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【深度②】蠔村鲜肉——中洲湾闪亮登场(15页:35-166㎡户型分析首发)

咚咚牛浩思
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21楼
2018-01-29 18:05:34
天桥上确实人很多啊!满眼的小鲜肉~

中洲湾两旁的旧改的话,暂时未列入旧改规划,但作为寸土寸金的福田,后期旧改的可能性较大,其旧改逐渐兑现的过程,也会促进中洲湾这个项目不断升值~
引用7楼脆皮软心的发言:
应该是这个吧,上下沙本来就人多。滨河道路也窄。不过中洲湾附近太多农民房了。有旧改消息吗?
 

引用6楼est1999的发言:哪一个天桥?



引用5楼明慧123的发言:旁边的天桥太恐怖了 

引用4楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
咚咚牛浩思
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22楼
2018-01-29 18:11:28
这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。

引用3楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
zionmount
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23楼
2018-01-29 20:29:20 来自Android手机客户端
不知不觉绿景竟然竣工两年了。。
引用楼主的发言:
片区旧改逐步推进,京基滨河时代于2013年首次开盘,住宅均价约4.5万/平,现在二手房均价约8万/平;绿景红树湾壹号早在2015年就开了营销中心,但由于内部纠纷一直无法顺利入市,2018年能够入市的可能性也比较低;而金地旧改则太前期了,入市尚早,唯有中洲湾是2018年最有望入市的项目。



582247773
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24楼
2018-01-29 23:04:45 来自iPhone客户端
配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化
引用22楼楼主的发言:
这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。

引用3楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
咚咚牛浩思
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25楼
2018-01-30 09:08:23
有道理,名校形成确实是受多方面影响的,但如果等到名校规划确定后再去投资是不是就不是这个价格了?其实绿景最大的问题就看它能不能处理好,尽快入市,不然时间成本太高了!
引用25楼582247773的发言:
配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化 

引用22楼楼主的发言:这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。



引用3楼est1999的发言:我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
咚咚牛浩思
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26楼
2018-01-30 09:15:28
老牛也感慨大金沙终于有新盘了,还是个这么大体量的!
引用24楼York93429的发言:
好感動, 牛浩思終於為大金沙舊改寫文。
咚咚牛浩思
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27楼
2018-01-30 09:18:25
②大金沙片区的规划方向

在具体介绍中洲湾项目之前,老牛在此先简单地阐述下大金沙片区的整体规划方向和这一带的产业有哪些特点。

1)福田中心区域开发建设日渐饱和,商务区开始西拓、南拓,逐步延伸到车公庙和大金沙片区。

福田的发展日新月异,中心区已经不再只是中轴线两侧的土地——车公庙早就并入继而成为中心西拓的重要区域,中心区南拓、北拓、东进也此起彼伏,而福田大金沙片区则有望打造成福田新的商务、商业及改善居住等复合片区。

2)大金沙片区的产业以高新技术、文化产业为主,打造成为宜居、宜业和宜游的复合功能区。

大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功能区,重点规划高端服务业,电子和通信设备制造业,重点打造研发设计和产业孵化产业服务功能,以及集研发、生产、展示、销售为一体的工艺品交易和出口基地。

3)大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍,岗厦西旧改的5.44倍,是深圳核心区域少有的大规模旧改片区。

大金沙是福田区最大的旧改片区,政府拟投入300亿,总建面350万㎡住宅与412万㎡产业空间,大致是大冲旧改(280万平米)的2.72倍,是岗厦西旧改(140万平米)的5.44倍。





天生肥壮
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28楼
2018-01-30 09:19:15
回归价值核心,感觉比坪山的5万靠谱啊
脆皮软心
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29楼
2018-01-30 09:22:14
也是,周边还是农民房比较多,如果名校的话,生源影响很大。
引用25楼582247773的发言:
配个新学校哪至于就大概率是名校了?看龙华第二实验就知道了,家长不会轻易认账。深圳湾学校也不是那么容易复制,首先要有非常大的占地面积,其次要有政府和教育集团支持,最后要有好生源,才有可能搞小班化国际化
引用22楼楼主的发言:
这两个从区位来讲差别不大,那么就从项目本身和配套入手进行比较一下~

项目本身的话,不分伯仲,中洲湾可能略胜,中洲湾是大体量的项目,社区更大,直接通过地上的人行通道可以连通到京基商业、自身配建商业和红树林公园,前面是上沙小学和上沙中学等低层建筑,不会有高层建筑遮挡视线;绿景的话,体量小,后期可能会有二期建成后会影响一期的视线。

配套,绿景胜在学校预期,金地旧改有配建九年制的学校,这样的区位和地段有望引入名校管理资源,参考深圳湾学校,如此一来,绿景有望划到金地配建的学校里面,那么后期价值也有望大幅提高了,不过学校的建设和运营需要一定时间来兑现,只能说有这个预期。

引用3楼est1999的发言:
我从去年等红树湾等到今年的中洲湾。。大牛觉得绿景红树湾和中洲湾对比哪个更推荐?
咚咚牛浩思
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30楼
2018-01-30 09:28:26

所以,大金沙将以城市更新带动产业优化,在产业布局上打造“产城一体化”。



 

 
龙岗新时代
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31楼
2018-01-30 09:29:54 来自Android手机客户端
这位同学,什么思想感情啊?

