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【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆

咚咚牛浩思
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主楼
2018-06-25 15:20:28
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【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆

碧桂园对于深圳人来说并不陌生,多年来一直走的环深路线,深耕惠州、东莞多年,直至近两年才通过收购、旧改等方式开始曲线进入深圳,且多以安居房、写字楼办公产品为主,住宅方面则多以直接收购的形式进入市场。

本次介绍的项目是碧桂园第一个完全自主开发的产品,位于坪山区华谊兄弟文化城东侧,目前已开放样板房,预计推出约65-120㎡的2-4房户型,本期【深度】将和大家重点介绍一下碧桂园凤凰国际公馆。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

本项目是深圳首例即将入市的“双限双竞”项目,同样也是价格方面最没有悬念的项目,其销售价格在拍地时就被限制,均价不高于3.06万/㎡,最高销售单价不高于3.23万/㎡。深圳3字头价格对于刚需来说诱惑力很大,差不多的价格大家会选哪?




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咚咚牛浩思
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沙发
2018-06-25 15:23:08
目录
一、深圳首例“双限双竞”地块
①地块信息(7楼)
②开发商(16楼)
二、项目区位分析
①区位规划(19楼)
②交通规划(24楼)
三、项目信息
①项目基本信息(29楼)
②项目总平面图分析(31楼)
③参数剖析(33楼)
④不利因素分析(36楼)
四、详解项目周边的各类配套
①商业配套(37楼)
②教育配套(38楼)
③文娱配套(39楼)
④医疗配套(40楼)
⑤旧改规划(42楼)
五、户型分析
①户型分布格局及朝向(44楼)
②92㎡三房两卫(47楼)
③65㎡两房一卫(附:样板房曝光照)(48楼)                                                                         
④120㎡四房两卫(50楼)
六、项目的价格预测及竞品分析
①周边新房竞品分析(51楼)
②周边二手房价格(52楼)
七、综合评价
①项目优势(53楼)
②项目劣势(54楼)
③综述(55楼)
八、网友点评/爆料精选
①精华回帖

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往期回顾:
【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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watchmaneagle
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板凳
2018-06-25 16:32:55
不知道有没有小户型,总价在200以内的
房价开始降了
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地板
2018-06-25 16:35:16
这个算是碧桂园真正意义上的第一个深圳项目了,3万的均价应该不愁卖
咚咚牛浩思
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4楼
2018-06-25 16:37:37
65㎡的

引用2楼watchmaneagle的发言:
不知道有没有小户型,总价在200以内的
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5楼
2018-06-25 16:37:59
价格还是王道
引用3楼房价开始降了的发言:
这个算是碧桂园真正意义上的第一个深圳项目了,3万的均价应该不愁卖
咚咚牛浩思
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6楼
2018-06-25 16:39:15
凤凰国际公馆效果图

咚咚牛浩思
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7楼
2018-06-25 16:40:16
一、深圳首例“双限双竞”地块

①地块信息
2016.12.14日深圳首次采用“双限双竞”模式拍地,即:限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。
其中一块为坪山沙湖社区地块(G11314-0092),以总价22.8亿元出让给碧桂园,该地块占地33383.04㎡,总建面约23.9万㎡,使用年限为70年的住宅用地。

该宗地规定商品住房预售时销售均价不高于3.06万/㎡,最高销售单价不得高于3.23万/㎡,另有人才住房面积达到5.74万㎡。



家在广末
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8楼
2018-06-25 16:42:59
 浅唱如歌   铁鸡    聚龓山扛霸子  几位大师怎么看?
精确制导
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9楼
2018-06-25 16:43:10
都是3万多,为啥不买悦都会、奥园。。。
家在广末
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10楼
2018-06-25 16:46:57
雨卜
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11楼
2018-06-25 16:49:40 来自iPhone客户端
深圳首个稳房价双线限,关键什么时候开盘,估计很火。
雨卜
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12楼
2018-06-25 16:51:05 来自iPhone客户端
奥园有奥园的好,碧桂园也有碧桂园的优点。便宜2千一平也是优势。
引用9楼精确制导的发言:
都是3万多,为啥不买悦都会、奥园。。。
jackafa
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13楼
2018-06-25 22:16:31
开盘了?

