【惠阳楼评】从4千到1万2 时隔5年龙林上观二期推新

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　　龙林上观地处惠城、惠阳及深圳交界中心，分三期开发。一期为馨雅苑，用地15536㎡，建筑面积56557㎡，当时均价4000元/㎡，已于2012年交楼入伙。二期为雅苑，占地面积2.1万㎡，建筑面积为8.4万㎡。目前项目在售二期，开发商馨雅康地产，投资商好益康集团，物业管理公司好益康集团。

=====项目区位=====

　　龙林上观一期（馨雅苑）位于惠阳区惠南大道好益康一路交汇处，二期（雅苑）在一期的东侧，周边是惠阳区的行政服务中心，还有项目开发商自己开发建造的好益康国际大酒店，在项目的西侧是光耀城。

　　龙林上观二期（雅苑）与一期馨雅苑相隔一条松山楼路，在一期馨雅苑西侧就是好益康国际大酒店，馨雅苑南侧是竹子林农庄，光耀城在惠阳区行政服务中心西侧。

二期北侧是一小片农民房，在3楼的样板房看出去距离还是挺近。

=====项目配套=====

项目周边人气最旺的是惠阳汽车总站，距离惠州南站约5.5公里，距离天虹等大型商超约在6.6公里左右。

龙林上观一期（馨雅苑）已经全部交付，但是入住率较低，周围人气不足，除了一两家便利店并无大型的超市。

　　好益康大酒店是开发商与一期同期开发的地标性建筑，也是当年惠阳区*高楼（目前已被壹中心超越），酒店西侧就是惠阳区行政服务中心，惠南大道对面就是光耀城。

=====项目动态=====

　　龙林上观二期于4月份*批产品，1/2栋入市，主力户型77-112㎡，均价在1.2万/㎡，将要入市的是3、4、5栋，主力户型99-152㎡，预计均价1.25万/㎡，均为毛坯交楼，预计在2018年年底全部交付。

目前项目正在建设中，可以看出楼体还未封顶，脱网。

=====户型分析=====

99㎡2房2厅户型图

116㎡3房2厅户型图

152㎡5房2厅户型图

　　总体来看，龙林上观二期的户型赠送较多，除去红色区域的半赠送以为，116㎡和152㎡这两个大户型都有一块可以搭板赠送的区域。（具体搭板费用开发商目前还没确定）

=====项目总结=====

　　（1）户型：二期的户型，赠送多，使用率较高。

　　（2）配套：周边出去项目开发商自己开发的酒店以为，大型商超缺乏，但是距离人气热闹的惠阳汽车总站较近。

　　（3）交通：龙林上观地处惠阳主要交通要道上，前往深汕高速淡水入口和惠阳区汽车总站都较为方便。

　　（4）价格：二期1/2栋均价为1.2万/㎡，3/4/5栋据销售说价格预计在1.25万/㎡左右，目前政府严格控价，新备案的商品房价格受到制约。据老牛了解，周边二手房普遍成交价在1.1-1.2万/㎡左右，并且优质房源放盘量较少，而且目前惠阳区二手成交契税的提高，增加了购房成本，所以新房的性价比相对比较实惠。

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