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【深度40】定位清晰主打刚需,宝龙科技城地铁盘:碧桂园云麓

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主楼
2018-10-16 15:34:11
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【深度40】定位清晰主打刚需,宝龙科技城地铁盘:碧桂园云麓

碧桂园自2015年首次挺进深圳以来,已经有多个项目相继入市,并逐渐站稳深圳楼市。产品线十分多样,涵括安居型商品房、新兴产业园、限价房、商务公寓等,个别项目还是接盘改造而来。

而位于龙岗宝龙片区的碧桂园云麓国际社区(以下简称“云麓”),可称得上碧桂园在深圳首个“正儿八经”的纯住宅社区项目,且定位清晰,主打刚需,究竟如何,这期【深度】它。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例,正式行文之前,我们先来猜一下项目的入市价格。已知碧桂园云麓暂定非毛坯交房,且无需另计装修费,均价大概多少?

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周边二手房

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沙发
2018-10-16 15:46:40
目录

一、区位及交通环境
1、交通环境(7楼)
2、区位环境(14楼)
3、旧改规划(20楼)
二、项目整体规划
1、地块信息(22楼)
2、关于开发商(23楼)
3、关于承建商(25楼)
4、项目详细参数及不利因素分析(28楼)
三、周边配套现状及规划
1、商业配套(41楼)
2、教育配套(43楼)
3、医疗配套(46楼)
4、休闲配套(47楼)
四、周边竞品分析
周边竞品(48楼)
五、总结
小结(49楼)
六、网友精彩回复及爆料
精彩回复及网友爆料

往期回顾

【深度39】百万平方旧改大城 助力东部蝶变 评龙园大观2期
【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度
【深度37】旧改云集,坪地能否焕“新生”——君胜熙珑山
【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯
【深度35】守望两年终要入市,坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚 华侨城新品价值几何?评香山里花园五期
【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度,轻奢住宅兴起,评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝村旧改
【深度30】红山新房奏响尾声 安宏基·天曜成当家花旦?
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心 建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳
2018-10-16 16:34:47
等待宝龙科技园和14号线让这个片区腾飞
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地板
2018-10-16 16:40:54
效果图:


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4楼
2018-10-16 17:13:16
近期实景图:


闪亮宝龙
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5楼
2018-10-16 23:00:28

家在星空
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6楼
2018-10-17 09:08:46
 感觉6311750_微信 zhm168mail sakuralaka关注了那么久了,正好可以说一下看法,还可以投票一下哦!
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7楼
2018-10-17 10:52:02
交通环境:

碧桂园云麓整体规划分为三期,总建面将达80万㎡,但实际上从位置关系和开发节奏来看,都相对独立的。

本期楼评仅关注开发商宣传的一期社区,总占地面积约2.15万㎡,总建筑面积约15.89万㎡。


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8楼
2018-10-17 10:52:42
项目位于碧新路与植物园路交汇处,附近有宝荷路,沙荷路,碧新路,龙岗大道等,高快速路有沈海高速、水官高速等。

与深圳坪山高铁站的直线距离约5公里;与在建地铁14号线南约站(工程名为:宝荷站)相距500-900米(百度卫星地图测量,仅供参考)。

东临南景南约新村(统建楼);周边生态资源丰富,西侧有正中高尔夫球场及牛坳水库,南眺炳坑水库,北看高坳山、八卦岭,西南望马峦山和铜锣径水库。


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9楼
2018-10-17 10:53:37
目前片区出行主要通过宝荷路和沙荷路等区域干道的联系上下城市快速路及高速路通往深圳各区域,暂无合适的轨道交通站点直接通勤,依赖汽车出行。

不过未来片区的交通环境将有比较显著的提升,包括:

①地铁:碧桂园云麓的南面约500米将设立地铁14号线南约站,工程名为宝荷站,在建中,预计2022年底建成,2023年中通车运营。

14号线是大家非常熟悉的地铁线,前几年争议颇多,纷纷扰扰,足以证明其重要性,尤其对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键,可大大缩短该区域和南向终点站福田岗厦北站的时空距离,预计南约和岗厦北的区间旅行时间约35分钟左右。


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10楼
2018-10-17 12:03:43
同时,14号线将使得云麓所在的片区与龙岗中心区的联系更为紧密,南约-大运仅1站距离。而大运站未来会是龙岗区域乃至深圳东部的综合枢纽站,除地铁3号线、14号线、16号线、21号线换乘外,还规划引入中虎龙城际等国铁系统。

