布吉的前世今生，价格为什么低洼

遥想布吉，早期可是深圳的经济重镇，地理位置靠近罗湖，受罗湖的外溢影响，产业和经济一度繁荣，人口集聚，生活配套成熟。

但是近几年，布吉遇到的问题日渐突显，交通道路人多拥挤，规划和发展缓慢，相比临近关内的龙华和宝安，布吉显得真“不急”。

首先来了解布吉的区域，在2007年3月，布吉镇一分为三：布吉、坂田、南湾3个街道办事处。2016年12月，布吉街道再次一分为二：布吉、吉华2个街道办事处。

今天大家所指的，也还是范布吉区域，包含布吉、吉华、南湾三个街道。

一、当初的“好学生”布吉，为什么越来越不受关注？

还得从布吉的发展说起，改革开放后，罗湖率先发展，位置靠近香港，当时的罗湖可是深圳名片，商贸繁荣；而布吉距离罗湖最近，受益于罗湖区的带动，承接产业和居住人口外溢，二线关的布吉也得到快速发展，成为当时的经济重镇。

但工厂和村民自建房野蛮生长，城建路网没有超前规划，也给以后的发展埋下了祸根。再加上深圳的发展西移，罗湖这座靠山慢慢老去，布吉想寻求发展时，发现自己没优势产业。

1. 规划滞后，空地少，城中村多，旧改进度慢。

布吉属于龙岗区，早期确实贡献了不小GDP，龙岗区想规划的时候，布吉已经没空地，难再规划，龙岗区政府把主要的市政配套都集中在龙中和大运，包括区政府、三馆一城都在龙中，而大运有体育场馆和大学城，还有建设中的地标668米深港写字楼。

布吉空地少，有大面积的城中村，城市面貌主要依靠城市更新，但是旧改缓慢。布吉离罗湖、福田近的优势，租金和售价并不比龙华低，旧改拆赔不容易。类似龙华观澜、宝安沙井

2. 地形不够平坦，交通道路网不通畅

龙华、宝安早期也有大量的城中村，为什么发展和交通相比布吉要好？

从三维地图上看，布吉丘陵地形，东西两面靠山，而且中间还有石芽岭、百鸽笼等几个山体公园，整体地势不够平坦。布吉走过的应该有感受，较多的小坡起伏，不利于成片规划。

再加上早期放任发展，地面道路网规划不够发达。除龙岗大道、布龙路、布澜路以外，其余大部分都偏窄，小巷多，而且好多还是断头路，微循环不够。

再加上城中村和老旧的楼盘多，车位规划不足，造成容易堵车的局面。

 （对比龙华、宝安的道路网，布吉显然要滞后）

地铁网络还算好，有3号线、5号线交叉，能辐射大半部分楼盘，还有在建的14号快线，在布吉设有石芽岭和布吉站，轨道交通还算便利。

还要提醒的是，职住分离现象严重，早高峰人多，离近关口的区域基本都是满载，像地铁到布吉的几个站也是很难挤上去的。同理，龙华的4号线，宝安的1号线、11号线也差不多这种情况。

3. 公立学校少，学区范围大，入学名额紧张

布吉私立学校撑起半边天，有着全深圳中考成绩最好的百合外国语学校，不过这所是私立学校，前身是深圳外国语学校的分析，招生没有地段生，全部都要通过考试录取。

还有智民学校、东升学校、龙岭学校、承翰学校，也都是私立，2017年中考成绩都排龙岗前10。

布吉公立学校不够知名，而且每个学区范围很大，生源多，公立学校都比较紧张。特别是南湾学校，龙岭初级中学、贤义外国语。

二、价格低洼、刚需上车的福地

布吉发展较早，大环境确实存在一些历史问题。但是交通位置并不差，中小户型比较多，总价不高的上班族比较适合。

目前想在深圳买新盘，总价250万内住宅基本很难找，要么没有小户型面积，要么单价高超4万，只有个别龙岗、坪山的楼盘可供选择，但是位置偏想兼顾上班比较难，大部分置业者被迫在二手房中挑选。

布吉二手成交还是单价3.5-4.5万的多，总价300万以下的楼盘占比接近一半，豪宅线以下的楼盘税费影响小，成交一直活跃。

布吉低总价的楼盘选择多，特别是一些港式的物业，200-250万能买2房还是带电梯，而且在地铁附近。主要分布地铁3号沿线，布吉关到丹竹头一带，轨道出行比较便利。

比如龙珠花园、龙威花园、帝景峰、国展苑，都能买到2房；稍微旧一点的楼盘，还能买到小3房，丽湖花园、茂业城、中兆花园。

其中龙珠花园还是处于布吉交通枢纽位置，一直是成交的主力楼盘，带电梯，布吉站未来还是3、5、14号地铁线交汇站，交通位置好，但是小区比较旧，周边环境显得杂乱，靠近龙岗大道和3号线高架，有噪音影响。龙珠花园200万就能买50多平的小2房。

帝景峰也是200万买小2房，港式大厦物业，因为周边没高楼遮挡，高层视野比较好，但是户型基本是卧室出阳台。

荣超花园虽然离地铁比较远，胜在总价低，而且靠近布吉成绩第一“民校”，上春蕾小学机会大一些。

布吉中等价位的大社区，佳兆业桂芳园、可园、康达尔花园，也都是成交主力，均价4-4.5万。

康达尔五期、可园的户型也是高赠送，69平能就做3房1卫，总价320万左右，每个房间都不小，而且采光不错。

三、布吉改善性区域

布吉楼盘新、旧价格差异大，万科麓城、万科红都是品质不错的小区，单价5万多左右。

布吉面貌最好的区域就要数石芽岭、百鸽笼，商品房集中，而且都是大社区、楼盘也比较新。

石芽岭有14号快线在建设，靠石芽岭山，地势高，风景景观好，居家相对安静。比如慢城、尚峰、宇宏健康花城，其中尚峰和慢城四期户型赠送多，89平能做4房，所以单价也要5-6万。

百鸽笼主要是集中信义的这几个次新盘，信义金御半山、信义荔山公馆、信义假日名城。地铁5号线，一站就到罗湖，旁边有华润万象汇的商业体，贤义外国语也在旁边，生活配套全都有。

四、综上所述：

布吉的价格低洼，主要是指均价，并且新旧楼盘的价格差异较大。单价3-4万的楼盘确实还有较多选择，适合刚需上车，二手房成交也很活跃。

布吉发展较早，同时也带有历史包袱，地势不够平坦，道路网不够通畅，满足不了日益发展的需要，也有人调侃布吉“不急”。

老旧小区和城中村占比大，可用空地少，只能期待城市更新来改善面貌，但是旧改周期长，城区面貌短期还难以改善。类似宝安的西乡老街、石岩，龙华的大浪、观澜老城。

正因为这些原因，加之低总价小户型比较多，造成布吉的均价较低，甚至被龙岗中心城和坪山赶超。 

不过话又说回来，对比龙华、宝安，布吉能买更大的面积，而且位置距离原关内也近，通勤罗湖、福田的时间成本还是有一定优势，上班族比较适合。

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