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解读福田学区房,什么时候入手最合适?

淘房哥-学霸先锋
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2017-02-06 10:38:34
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解读福田学区房,什么时候入手最合适?

   2016年在深圳的房地产历史上注定是不平凡的一年,325、104新政以及龙华地王对市场激起极大的浪花,不论是买房的、卖房的抑或是还在观望的朋友都从未对楼市如此关注。最近同行同事们也在对16年楼市进行总结,展望来年,学霸先锋也来凑个热闹,从淘房哥们过去一年的人肉数据中对福田的学区房进行简单的总结点评。

    说起学区房,15年到16年的楼市应该是给很多家长和投资者上了一课,过去几年深圳迎来婴幼儿出生高潮,现有学位缺口巨大,因此学位房也是顺应市场价格不断走强,16年9月份百花成交的一套单价17W的学位房惊掉了人们的下巴,家长们也是慌不择路,从过去购买成熟知名的学区,到现在只需一个名校招牌就可以引得大家蜂拥而上,而完全不顾学校尚未开学的事实。下面请大家跟随学霸先锋一起来回顾福田区16年学区房成交大数据。


    福田区老牌名校众多,学校沉淀时间长,教学质量有保障,并且绝大部分区域配套比较成熟,轨道交通发达。学霸先锋今天主要分析百花-园岭片区的深圳实验中学、红岭中学园岭初中部,景田-莲花片区的福田外国语学校、莲花北中学,石厦片区的石厦中学与红岭中学石厦初中部。农科-香蜜湖作为豪宅区域,已经远离普通购房者,因此就不做分析了。


学霸先锋统计了16年全年6所学校对应的911套成交数据,他们分布情况如下表:





    从统计结果可见,实验中学的成交占有绝对优势,实验学区房主要分布在百花与华强北片区,楼龄在20年到30年居多,房子老化、停车位不足、户型不佳的问题种种,即便如此,销量依然傲视群雄,可见家长们望子成龙、望女成凤的心情是多么的迫切。红岭园岭与莲花北学区主要为90年左右建成的政府福利房,大部分为楼梯房,凭借不错的地理位置与老牌名校的吸引,依然是有着不错的成交。石厦片区是16年的一匹黑马,石厦中学+红岭石厦联手贡献接近200套的成交量,非常亮眼,石厦片区为纯居住型社区,2000年以后小区较多,并且小区均有着不错的品质,绿化好,停车方便,并且靠近市中心,16年又开通了7号地铁线,附近又有大金沙片区旧改,未来仍然值得期待。位于景田的福田外国语学校片区是中产阶级非常不错的选择,环境优美,交通便利,人文气息浓厚,利于孩子健康成长。


下面我们来看下全年的月度成交走势:



    每年的3月份是学校小一初一的报名阶段,因此家长们需要在3月之前准备好学区房,从图上也可以看出,在3月前后的成交是较为低迷的,市场关注度较低,而1月份购买学区房赶着孩子报名无疑是非常危险,万一在房产过户的程序中有所纰漏,孩子很可能无法使用学位,从1月份的成交来看,临时抱佛脚的家长似乎也是有一些。6月份是各学校公布入学积分的时间,加上6月的中考与高考,市场有了炒作的话题,另外在16年还有龙华地王添了一把火,让家长们心里惴惴不安,对学位房的关注一下子被调动起来,在来年或者未来几年的学位房需求开始迸发,也就在此时百花产生了单价17W的学位房,在龙华甚至都有9W6均价的成交,家长们争先恐后,学区房市场也在9月份迎来高峰。当然后面的故事我们看图也知道了,10月份在104新政的打击下,市场迅速冷却,不过学区房作为超级刚需,在多区域近乎冰冻的情况下,成交并不算难看,在12月份也领先于市场开始回暖,毕竟孩子来年要上学,家长们等不起,由此可见,学位作为房产价值的重要支撑值得大家重视,好的学位可以早于市场升值,在市场遇冷时也更能抗的住。


    从上图以及往年经验来看,2到5月份是学区房淡季,7月份之后市场会火热起来,由此学霸先锋给到买家卖家一点点建议,作为买家,不妨可以在每年的2到5月学区房热度不是那么高的情况下提前进场看房,错峰入手学区房,此时购房者不多竞争小,偏向于买方市场,有更多的房源可供选择,或许还会有一定的议价空间,而作为卖家在这个时间段市场遇冷,看房量低迷的情况下,最好则是坚定一下信心,6月份以后才是学区房旺季的到来。


接下来我们就来看下2016年全年的月度均价走势:

    从月均价格来看,由于2到5月采样偏少,价格波动较大,在成交量较多的其他月份来看,6到9月份是总体平稳偏上涨的,均价最高出现在9月份,与9月份的成交量也是相符合的,在104新政出来之后,10到12月份价格有一个下调折线,下调幅度在8%左右,12月份均价7.11万更是跌回了16年初的水平,目前政府调控的决心非常强,学霸先锋预计在明年6月份学区房旺季到来之前,福田区学区房价格将保持平稳略下降,但是学区房毕竟不同于纯投资产品,作为优质稀缺的学区房来说,市场并不缺少买家,而对于买方来说,心态可以保持平稳,耐心的寻找符合要求的房子,毕竟孩子上学是大事,而且如果用来自住则要持有相当长一段时间,怎样在孩子上学和家长工作生活中寻找一个平衡点是要重点考虑的。


附表:各学区销量靠前小区一句话点评


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Amy1977
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沙发
2017-02-07 09:32:12

kingkang1
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板凳
2017-02-07 16:51:00 来自Android手机客户端
小强1123
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地板
2017-02-23 18:27:59
参照下图,就实验中学学位房来说,成交量最大的楼盘除了金茂礼都、群星广场、南天二花园和南天一花园外,长城二花园和长城一花园的成交也不容小觑。

全年成交我统计到284套(不包括华强北小户型),这是16年百花片区的全年成交走势图:

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