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主楼

2018-08-07 14:52:36

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【深度31】产业转型+旧改聚集水贝将迎来新春天？——京基水贝村旧改

深圳重要的珠宝首饰集散地——“水贝-布心片区”，如今迎来了新的变革，众多珠宝、黄金产业相关的城市更新项目接连启动，加上京基水贝村旧改这个大型综合体项目，片区的环境面貌和发展速度有望迎来较大的变化。

本期【深度】，老牛将重点介绍京基水贝村旧改的前世今生。

关于此楼盘相关问题上，本贴会持续更新，老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限，老牛不在微信中做咨询，若想跟老牛线上实时沟通，可点击【加入9.9会员】，在每周四会有针对99会员的答疑日，您可以尽情发挥，还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我（老牛微信DDnewhouse），因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例，先来猜测项目首批入市产品均价是多少？（毛坯价）

片区新房价格参考

片区二手房价格参考

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周边二手房

一房/31.00㎡/300万

阳光天地家园

一房/27.00㎡/270万

阳光天地家园

两房/66.00㎡/405万

泊林花园

两房/61.00㎡/355万

泊林花园

两房/54.00㎡/340万

逸湖居

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沙发

2018-08-07 15:27:44

目录

一、区位概况
①项目整体区位及交通（10楼）
②水贝—布心片区的产业发展（14楼）

二、剖析项目规划，简析项目不利因素
①地块信息（27楼）
②开发商资历（36楼）
③建设单位实力（43楼）
④项目整体规划（44楼）
⑤不利因素分析（49楼）

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①商业配套（51楼）
②教育配套（52楼）
③医疗资源（60楼）
④周边旧改情况（61楼）

四、项目的价格预测及竞品分析
①片区新房分析（67楼）
②片区二手房分析（68楼）
③同价位新房分析（69楼）

五、综合评价
①优势（70楼）
②劣势（71楼）

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往期回顾
【深度30】红山新房奏响尾声安宏基·天曜成当家花旦？
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长，龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城，深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇，想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴？——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了，曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑？龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花（4000+户）
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

欢迎加老牛个人微信（DDnewhouse）爆料，提供重大独家信息，如完整户型、样板首发、开盘现场销控、价格等，经确认，将会得到老牛100元私人红包奖。

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板凳

2018-08-07 15:29:10

罗湖今年最值得关注的盘吧，不知道能入市不

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地板

2018-08-07 15:33:48

是的，目前还在基坑建设中，入市可能还需要一段时间。

引用2楼预约午夜的发言:
罗湖今年最值得关注的盘吧，不知道能入市不

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4楼

2018-08-07 15:46:58

前言：

罗湖的城市更新项目非常多，大片大片的片区改造也响当当，譬如蔡屋围片区统筹、笋岗-清水河整体更新、水贝城市更新、湖贝城市更新，个个都是超百万级别的大项目，“廉颇老矣”的罗湖展现出了极大的翻身潜力，在大型更新项目的带动下，罗湖的城区面貌不断地发生着新的变化。

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5楼

2018-08-07 15:49:20

但是在那么多更新项目中，大部分是新型产业用地和商业服务用地，也就是说以产业空间物业为主，类似湖贝这种城中村旧改，还要再等个2-3年才有可能有首批产品面世。而其它住宅项目，虽然地段不错，但地块小，社区小，居住舒适度一般。

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6楼

2018-08-07 15:50:03

因此，京基的水贝村旧改无疑会成为罗湖区的瞩目项目。其拆除用地面积约5.2万㎡，开发建设用地面积约4.4万㎡，计容建筑面积约39.7万㎡，包含住宅、商业、办公、保障房、幼儿园及各类公共配套；共6个地块，位于水贝一路、二路之间，靠近洪湖、水贝、田贝三个地铁站。西边的笋岗-清水河片区正进行着翻天覆地的更新，北边布吉也有众多大型项目进行，未来周边的发展亦值得期待。

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7楼

2018-08-07 16:19:42 来自iPhone客户端

水贝这边终于有大动静了，接下来就看罗湖的了

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8楼

2018-08-07 16:21:35

凯哥老弟后风主义珍石

老牛第一篇罗湖深度，有请罗湖众大咖点评

我猜这个住宅至少要7万+到8万

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9楼

2018-08-07 16:24:49

水贝-布心一带，甚至说整个罗湖都非常缺这种品质住宅产品。

并且，京基水贝村旧改能够提供的并不仅仅是住宅这么简单，本身则是一个大体量的地铁口综合体，未来将会成为片区地标性建筑。

引用7楼这样也行的发言:
水贝这边终于有大动静了，接下来就看罗湖的了

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10楼

2018-08-07 16:27:13

一、区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于翠竹街道，传统意义上的“水贝—布心片区”，文锦北路和水贝四路交汇处东南侧。拆除用地面积约5.2万㎡，建设用地面积约4.4万㎡，计容建筑面积约39.7万㎡。

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11楼

2018-08-07 16:32:31

【地铁】项目距离最近的地铁7号线“洪湖站”约200米，附近还有地铁3号线“水贝站”和“田贝站”。区域内3条地铁线汇集于此，属于轨道站点较为集中的区域。项目应该算是真正意义上的地铁口物业。

【自驾】附近有“布心路”和“文锦北路”等城市干道，自驾条件尚可。由于罗湖是老城区，道路规划较早，区域内上下班高峰期较易出现拥堵。

【公交】附近有“洪湖公园1站”“洪湖公园2站”和“田贝四路站”等公交站点，公共交通较为便利。

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12楼

2018-08-07 17:26:24

这个旧改很多人关注哦，希望快点入市

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13楼

2018-08-07 17:27:09

等待明天的熊这个旧改你有留意吗？

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14楼

2018-08-07 17:33:47

②水贝—布心片区的产业发展

罗湖“十三五”期间，厚积薄发，重点发展十大产业片区，包括蔡屋围金融商业核心区、湖贝现代综合商业区、水贝-布心珠宝时尚产业区、笋岗高端商务中心区、深南东时尚活力商业区、“二线插花地”棚改示范区、清水河深圳东部高新区、梧桐山休闲文化区、莲塘“四创联动”产业园区和布吉河创意休闲走廊。

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15楼

2018-08-07 17:39:49

等待明天的熊这个旧改你有留意吗？

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16楼

2018-08-07 17:40:47

只要地基打好，后面的就快了~

引用12楼后知后绝的发言:
这个旧改很多人关注哦，希望快点入市

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17楼

2018-08-07 22:01:14 来自iPhone客户端

没效果图？

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18楼

2018-08-08 00:58:23

略有所闻，但并不太关注，在罗湖按影响力来说，应该排到第四第五的旧改吧，次于蔡屋围，湖贝，笋岗，因为有提供不少产业空间和住宅，在罗湖城市更新而言，还是有一定分量，但将来房价会否高歌猛进，我有所保留

引用15楼后知后绝的发言:
等待明天的熊这个旧改你有留意吗？

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19楼

2018-08-08 09:15:41

效果图安排在后面的内容里，稍后更新

引用17楼iu3yggg69的发言:
没效果图？

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20楼

2018-08-08 09:16:51

影响力确实不如蔡屋围、湖贝，但目前进度是这几个里面最快的。

引用18楼等待明天的熊的发言:
略有所闻，但并不太关注，在罗湖按影响力来说，应该排到第四第五的旧改吧，次于蔡屋围，湖贝，笋岗，因为有提供不少产业空间和住宅，在罗湖城市更新而言，还是有一定分量，但将来房价会否高歌猛进，我有所保留

引用15楼后知后绝的发言: 等待明天的熊这个旧改你有留意吗？