标签: 点击标签查看相关内容

原关外优质盘PK市中心低端盘选谁? 田忌赛马的启示

田忌赛马的故事,讲的是一场实力悬殊的赛马,通过配置上等马PK中等马,中等马PK下等马,下等马PK上等马,这样灵活善用自己的长处去对付对手的短处,从而在竞技中获胜。


很多人在选择房子的时候,基本都会兼顾自住和投资,在原关内和原关外的选择上就会产生矛盾,比如预算350万的总价范围,是选择福田中心区好还是坂田好,产生的矛盾来源是在福田中心区去淘的话,楼龄新的只能买到面积小的,面积大点的只能买到老破旧或者大厦型物业,不管怎样,福田的地段确实是好,但也分片区。


如果在坂田,350万买74平两房还有很多选择,次新盘,花园社区,有商业,未来地铁口,大家应该猜到是哪个盘了,像这样的对比,不管是自住还是投资,我个人更愿意推荐坂田的这个物业。


我的逻辑就是田忌赛马,我的预算可以选择坂田那匹上等马,大概率是可以跑赢福田中心区中下等马的。当然,自住的话每个人的感受不一样,也要结合具体的楼盘。 

点击在新窗口浏览全图

我08年来深圳,坐着亲戚的车从龙岗下高速,当时的龙岗大道还是叫深惠路,深圳的深,惠州的惠,高速路口下的时候龙岗是深圳给我的第一感觉,当时觉得和我想象中的深圳有些差距。


当时龙中的房价很多还在六七千的水平,龙中标杆楼盘公园大地当时的高层的均价1.1万左右,早期的开盘价在7000左右,那时鸿荣源还搞了很多优惠,但是鸿荣源弄了个实名制,只让一个人、一个号选一套房,有很多客户一个人下定买了好几个号结果也只能凭身份证选一套房,所以公园大地这个盘自住客是比较多的。


当时的另外一边,龙华的建设也是热火朝天,红山基本还是一片大空地,附近有个盘叫万科金域华府早先开盘,一期开盘价到了1.5-2万,大家记住前面的两个价格,这是离深圳北站最近的一个新盘,这个盘的成长性在龙华来说也是很高的,先后经历了深圳北站核心商务区的概念,四号线地铁的开通,旁边还拍了一块地王,就是现在的龙光九龙玺,然后北边又紧挨着龙华目前最强大的红山市政配套。


我最后综合一下这两个盘目前的价格,公园大地现在好一点的两房成交单价去到5万2,万科金域华府户型朝向楼层都不错的3房成交单价在6万9,如果从单价涨幅倍数来看,公园大地优胜一筹,这两个盘都排除了学区的不可控溢价,能真实反映居住需求。


从中我也是得到一些启示,公园大地这个龙中片区标杆楼盘算的上是上等好马,对比原关内中心区的中下等马在居住体验上是优胜的,投资的话看下面两点:


1、公园大地当时的买入价格相对低洼,所处龙中片区也跟主流的中心区有一定差距,后面经过补涨;


2、万科金域华府出现过价格的跳涨行情,如果说爆发力,万科金域华府这类楼盘小周期范围内要更强一些,还有一些中心区的豪宅,短炒投资客更喜欢这种有概念,有大的利好出现,但如果是长持,价格低洼有成长性的楼盘更值得入手。

 

结合目前楼市行情,投资客入市短炒的可能性急剧下降,大部分人转向长期持有,而之前短炒的投资客已经被套牢在楼市里,出现一定的风险性,龙岗目前的风险系数较之前热炒的区域要低。现在大部分普通投资客会转向长持为主,目光会转移到关外有旧改规划和成长性比较高的区域,首先保值,然后才来讲长期的收益。


收益这一块,再谈谈租金,同等75平的2房或者89的3房,原关内的租金更高,如果讲究租金回报率,总价250万福田中心区的单房都可以租到4500,龙岗中心城可以买个小两房,租金是2500左右,这一点如果是现金流不够,需要以租抵一部分月供的话,龙岗未必是适合的


如果从增值的角度出发,福田中心区买个250万的35平的单房,每平涨一万和龙中片区的同样总结250万65平两房每平涨一万的收益率又相对弱了一些。 


当然不是所有的楼市投资都适用这个套路,大家都说南山前海好,如果你在930之前买的甚至更早以前,那么恭喜你,那时闭着眼睛买都是赚的,但是涨幅也是有高有低,所以我们会去研究他的规划,轨道交通,溢价率高的学区更是密切关注。


如果现在去入手南山前海,投资的话就要考虑一个是税费成本,目前很多的房子都被豪宅了,还有一个是持有成本,单价普遍是龙岗的两倍,有资金的入手福田南山的品质楼盘也是没有错的,甚至是学区,未来学区的稀缺程度将进一步加大。


去年有个例子,新政出台后,有个业主850万的学区降价到800万依然没人看房,然后业主撤盘不卖,今年又以总价880万的价格签了合同,另外如果你资金量不充裕,个人建议没必要去追高购买单价高面积小的户型和楼盘,尽量多关注下东部花园社区,轨道交通旁的2-3房的户型。


89平做四房的更应买入,因为根据我们统计的数据,近半年成交的户型70%是两房三房,而且随着二胎开放,未来这个体量的家庭换房改善更大比例是朝着四房的方向,如果价格上到一定程度,89四房相对更为稀缺。


以上观点仅适合部分情况,置业投资还是要综合来看,欢迎各位网友私聊一期探讨!加入我们龙岗区置业真房源群,不管是买房的小白还是换手十几套的老司机,一起来加入吧,可以咨询置业投资经验,可以看片区笋盘房源。欢迎加入!

点击在新窗口浏览全图



分享
0