粤港澳大湾区“炒房亏本”地图曝光！这些城市亏惨了？

许多人不愿相信，炒房每天亏本的时代已经来临。

据每日经济新闻报道，从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。

当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。

且不说这个数据是否准确，但在如今“房住不炒”的大背景下，炒房暴富的时代早已告别历史。

在越来越多的“横盘”城市，算上房贷利率、通胀率以及投资回报率等成本，投资房产开始面临“亏钱”。

南方楼事针对各项成本，结合房价涨跌幅计算了湾区各城一年来投资房产的盈亏情况。

到底多少城市在亏钱？从目前的数据来看，在粤港澳大湾区，能笑着回答的城市并不多。 

深圳

在最严格的调控之下，深圳是典型的“横盘”城市。

单从均价来看，“微跌”的深圳没有任何一个片区能够跑赢大市。但深圳区域分化较为明显，逆势火爆的片区、项目并不少，大家可以结合自己的具体情况进行判断。

从升级示范区之后的市场反应来看，作为一个城市基本面良好、市场需求坚挺的超一线城市，深圳的房产依然具备很好的吸引力。

广州

作为房价最低的超一线城市，广州的房价较去年有轻微的上涨，但依然保持在2字头，非常难得。

广州不同片区的差距还是比较明显，例如均价近6万/平的天河区涨幅达到15%，3字头的番禺区却跌幅达到9%，预计未来不同片区之间的差距还将进一步拉大。

东莞

受到粤港澳大湾区规划、深圳产业转移等利好影响，东莞今年房价的涨幅比较明显，市场预期也非常乐观。

尤其是东南临深片区，房价涨幅接近20%，妥妥的跑赢大市，抛开投资成本也有不错的收益。

而且今年8月，东莞还对港澳台居民来莞的购房流程进行简化，大力吸引人才来创新就业。

二手房方面，因为税费调整，在上半年也取得了比较明显的交易增长。但价格方面还是比较平稳。

惠州

作为粤港澳大湾区唯一不限购的城市，惠州让投资客们是又爱又恨。

惠州市场波动幅度大，从多个项目只接受全款买房，到纷纷推出低首付、特价房，有时候只需要几个月的时间。

从最新数据来看，惠州相比去年夏天要平静很多，均价同比跌落7.6%，目前湾区中跌幅最大的城市。

但是对于刚需客来说，依山傍海的惠州，生态环境还是很不错。

佛山

佛山，大概是湾区今年唯一一个在均价上跑赢大市的城市。

从中原数据上来看，佛山今年均价1.46万/平，同比增长22%，每个片区的涨幅都超过了10%。

具体到片区来看，禅城区、南海区的涨幅都达到了30、40%，部分项目甚至从去年到今年均价涨了一万多。

但是佛山本身房价偏低，基数小，所以折算成金额可能并不如广深的“轻微幅度”明显。

中山

除了不限购的惠州，港澳投资客最钟意的城市就是中山。

受到粤港澳大湾区规划利好，深中通道建设加速等影响，中山成为全国投资客都比较看好的城市，尤其是上半年，市场热度显著提升。

但是，因为中山本身产业还在发展中，也没有更多规划利好的持续支撑，市场热度有些许回落。

受限购政策影响，投资客的涌入，让中山的二手房交易量有一定增长，但在价格方面，二手房涨幅不明显，还有轻微下跌。

仅从投资的角度来看，目前大多数片区依然难逃“亏钱”命运。

珠海

从目前的数据来看，珠海的均价涨幅能排进湾区前三。

珠海也是区域分化明显的城市，靠近港珠澳大桥和澳门的片区行情相当不错，但其他片区就较为平淡。

从具体数据来看，既有4字头的横琴，也有1字头的斗门，既有同比上涨36%的前山，也有跌幅18%的唐山。

长远来看，珠海还在不断推进人才引进计划，市场预期还是比较乐观，但是片区差异较大，需要综合考虑。

总结

房产投资回报需要考虑到诸多个人情况，但一般来说，可以通过基础数据计算一个达到“保值”的最低门槛。

从国家统计局发布的8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价上涨城市虽然少于7月，但整体涨幅保持在10%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，个人投资如果低于这个城市的房价涨幅，理论上就不算赚的。

“而且从银行利率、CPI等因素看，其实加起来也要超过6%左右的水平。这样来算，差不多就是属于月均涨幅要超过0.5%，基本上才可以认为不会亏钱。”

平均数显然无法代表情况复杂的个体，为得出一个相对普遍且具参考性的数据，我们对计算方法做了一些调整，并将计算范围缩小到了片区。

但从湾区9城的情况来看，即使在政策利好之下，“亏钱”的城市、片区仍然占据多数。

也许房产投资曾给许多人带来了非常可观的财富增值，但那样全国范围的快速增长时代，的确已经结束了。

在调控不放松的横盘时代，投资房产将需要更多的考量。

特别说明

保值门槛=首付30%*（理财年回报5%+通胀率3%）+贷款70%*（城市主流首套利率+通胀率3%）+最低税费

（“保值门槛”即投资房产达到保值效果的最低涨幅。）

以上计算标准中，以首付三成，贷款七成为统一标准，即公式中的30%和70%；通胀率为官方公布的2018年人民币通胀率；理财回报率则选取常见平均个人理财年回报率；城市主流首套利率则为当地城市去年执行的利率；最低税费则以新房1%或者二手房2%计算。

为得出一个相对普遍且具参考性的数据，出租回报率、豪宅税等暂不计入成本范围内；大家可自行根据当地城市情况，进行增减比对。

由于本文中计算的为一年的涨跌幅，当前均价为2019年8月的房价，对比数据为2018年8月，相应的购房成本数据均以2018年为准（如房价、房贷利率标准等）；

部分未公布新房数据的城市，或二手房更能体现是市场的城市，均按二手房成交数据计算（文中有相应备注）。

以上计算数据仅供参考

撰文排版/圆圆

插画设计/小小

数据整理/倩瑜