【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场（15页：35-166㎡户型分析首发）_中洲滨海商业中心

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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场（15页：35-166㎡户型分析首发）

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141楼

2018-01-31 11:09:04

福田和南山中心区域的海景资源较为稀缺，拥有一线海景资源的项目也较为受改善型置业者的欢迎，大金沙片区是福田唯一具有海景资源的片区，盘点近些年入市的海景住宅，售价均不低。中洲湾住宅部分与深圳湾之间仅仅隔着上沙小学和上沙中学，因此高层的海景视野应该是长期性的。

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142楼

2018-01-31 11:18:05 来自iPhone客户端

老牛，看下面的图发现，红树湾一号南边那个小区纳入远期规划，那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊？

引用6楼楼主的发言:
不少本地土著聚居于此，农民房扎堆，原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要，城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻，分别是京基、中洲、金地和绿景，主导片区内先期的旧改启动，后续还将推进其他区域的旧改。

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143楼

2018-01-31 11:23:56

对的，后期规划的还有绿景的二期，是有遮挡的可能性的

引用143楼美丽南山区的发言:
老牛，看下面的图发现，红树湾一号南边那个小区纳入远期规划，那是不是红树湾一号的高层海景会被遮挡啊？

引用6楼楼主的发言:不少本地土著聚居于此，农民房扎堆，原有的建筑和基础配套已经满足不了城市现代化的发展需要，城市更新和改造应运而生。

目前已经有四大开发商进驻，分别是京基、中洲、金地和绿景，主导片区内先期的旧改启动，后续还将推进其他区域的旧改。
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/01/29/01291627588871644.jpg[/img]

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144楼

2018-01-31 11:40:40

但受到目前限价政策的影响，新房定价不得高于周边二手房的价格，那么，中洲湾的定价可能不会高出京基滨河时代太多，京基二手房目前约8万/平左右，由于京基大户成交较少，所以价格仅供参考，中洲湾首批产品应该会向京基看齐，如果真的是这样一个价格的话，这个价格在福田的新房市场上应该还是非常有吸引力的。

在深圳各大区域搜罗，同价位的新房还可以在西丽、华侨城、罗湖和新安等片区有一些选择，老牛选了一些有代表性的楼盘供大家来比选。

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145楼

2018-01-31 12:01:06

另外，值得一提的是，由于项目的高层有海景视野，这会导致不同楼层和朝向的单位的体验和观感差别较大，因此，不同楼层和朝向之间的价差会比较大，高层的价格可能会高出低楼层很多，有海景的单位会更有价值。

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IIvylau

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146楼

2018-01-31 13:16:52 来自iPhone客户端

估计8万起和绿景红树湾差不多

引用16楼家在欣欣的发言:
进来围观大牛解析中洲湾，8万能买到吗？
翰林福中以西 IIvylau

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147楼

2018-01-31 14:29:50

老牛个人认为8万+这个价格预测是比较靠谱的~

引用147楼IIvylau的发言:
估计8万起和绿景红树湾差不多

引用16楼家在欣欣的发言:进来围观大牛解析中洲湾，8万能买到吗？
翰林福中以西 IIvylau

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148楼

2018-01-31 14:56:02

五、综合评价

①优势

1）受限于住宅供地的稀缺，福田近些年入市的新房越来越少，房价也水涨船高，加上近年来车公庙产业旧改如火如荼、上下沙片区旧改统筹规划，经济发展和环境配套提升值得期待，具有较大的发展潜力。

2）整体区位和交通较为不错，坐享福田CBD各项配套，更有轨道交通加持，距离7/9号线地铁口较近，一站即达车公庙交通枢纽。对外交通便利，临滨河大道和京港澳高速等城市主干道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

3）高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。由于住宅部分与红树林公园之间是小学和中学，并无高层建筑遮挡，可享受一线海景资源，超高层设计，中高层的视野更好，也更具价值。

4）总体量过百万的大盘，项目自身综合配套较为齐全，自成一体，属于福田区比较罕见的大体量综合体。

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149楼

2018-01-31 15:01:11

②劣势

1）教育是短板，短期内难补齐。所处学区较为一般，片区内的上沙小学、下沙小学，在教育领域没有特别突出的成绩。

2）周边农民房较多，整体环境较差，对观感有一定影响；租客较多，片区人群较为复杂；城市更新的进程较为缓慢。

3）片区内部道路规划比较一般，地下停车场较少；区域人口密度大，福强路上的公交站台行人和车辆较多，交通情况比较复杂。

4）首推的中洲滨海华府一期的产权使用年限仅为40年，与常规的70年产权的住宅用地有差距。

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150楼

2018-01-31 15:04:32

总的来说，项目首批住宅产品能否卖座取决于其定价的合理性，如果价格趋于保守，与京基滨河时代的二手房均价相差不大的话，那么性价比还是不错的；但如果定价过高，由于其没有学区、强大配套和舒适体验作为依托，估计就得拉长销售周期慢慢卖了。