根据远期规划(仅供参考),南约站还将接入地铁23号线及地铁31号线,成为三线换乘站。23号线规划从大运北到葵涌,31号线从五联到碧岭。


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11楼
2018-10-17 15:53:19
②高速路:目前就近的有沈海高速、水官高速等高快速通道,南面正建设有东部过境通道。

东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区,不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道,也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。

建成后,从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域,深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后,将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。

东部过境高速起点至梧桐立交(接盐排高速)段将于2018年底前建成通车,与碧桂园云麓就近联系的有宝龙立交,届时前往市区及通关香港将多一条通道选择。


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12楼
2018-10-17 15:53:58
③高铁站:项目距离深圳坪山站行车距离约6.8公里,2023年起通过14号线转16号线能比较快速接驳过去,通过坪山站可前往广州、香港、潮汕、华东等区域。

目前有坪山站与香港西九龙站每天双向4班车往返,站点之间的旅途时间为72分钟。
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13楼
2018-10-17 15:54:47
区位环境:

碧桂园云麓所在的片区属南约社区,自2016年12月27日起,南约与宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成宝龙街道。

新组成的宝龙街道坐落于龙岗中心区和坪山中心区之间,公开资料显示(2016年),宝龙街道辖区内电子、机械、家具等支柱产业在全市乃至全国都有名气;片区内的宝龙科技城是仅次于深圳南山科技园的高新产业集聚区,拥有规模以上企业205家,超亿元企业69家,超10亿元企业7家。

宝龙科技城的前身为宝龙工业园。宝龙工业园成立于1993年,最初的定位是一个加工制造业园区。2000年,出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要,宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年,宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。

宝龙科技城规划总面积约16.17平方公里,相当于一个前海核心区的面积,包括了碧桂园云麓在内的范围。


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14楼
2018-10-17 15:55:57
这里是深圳市高新技术产业带“9+2”片区中的重压组成部分,目标发展为龙岗区经济发展的增长极,龙岗区规模最大、基础最好、潜力最强的高新技术园区。已有华润微电子、比亚迪、创维、中广核等名企入驻。


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15楼
2018-10-17 15:56:28
区域内,还着重规划了东部科创总部基地。拟开发的东部科创总部基地位于龙岗东南部,宝龙科技城西部,面积约50公顷。

为提高土地利用效率,避免碎片化开发,龙岗区将通过统筹开发模式,引进有资源、有品牌、有实力,并有成功开发经验的大型企业进行市场化运作,通过统一的规划建设、持续的招商运营,提升土地利用效益,保证园区品质及实施进度,并统筹建设创新服务平台,提供优质服务、提高招商推介质量。


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16楼
2018-10-17 15:59:48
从宝龙工业园到宝龙科技城,再到东部科创总部基地规划概念的提出,名称的演变折射了宝龙的产业变迁历程,同样也预示着宝龙科技城的发展即将进入一个全新的阶段。

除规划的产业园外,宝龙街道大致可划分为四个主要功能片区:

一是以自然山体、水体构成的生态休闲区;
二是以宝龙工业园为依托的产业区;
三是以龙东、同乐等宝龙东北片区为主的产居混合区;
四是以比较连片集中的住宅区,这其中就包括了新建的碧桂园云麓。


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17楼
2018-10-17 16:00:39
所以,尽管宝龙街道与龙岗中心区相距约3公里,但由于片区内拥有丰富的自然山体和水体资源,和产业功能配套齐备工业园,使得片区与周边区域存在一定的割裂感,整体上也相对独立,自成一体。

未来,在轨道交通及路网的完善之后,与周边的隔阂才会迎来大幅度改善。


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18楼
2018-10-17 16:01:42
片区内的住宅社区现状和在建住宅社区分布情况可见,比较出名的社区有振业峦山谷、仁恒峦山美地、金地名峰、振业天峦、卓弘高尔夫等。

碧桂园云麓与这些项目有一定的隔离。不过,好在云麓周边均为旧改项目,有希望形成相对协调统一的居住环境。


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19楼
2018-10-17 16:03:13
旧改规划:

前面提到碧桂园云麓国际社区约80万㎡,实际上是由三大地块项目组合而成,位置关系上比较分散,具体分布上还有待开发商的进一步揭示。暂且还是将之独立来看。

图中所示的观麓即为本期楼评的这一期项目。其它两期是观岭和观璟。



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20楼
2018-10-17 16:03:55
而根据意向的旧改规划来看,碧桂园云麓周边有5大旧改项目,其中碧桂园意向项目有3个之多,且体量极大。

其余的2个为京基南约旧改和中海积谷田旧改,只是都还没有实质性的工程展开。


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