD新城，以此为枢纽带动虎门厚街沙田3个镇区的联动发展，它的后续发展空间十分值得期待。

至此，老牛已经把讲座的内容全部梳理完毕，希望能为关注东莞置业的朋友带去帮助。另外，老牛团队后续会推出轨道交通沿线物业，公寓，二手楼盘解析等相关专题，敬请期待！

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