咚咚牛浩思
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14楼
2018-06-26 08:41:52
价格上还是有一定的优势的。
引用9楼精确制导的发言:
都是3万多,为啥不买悦都会、奥园。。。
咚咚牛浩思
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15楼
2018-06-26 08:43:30
让我们重新来回顾一下该地块“双限双竞”的出让条件

1、限成交地价:项目最高限价达到22.8亿元,即项目成交价。(竞买人报价达到最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。)

2、限销售房价:项目最高销售单价不得高于3.23万/㎡,销售均价不得高于3.06万/㎡。(G11314-0092宗地商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平米3.06万元人民币,最高销售单价不得高于3.23万元。)

3、竞成交地价和人才住房面积:碧桂园以新增人才住房面积27400㎡,最终以人才住房面积达到5.74万㎡成交。(要求G11314-0092宗地配建面积不少于30000㎡。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房由竞得人建成后无偿移交深圳市人才安居集团有限公司)。

4、70/90政策:本次出让宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

5、不含装修:本次出让宗地商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑装修。

6、购买5年内不得转让:本次出让宗地商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。

咚咚牛浩思
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16楼
2018-06-26 09:12:49
②开发商

碧桂园成立于1992年,于2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖旅游开发、建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等综合性的企业集团。

之前碧桂园的发展中心一直在三、四线城市,2007年实施环深区域深耕的战略格局,至今碧桂园在惠州、东莞等区域开发有碧桂园·十里银滩、碧桂园翡翠山等多个标杆大盘,环深项目多达几十个之多。

自2015年开始,碧桂园集团又提出“环抱一二线城市”的发展战略后,碧桂园布局一线城市的步伐明显加快,北上广深等一线城市的土地市场频繁出现碧桂园的身影。

2015年7月份,碧桂园以股权收购的方式获得坂田两个地块,正式挺进深圳。随后碧桂园又以土地拍卖形式或股权收购等方式获得深圳多个项目,至今已在宝安、龙岗、龙华、坪山、罗湖等深圳多个重点核心区域获取多个地块,目前在深圳的土地储备估值已经超过了千亿元。

菜鸟说房
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17楼
2018-06-26 10:12:48
碧桂园前段时间快周转闹得沸沸扬扬,不过这块地的开发速度没龙光的几个项目快啊,这个价格吸引力确实很大,但是结合位置来说也未必就占很大便宜,悦都会位置配套就更好,第一批开的价格也差不多,二期户型实用率很高。
duyulin
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18楼
2018-06-26 17:18:54 来自Android手机客户端
那碧桂园不符合70/90政策啊,65两套,92四套,120一套
引用楼主的发言:
让我们重新来回顾一下该地块“双限双竞”的出让条件

1、限成交地价:项目最高限价达到22.8亿元,即项目成交价。(竞买人报价达到最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积。)

2、限销售房价:项目最高销售单价不得高于3.23万/㎡,销售均价不得高于3.06万/㎡。(G11314-0092宗地商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于每平米3.06万元人民币,最高销售单价不得高于3.23万元。)

3、竞成交地价和人才住房面积:碧桂园以新增人才住房面积27400㎡,最终以人才住房面积达到5.74万㎡成交。(要求G11314-0092宗地配建面积不少于30000㎡。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房由竞得人建成后无偿移交深圳市人才安居集团有限公司)。

4、70/90政策:本次出让宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90㎡以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

5、不含装修:本次出让宗地商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑装修。

6、购买5年内不得转让:本次出让宗地商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。

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19楼
2018-06-27 09:47:18
二、项目区位分析

①区位规划

新兴开发区域,短期资源匮乏——项目位于坪山区沙湖-碧岭片区,属于新兴开发区域,目前周边商品房稀少,基础配套较为匮乏,周边建设开发和市政资源较为集中于锦龙大道以东区域,周边未来教育、商业等规划多依赖于旧改项目的落地。

名企进驻,旧改利好多——项目所在的锦龙大道以西区域,周边存在大量旧改规划用地,目前已有卓越、大族、泰富华、华盛等开发名企进驻,未来将为该区域提供大量高品质住宅以及商业配套和教育等资源,未来周边的生活环境和生活品质将得到大幅提升。目前旧改进展相对较为缓慢。

碧岭影视文化基地——以沙绩村、廖氏围屋 2 个历史风貌区为核心区,以南塘世居、罗氏炮楼院等13个不可移动文物为组成部分,连接碧岭湿地公园、碧岭片区基本农田,建设碧岭生态文化基地。另外,凤凰公馆近在建的华谊兄弟文化城项目,规划为总建面约261万㎡的大型文化产业综合体,但目前进度相对较慢。




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20楼
2018-06-27 09:48:52
华谊兄弟文化城

2011年的深圳文博会上,坪山新区与华谊兄弟签订项目框架协议,计划在坪山新区建立“华谊兄弟文化城”。2014年5月16日,华谊兄弟分别以1.43亿元、3640万元和14.59亿元的价格,拍下坪山新区三宗用地,总面积约19万平方米。

该项目总占地面积约118万㎡,总建面约261万㎡,规划总投资130亿元,共分三期开发建设。



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