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【深度55】久违的下梅林旧改二期来了却只售公寓,评皇庭公馆

咚咚牛浩思
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主楼
2019-03-25 10:46:20
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【深度55】久违的下梅林旧改二期来了却只售公寓,评皇庭公馆

2016年,卓悦汇开业,填补了梅林片区无高端大型商业的空白;2017年佐邻开业,优化了下梅林的商圈商业结构。至此,上、下梅林两大商圈基本形成。在短短不到3年时间,以卓悦汇和佐邻为载体,蜂拥而入的商业品牌瞬间提升了梅林商圈档次。加上地铁4号线、9号线相继开通,梅林已然不再是过去我们所认识的那个只有农批市场和夜市大排档的地方。如今,梅林与福中CBD遥相呼应,开始进入全新的生活时代。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可在咚咚找房APP中的专家咨询模块进行预约咨询,也可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

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星世纪
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沙发
2019-03-25 10:54:48
目前买公寓的还多吗?
家在星空
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板凳
2019-03-25 10:59:03
 1995南下 深圳老赵 姜花香如目前福田的住宅稀少的情况下,公寓会吃香吗?
咚咚牛浩思
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地板
2019-03-25 11:09:06
目录
  
 本贴检索:
 一,9号线地铁口,下梅林旧村改造区域。
①项目区位(4楼)
②交通环境(8楼)
 二,剖析项目规划,简析不利因素
①地块信息(10楼)
②开发商资历(18楼)
③建设商实力(18楼)
④整体规划(18楼)
⑤不利因素分析(19楼)
⑥项目现状(22楼)
 三,详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套(28楼)
②教育配套(28楼)
③文娱配套(29楼)
④医疗配套(29楼)
⑤周边旧改情况(30楼)
 四,项目的价格预测及竞品分析
①同片区竞品(39楼)
②同价位竞品(40楼)
 ③答疑竞品4片区(40楼)
五,综述(42楼)
六,网友点评/爆料精选(楼:持续更新)(49楼)

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咚咚牛浩思
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4楼
2019-03-25 11:30:44
一,9号线地铁口,下梅林旧村改造区域。
    项目区位
  
梅林位于福田区,北靠塘朗山,南临北环大道,与景田、莲花北及彩田片区隔路相望。而皇庭公馆则坐落于下梅林的梅华路与梅丽路交汇处,属于梅林旧村改造区域,距离地铁9号线下梅林站约150米。同时,与绿景虹湾较近,绿景虹湾是梅林近年来为数不多的新盘之一,关注度颇高,但因临着北环大道,噪音较大。而皇庭公馆不临北环大道,不受噪音影响,所以位置相对要更好一些。  



1995南下
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5楼
2019-03-25 11:35:17
要看项目定位,品质,面积段;现在就知道个地理位置实在不好评判
引用2楼家在星空的发言:
 1995南下 深圳老赵 姜花香如目前福田的住宅稀少的情况下,公寓会吃香吗?
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6楼
2019-03-25 11:49:12
梅林拥有丰富的自然资源,我们熟知的塘朗山山脉有一部分便位于梅林。在南山西丽的荔林登山口横穿塘朗山可直接到达梅林,这是一条户外爱好者喜欢的徒步线路,空气非常好,人也不算多。梅林水库,三面环山,环水库处山腰建有绿道,左右分别可通南山区西丽及罗湖区。绿道旁种有梅树,每年1至2月,梅花盛开,别有风韵。
  
梅林,有热闹的市井气息,也有繁华的都市韵味,更有静谧的自然景区。近年来的梅林,似乎也在重塑着深圳人对它的印象。


Tentry
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7楼
2019-03-25 14:16:00
有公寓这个品类存在就说明有客户群体,买公寓跟买住宅其实有很多相同之处,其中一点就是同样需要看地段和品质,如深圳湾1号。
引用1楼星世纪的发言:
目前买公寓的还多吗?
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8楼
2019-03-25 14:25:17
   交通环境
  
