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【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝洪湖苑

周边二手房

咚咚牛浩思
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61楼
2018-08-10 09:10:02
④周边旧改情况

项目周边的旧改项目较为集中,多以黄金、珠宝类的产业旧改为主,比如水贝IBC、万泽珠宝大厦、特力吉盟黄金产业园和水贝金展国际广场项目等,助力片区内的产城融合和产业转型升级。


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62楼
2018-08-10 09:11:14
片区内其他住宅、商业类旧改也不少,比如金钻豪园、布心村城市更新等项目,总的拆除用地面积达到36万㎡,未来改造完成,片区面貌和基础配套将会有明显的改善。


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63楼
2018-08-10 09:12:16
水贝金展国际珠宝广场
项目位于深圳市罗湖区水贝一路,西面临近贝丽北路。项目占地面积约0.8万㎡,总建面约8.5万㎡,主要功能规划为珠宝专业市场、商务写字楼、综合体。项目于2017年初正式开业,是水贝-布心片区最快完工的城市更新项目之一。


甄嬛娘娘
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64楼
2018-08-10 09:19:18 来自iPhone客户端
实地去看了一下,确实好大的一个地块

甄嬛娘娘
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65楼
2018-08-10 09:20:17 来自iPhone客户端
一期的地块稍微小一点

甄嬛娘娘
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66楼
2018-08-10 09:24:32 来自iPhone客户端
旁边有个十几年楼龄的小区,逸湖居

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67楼
2018-08-10 09:28:20
四、项目的价格预测及竞品分析

①片区新房分析


目前罗湖区在售的新房项目较少,且多以公寓类产品为主,住宅项目奇缺,因此,此次京基水贝村旧改项目势必会引来不少人的关注。虽说地段算不上最佳,但这种地铁口的大型综合体项目在罗湖是不多见的,建议有意向在罗湖购房的置业者可以重点关注。


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68楼
2018-08-10 09:29:43
②片区二手房分析

近几年,罗湖整体二手房市场表现较为疲软,房价涨幅并不明显,主要是受占比较大的老旧小区上涨乏力的影响而造成,一些品质较好的小区价格仍然较为坚挺。

附近成交较为活跃的住宅小区主要是贝丽花园、百仕达花园、旭飞华达园和阳光天地家园等,成交均价在4.5-7万之间。但由于这些二手房项目建筑年代都较为久远,品质和品牌也很难与项目进行匹敌,因此这些二手房价格的参考意义可能不大。


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69楼
2018-08-10 09:34:09
③同价位新房分析

项目目前尚未出地面,属于非常前期的阶段,产品情况和价格尚不明朗,老牛只能参考罗湖最近入市的几个新房项目做个大致的猜想,供购房者参考,老牛初步搜罗了一些同价位的新房产品来与本项目比选。

深业东岭作为罗湖为数不多的新房住宅项目,又有名校和地铁加持,可以作为项目一个重要参考对标,均价约7.5万/平。而前段时间部分产品入市的中海天钻,均价在7.9万/平,这2个项目的价格水平可以作为本项目价格的重要参考。

项目所处的水贝-布心片区由于没有名校资源和核心商圈助攻,并不能算是一线好地段,但京基的运营能力加上水贝本身的旧改革新,整体条件也不弱。在其他区域的话,可以参考宝安和南山一些在售项目,比如华丰前海湾2期、宏发前城2期及东关·乐尚林居等。


咚咚牛浩思
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70楼
2018-08-10 09:36:19
五、综合评价

①优势


1、京基较大体量的综合体项目,会给片区环境和商业配套带来较为明显的改善和提升,片区内缺乏品质住宅小区入市,新房产品具有一定的稀缺性;

2、水贝—布心的珠宝产业集聚发展,各项旧改和改造持续进行中,片区面貌和营商环境不断改善,未来有可能成为罗湖产业发展的新名片。

3、周边有地铁3号线和7号线汇聚,项目临近地铁站,是名副其实的地铁口物业,公共交通较为便利。

4、附近有洪湖公园、水贝社区公园和翠竹公园等公共休闲资源,公共配套较为完善。
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71楼
2018-08-10 09:37:41
②劣势

1、项目所在小学学区为“大学区制度”,大学区范围内的几所小学的教育水平较为一般。

2、一期周边高层建筑物较多,整体建筑群较为密集,可能会影响通风、视觉和采光。

3、西面可以有洪湖公园景观的同时,也会受到城市干道“文锦北路”的噪音滋扰,因此在选择朝向和楼栋的时候要做好权衡。
October2805944_微信
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72楼
2018-08-10 15:28:01 来自Android手机客户端
这大学区划得也太大了吧,根本不能算就近入学
mingyyy
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73楼
2018-08-10 15:46:25
8w+

咚咚牛浩思
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74楼
2018-08-10 16:27:24
对的,大学区的弊端就是不能完全保证就近入学。
引用72楼October2805944_微信的发言:
这大学区划得也太大了吧,根本不能算就近入学
咚咚牛浩思
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75楼
2018-08-10 16:28:42
要看产品定位和整体大环境,限价环境下,大多数项目的定价都趋于保守,不会超出周边二手房太多。
引用73楼mingyyy的发言:
8w+

wtep
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76楼
2018-08-10 23:46:45

周边学位房都有些超过13万了 
引用75楼楼主的发言:
要看产品定位和整体大环境,限价环境下,大多数项目的定价都趋于保守,不会超出周边二手房太多。
引用73楼mingyyy的发言:
8w+

美丽樱桃
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77楼
2018-08-10 23:49:40 来自iPhone客户端
楼主评论一下淘金山湖景花园,布心片区的高端住宅,淘金山小学的领导班子是罗岭外国语小学过来的,学校网上有简介,小区明年清秀公立幼儿园开始招生。
980hi
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78楼
2018-08-11 01:05:48
那个都快卖完了吧
引用77楼美丽樱桃的发言:
楼主评论一下淘金山湖景花园,布心片区的高端住宅,淘金山小学的领导班子是罗岭外国语小学过来的,学校网上有简介,小区明年清秀公立幼儿园开始招生。
980hi
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79楼
2018-08-11 01:07:17
老牛这深度越来越套路化了,不够刚开始出的那几篇深度
希望老牛要求质别追量,把以前的更新一下也好
林伟健
林伟健

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80楼
2018-08-11 02:25:56 来自m.szhome.com
你想多了 做珠宝的都很缺钱  没几个舍得住高端酒店的 附近的栖 酒店就不错了 还有水贝地铁站出口的ibc里面有个即将开业的亚朵酒店 体量也还可以
引用34楼wtep的发言:
搞珠宝产业的,如果不引进一些高端奢侈酒店的话很难撑起珠宝产业。能去567星级酒店住的都不在乎,大量高端奢侈品珠宝产品。
引用楼主的发言:
你这个问题比较特别,距离最近的有个深圳艺嘉国际大酒店,携程上标记的是五星级,但档次应该不如瑞吉、君悦等酒店了。
引用32楼wtep的发言:
周边有没有五星级酒店啊。
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