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东莞旧改02 凤岗.官井头中心片区迎来重大旧改

近日,东莞凤岗镇政府发布“官井头中心片区723,724,725,727地块”的改造计划,不少关注东莞的朋友们对此十分关注。老牛也在第一时间赶到官井头片区做了实地调研,经过仔细梳理后,和大家交流一下分析成果。


官井头是凤岗镇的重点核心片区,区域位置优越,去凤岗的周边区域都十分便捷,尤其距离龙岗中心城十分近,中间仅隔着一条道路。


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官井头中心区位于凤岗镇的东侧,片区经济发展已经比较成熟,也是东莞与深圳对接的重点门户片区。片区发展目标定位和起点都比较高,全力打造以商住功能为主,公共配套完善、绿化环境优美的城镇综合功能片区


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官井头可以说是凤岗镇发展比较成功的片区,众多开发商都不惜砸重金纷纷在此拿地开发,比较有代表性的就是去年引起业界轰动的中海地王拍卖,详细可参见老牛之前的分析文章东莞“中海地王”有动作了!官井头4盘乐了


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已建成楼盘就有大运城邦1-8期,名流印象1-3期,嘉辉豪庭1-2期,即将竣工的有龙城雅郡1期(在售,东莞楼评系列04 龙城雅郡【户型篇】和嘉辉豪庭3期,刚开始动工的有中海地王项目(云麓花园),世城商业中心等项目。


据消息人士透露,由鸿荣源主导的官井头东片区总体旧改已经开始着手报批,北片区也有不少开发商已经开始和村委洽谈旧改合作。


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官井头中心片区此次公布的改造计划,占地面积达32.8公顷。现状建筑老旧,容积率仅有0.84,用地效率低下,具备整体拆除重建,发展多种功能的基本条件。


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改造范围内现状工业用地18.65公顷,占总用地58.70%,拆迁(赔偿)成本较低。公共设施用地仅有4.72公顷,土地用途和分布与片区发展定位严重不符。


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此次改造共涉及40宗地,产权清晰。其中国有用地1宗,总面积为2.39公顷;集体用地17宗,总面积为17.95公顷,所有人主要为官井头村民委员会、官井头管理区、南头村小组和西门村小组;个人用地22宗,总面积为0.27公顷。


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老牛觉得,像官井头中心片区这么寸土寸金的地段,早就被不少开发商重点关注。此次旧改的地块多为集体用地,执行难度也相对较少,因此后续的推进速度应该还是比较令人期待。


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针对用地现状的内部交通混乱,公共配套设施不足,缺少文化娱乐,体育和公共绿地等问题,改造方案集中对用地性质和各地块指标做了适当调整。值得注意的是,增加了不少商住用地和集中商业用地。


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初步的改造方案具体参看下图,改造后总建筑面积可达约50万容积率约为1.52,分4期开发。老牛发现,改造方案增设了医院,商业中心,广场等公共配套服务设施,片区的宜居性和舒适度得到大幅提升。


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改造方案同时大大改善了该片区的城市面貌,片区的空间层次也更加丰富,显著提升了官井头片区的总体形象。


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老牛认为,官井头中心片区的此次旧改,重点在于强化居住职能,完善片区配套,这些措施都是为了切切实实提升片区的总体竞争力。这是多赢的良性循环,片区的总体环境好了,会有更多的企业,开发商选择来官井头发展,也会有更多的置业者选择定居在此。


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针对东莞市政府近期密集出台的一系列旧改计划和措施,老牛觉得,东莞临深镇区的升级改造也进入了新的快速发展阶段。后续老牛会结合具体的改造项目和大家分享,欢迎朋友们持续关注!


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