（由于目前政府尚未公示项目总平面图和户型图等信息，因此基于项目内部的点评可能并不全面，后期一旦获得第一手资料，老牛将第一时间更新项目的深度分析内容。也欢迎广大网友提供有用信息，一经采纳，老牛将有红包相送）

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mxj2017

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151楼

2018-01-31 15:07:32

曾记否，上了《舌尖》的下沙村盆菜宴

大金沙的名字名不虚传，富得流油

引用20楼楼主的发言:
而上下沙所在的大金沙片区，相对上述三个接壤区域，反差更为明显。片区密度大，居住环境一般，人员流动复杂，是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么，片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主，从2013-2018年这5年的时间里，断断续续有项目启动，京基滨河时代入市较为顺利，绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目，毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。

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152楼

2018-01-31 15:28:26

一看就是个吃货，对下沙美食记得这么清楚

引用152楼mxj2017的发言:
曾记否，上了《舌尖》的下沙村盆菜宴
大金沙的名字名不虚传，富得流油

引用20楼楼主的发言:而上下沙所在的大金沙片区，相对上述三个接壤区域，反差更为明显。片区密度大，居住环境一般，人员流动复杂，是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么，片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主，从2013-2018年这5年的时间里，断断续续有项目启动，京基滨河时代入市较为顺利，绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目，毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。
[img]http://i4.szhomeimg.com/m/2018/01/29/01291734515458962.JPG[/img]

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牛市思危

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153楼

2018-01-31 15:32:54

看完有种恍然大明白的感觉。

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蜡笔小新3909

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154楼

2018-01-31 15:33:46 来自iPhone客户端

我觉得上下沙一直以来发展较慢跟学校和地铁配套有关，现在在逐一补齐，总体来说还是非常有潜力的！也希望老牛多写一写福田的项目，福田都没有人炒作

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155楼

2018-01-31 15:47:17

【网友点评/爆料精选】（持续添加中。。）

——85楼queen321 入选理由：一个关注大金沙片区多年的改善型置业者深入探讨对楼盘的看法，十分中肯。

——35楼龙岗新时代入选理由：将深圳与国外城市进行对比，生动描述，观点新颖，独具特色。

——25楼582247773 入选理由：网友大胆提出了对金地工业区旧改配建学校的不同意见，并进行理性分析，引发了深入的讨论。

以上几位的发言老牛觉得具有一定代表意义，大家可以转到相应楼层查看，后续如还有更多有价值的发言，老牛将一一收录。其实大家在探讨的过程中，还有很多借鉴意义和有营养的言论，比如曝光金地工业区旧改的效果图等回帖，都给了老牛很大启发，感谢网友们的无私分享。

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与锂同行8331431_微信

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156楼

2018-01-31 15:57:36 来自m.szhome.com

学校好不好与生源直接相关：城中村小孩整体肯定差一点点。深圳中学为啥牛？是因为生源好罢了

引用156楼楼主的发言:

【网友点评/爆料精选】（持续添加中。。）

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hauntke

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157楼

2018-01-31 17:21:29

绿景红树湾不是捂盘是二期和村民拆迁补偿谈不拢所以不让预售

引用123楼joymice的发言:
怪不得红树湾一号捂盘呢，隔壁规划这么牛逼！
引用120楼美丽南山区的发言:
其中2栋写字楼分别为54、65层，3栋公寓为43-65层，4栋住宅为46-60层，外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园，另规划有一所九年制学校。住宅都在60层，霸气啊！

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158楼

2018-01-31 17:24:21

感谢网友爆料！存在同样问题的还有光明的松茂御城和福永的华强城！

引用158楼hauntke的发言:
绿景红树湾不是捂盘是二期和村民拆迁补偿谈不拢所以不让预售

引用123楼joymice的发言:怪不得红树湾一号捂盘呢，隔壁规划这么牛逼！

引用120楼美丽南山区的发言:其中2栋写字楼分别为54、65层，3栋公寓为43-65层，4栋住宅为46-60层，外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园，另规划有一所九年制学校。住宅都在60层，霸气啊！

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159楼

2018-01-31 18:33:54 来自iPhone客户端

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fzf1002

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160楼

2018-01-31 23:02:14

40年产权的住宅？

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