坪山为什么不能5万呢
引用天生肥壮的发言:
回归价值核心,感觉比坪山的5万靠谱啊
咚咚牛浩思
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32楼
2018-01-30 09:30:25
说到区域的产业规划总是雄心勃勃,但真正落到实处,可能还需要克服诸多阻力,很多基础设施和产业导入都需要一定时间来兑现。

就拿中洲这个项目来说,从计划到立项再到拆迁建设,中间已经耗费5个年头,更何况大金沙整个片区的更新换代比单独项目要复杂得多。


咚咚牛浩思
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33楼
2018-01-30 09:33:05
二、剖析项目规划,简析项目不利因素

①地块信息

中洲湾原为上沙村城市更新单元,在2013年正式纳入旧改进程。

当年同一批次里,同时纳入计划的还有一路之隔的车公庙捷荣创富厂区城市更新单元,现在是万科在进行主导开发,由于体量相对小很多,目前接近完工。






龙岗新时代
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34楼
2018-01-30 09:33:15 来自Android手机客户端
想事情需要放开思路。十年前谁能想到罗湖会是现在这样子呢?十年前谁想到宝中是现在的样子呢?现在高容积率的罗湖再也不能称为豪宅区。

就好像硅谷的旧金山。高楼大厦公寓房不是中产所爱的。中产喜欢的是,旁边像小镇一样的城市桑尼维尔。百度的总部,2015年就设在这里

谁敢说坪山就不是深圳的桑尼维尔呢?。
小京人儿
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35楼
2018-01-30 09:38:15 来自Android手机客户端
有道理,中州湾的容积率是多少呀?京基滨河时代的容积率呢?还有绿景。请教老牛。
引用龙岗新时代的发言:
想事情需要放开思路。十年前谁能想到罗湖会是现在这样子呢?十年前谁想到宝中是现在的样子呢?现在高容积率的罗湖再也不能称为豪宅区。

就好像硅谷的旧金山。高楼大厦公寓房不是中产所爱的。中产喜欢的是,旁边像小镇一样的城市桑尼维尔。百度的总部,2015年就设在这里

谁敢说坪山就不是深圳的桑尼维尔呢?。
无敌黑旋风
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36楼
2018-01-30 09:43:19
中心区复兴早已上政府日程,未来福田南的发展不可限量,将会是福田区发展变化最快的区域。越烂的地方越有金可淘。
咚咚牛浩思
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37楼
2018-01-30 09:50:04
13-14年前坪山从1万出头涨到现在3-4万,反观核心区域很多二手房涨3倍的反而很少,到底哪里是泡沫,买哪里更适合自己,只有实践出真知!
引用29楼天生肥壮的发言:
回归价值核心,感觉比坪山的5万靠谱啊
咚咚牛浩思
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38楼
2018-01-30 09:52:18
确实,深圳的发展速度和发展格局确实超乎想象,板块轮动此起彼伏。
引用35楼龙岗新时代的发言:
想事情需要放开思路。十年前谁能想到罗湖会是现在这样子呢?十年前谁想到宝中是现在的样子呢?现在高容积率的罗湖再也不能称为豪宅区。

就好像硅谷的旧金山。高楼大厦公寓房不是中产所爱的。中产喜欢的是,旁边像小镇一样的城市桑尼维尔。百度的总部,2015年就设在这里

谁敢说坪山就不是深圳的桑尼维尔呢?。
天生肥壮
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39楼
2018-01-30 09:52:41
就对比大金沙这个项目,你是愿意5万买金尊府,还是8万入驻福田?

 

没说坪山不能到5万,就是觉得不理智。
引用32楼龙岗新时代的发言:
这位同学,什么思想感情啊?

坪山为什么不能5万呢 

引用天生肥壮的发言:回归价值核心,感觉比坪山的5万靠谱啊
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40楼
2018-01-30 09:56:59
与福田区很多区域不同,大金沙这一带有很多农民房集中,城市更新也在逐步推进,区域环境和面貌不断升级当中,正是因为有旧改的预期,这边的物业才有较大的发展潜力~如同大冲城市更新、白石洲城市更新等,为区域所带来的变化都是相当可观的!
引用37楼无敌黑旋风的发言:
中心区复兴早已上政府日程,未来福田南的发展不可限量,将会是福田区发展变化最快的区域。越烂的地方越有金可淘。
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