东莞新盘备案21 光大山湖城均价约1.95万/m²

老牛在东莞发改局发现光大·山湖城16栋已经成功备案，在农历新年前推出新品的项目较少，因为年底大多数开发商会比较谨慎。而光大在农历年底备案，是对产品有较高的信心，还是想着把销售周期拉长？

光大·山湖城位于东莞市大岭山镇连马公路南侧，项目占地面积约19万㎡，总建面约66万m²，官方容积率2.49。

本次备案共260套，均为住宅产品。整体的备案均价约19475元/m²，备案总价区间为173-268万。户型涵盖95-130m²的三至四房。两梯四户，33层高。

1单元的01、02和03户型因为受遮挡影响较小，所以备案最高价和最低价差距不会太大，基本维持在900-1100元/m²左右，而04户型低楼层的景观因为受到了别墅的影响，所以差距会稍大一些，也是在合理的范围内。

要注意的是，01、02户型虽然视野无遮挡，景观较好，但同时临近连马公路，更容易受到来往车辆的噪音和空气污染影响。

还有一个不确定因素就是莞番高速，根据东莞市交投集团在2016年的回复，莞番高速大岭山段目前初步设计，的确会以高架形式沿连马公路行驶，但最终方案以省交通运输厅批复为准。

假设真的以这种方案修建的话，01、02户型受到的影响会更加直接。

而2单元整体差价的幅度较1单元稍小，差距在700-900元/m²。2单元位置更靠里，相对更安静，但景观则会受到一定的遮挡影响。

本次推出的所有户型使用率均达到了0.78以上，对于33层高的塔楼来说，可以说是中规中矩。

从层差上来看，楼层差价不太规律，采用的是类似橄榄型定价方式。虽然层差不太稳定，楼层差价范围在613元/m²以内，波动较大。

部分相邻楼层的层差价保持不变，以16栋1单元01这条腿为例，7-11楼；12-19楼等等，这些楼层的层差价都维持一致。如果开盘价格也是如此的话，相同价格情况下，楼层越高性价比越高（不包括顶层）。

如果在顶层户型结构没有发生变化的前提下，正常来说顶层的价格要较次顶层低，因为顶层受到日照面积较大，且渗水率较其余楼层大。

项目自带的幼儿园，以及后期项目南面规划的54班学校，可以满足住户一条龙的教育需求。

交通方面的话，目前更多依靠自驾为主，3分钟可接驳107国道。且后期规划的地铁R1线距离项目大概1.4公里左右。

居住环境的话，大型社区的居住氛围会较好。目前周边多以民房和工厂为主，虽然视野开阔，但是也影响到了整个项目的居住舒适度和城市面貌。

转载须知：

以上内容为咚咚找房【牛浩思-东莞楼探】原创作品，如需转载，请联系东莞楼探（微信号：DGloutan2），否则视为侵权。

  END  

老牛已开通官方个人微信号（DGloutan2），欢迎大家扫码添加，可以十分便捷的和老牛充分互动交流。

欢迎扫码加入9.9会员服务体系，牛浩思-东莞楼探为您提供更加全面贴心的置业服务。

老牛团队的微信公众号（东莞咚咚找房）已开通，老牛将定期为大家推送东莞的独家原创楼市资讯，欢迎大家持续关注。