梅林因为交通的问题,发展一直都相对滞后。整个片区的东、西和北侧几乎被塘朗山包围,出梅林只能靠南行一个方向,地形像极了一个布袋,从哪里进就得从哪里出。片区的内循环道路经常拥堵,交通被诟病已久,近年,由地铁4号线及9号线的开通,交通状况才稍微有些改善。


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9楼
2019-03-25 14:28:25
项目距离地铁9号线的下梅林站只有150米左右,搭乘地铁往西可轻松到达景田、香蜜湖、车公庙及红树林等住宅、商务、休闲区域;往东可到万象城等。中间还可以换乘多条地铁线。而私家车出行沿着梅华路往南走不到200米距离便可上到北环大道。门口也有公交站台,交通十分便利。


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10楼
2019-03-25 15:59:33
二,剖析项目规划,简析不利因素
    地块信息
  
项目为下梅林村城市更新单元二期改造项目,据资料显示,项目拆除重建范围用地面积 14815.2㎡,开发建设用地面积 108973.75㎡,总建筑面积 109163.93㎡,其中计容面积78603.85㎡(商业15000㎡,商务公寓37230㎡,住宅23800㎡),不计容面积 30369.9 ㎡。
  
在福田城市更新局查到的建设工程规划许可证。


一壶茉莉茶
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11楼
2019-03-25 17:31:05
这个盘应该不会太贵,毕竟是公寓,位置不错,学区渣渣。
原子阿童木
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12楼
2019-03-25 17:32:24
地铁口的房子便宜不了吧,这位置要说多好,也一般吧。
GARFT
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13楼
2019-03-25 17:34:45
梅丽出来好像掉不了头
引用12楼原子阿童木的发言:
地铁口的房子便宜不了吧,这位置要说多好,也一般吧。
咚咚牛浩思
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14楼
2019-03-25 17:35:34
设计图,比较模糊,北面两栋是住宅,南面三栋是商务公寓。


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15楼
2019-03-25 17:44:00
施工平面布置图


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16楼
2019-03-25 17:44:29
最新的项目工程牌,上面的数据曾改动过,之前是地下室4层,总面积也比现在显示的多一些。


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17楼
2019-03-25 17:45:05
之前的工程简介牌


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18楼
2019-03-25 17:45:38
   开发商资历
  
 深圳市皇庭国际企业股份有限公司是一家深圳本地的老牌开发商,创建于1983年,也是A+B股上市公司。其开发过很多深圳人耳熟能详的项目,如:皇庭广场、皇岗商务中心、皇庭港湾、皇庭威尼斯人广场、皇庭香格里花园等等。
  
    承建商实力
  
 项目承建商为中国建筑第二工程局,公司成立于1980年,注册资本50亿。在深圳承建过很多有名的建筑,如:地王大厦、东海商务中心二期、皇岗商务中心、赛格广场、腾讯大厦、招商银行总部等等,颇具实力。
  
    整体规划
  
 项目规划了5栋100米商座塔楼和3层地下室,加上底层商业裙房总面积约为10.9万㎡。
  
 其中A 座、B 座、C 座为商务公寓塔楼,D 座、E 座为回迁住宅塔楼。也就是说,项目未来只有A、B、C三座商务公寓可出售,另外的D、E两座住宅楼均为回迁房。

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19楼
2019-03-25 17:46:12
未来裙楼预计也将作为商业启用,这样的话项目与佐邻和周边商店将形成一个商业形态更加丰富的商圈。


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20楼
2019-03-25 17:46:38
   不利因素分析
  
 1、从以上数据可以看出,项目的容积率为6.28,偏高,平台花园公共空间小。
  
 2、周边农民房和老旧社区较多,整体环境有待提升。由于农民房出租比较多,造成人群结构复杂,流动性也较大。


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