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实验中学学区重回“普宅”！华强北群星、金茂面临无房可卖？

自从深圳1111新政发布，二手房豪宅税标准重新定义，取消了各区的豪宅线，学区购房成本降低，与百花片区仅仅一路之隔、也带有“百花+实验”学区的华强北片区楼盘瞬间在二手房市场变得火热起来，经过半个月的狂销，有些小区面临无房可卖的窘况。

地理位置及周边配套

强北片区，片区共有红荔村、金茂礼都、群星广场、赛格公寓等7个楼盘带有“百花+实验”的学区，但是相对而言，最具性价比的当属群星广场和金茂礼都这两个楼盘。

一、群星广场

群星广场区位图

1.小区基本信息

群星广场位于福田区华强北路与红荔路交汇处，于1988年批地，2001年入伙，70年产权，由深圳赛格工程实业股份有限公司开发建设，物业赛格自有，管理费3.8元/平/月。群星广场距3号线华新站地铁B出口仅20米，距离2号线华强北地铁口仅320米；门前就是群星广场公交站，有24条公交线路。

2.楼栋户型点评

群星楼栋分布图

群星广场分为3栋，总共1240户。A栋9梯28户，38层，总共858户。A栋1-6楼是商业，6-26楼是住宅类性质的公寓（70年产权，限购限贷），28楼到38楼是写字楼，其中13楼和27楼是避难层（架空层）。

B、C两栋1-3楼是底商，4楼为空中花园（连接B、C两栋）；5-26楼每层8户，27-30楼每层4户。5楼以上则每隔三层带有一个小型共享空中花园，面积在50平左右，三层楼之间由回旋步梯连接。A/B/C三栋朝北面向红荔路的户型白天会有噪音，晚上车流较少，比较安静。

群星A座户型平面分布图

群星A座户型比较复杂，基本上每个户型的面积和布局都不相同。目前市场上比较抢手的是正南朝向的05-11号、19、20、21户型。

群星A座户型统计图

A栋热销户型是50平左右的公寓，因为群星的买家都是单纯为了一个学区而来，所以总价越低的公寓就越抢手。30-40平的公寓比较稀缺，市场上放卖也比较少。

通过上表，我们可以看到，14、15、27、28号户型是没有窗户的，俗称“小黑屋”，白天不开灯的话，屋内是全黑的，通风要靠自己装排气管；18号户型朝天井，光线很暗。虽说大多数购房者在群星买公寓只是为了学区，不会居住，但考虑到后期出手以及出租的问题，相对难卖。

群星B/C座户型平面分布图

上图是BC座的平面分布图，户型分布基本左右对称。比较特殊的是，在B座5-26楼朝北的01号户型是没有阳台的，08号户型是有阳台（赠送3平方）的；而在C座5-26楼，朝北的01号户型有阳台，08号户型无阳台。

群星B座平面户型统计图

B座与C座的户型差别不大，只有一些房号朝向上的区别。BC两座的主力户型是80平左右的2房和105平左右的3房。

热门户型52㎡/大单间

此户型是群星A座最好的户型，面积是52.5平，分布在每层楼的05-11号。此户型坐北朝南，窗户很大，日照充足，相对其它户型而言，采光和通风都不错，得房率也很高。

此户型目前市场价在650万左右，近日群星成交了很多房子，目前小区在卖的房子很少，大部分业主都不诚心卖。

3.小区居住体验

群星的停车位十分充足，有地下三层，车位比达到1：1没有问题，这在整个片区都是十分难得的，目前租金是250元/月。

群星A座的公寓现在大多都是出租给他人办公使用，办公氛围很好，基本无人居住其中。B、C两栋居住环境较好，很多业主自住，并且有赛格地产（物业）高层管理人员居住，楼栋管理比较严格，非楼栋居民进出都要登记。

4.价格分析

群星最近成交信息

2018年群星广场小区成交的几种户型，基本都是单身公寓。从成交价格上来看，户型面积越小，单价越高、总价越低。来群星广场置业的人，大部分都是冲着学区来的，总价越低的公寓越紧俏。

5.小结

群星A座公寓起步价仅550万，是入门级的学区，而且业主一接手就能立马收租金，不用担心出租的问题，具有投资加学区的双重属性。由于其户型十分复杂，基本可以算的上是一户一价，最新的成交价格只能当作参考，想要入手的话，还需认真比对。

B、C栋的04、05三房朝南户型，老业主自住的居多，买卖的很少。就3房而言，约有65%的业主自住，租客最多的是2房群体，总的来说群星B、C座租客和业主自住各占一半。

群星3房的起步价在900万到980万之间，而这个价格可以在百花片区买一个比较舒适的3房了，所以群星的3房比较不容易出手，2房又比较稀缺（业主报价虚高），于是就造成了群星B、C座在售房源较少的情况。现在放卖的大多数房源，同等价位下，百花片区的房子性价比更高。

二、金茂礼都

金茂礼都区位图

1.小区基本信息

金茂礼都位于振兴路与兰光路交汇处，2002年批地，2004年入伙，开发商是深圳大富铭投资发展有限公司，物业公司是金茂物业，物业费3.58元/平/月，小区内已接通煤气。金茂一共分为A/B两座，A座3梯14户共27层，B座3梯16户共32层，目前共有836户。金茂距2号线燕南地铁站C出口100米，步行1分钟即可到达。

2.楼栋户型点评

金茂楼栋分布

A/B座的一楼是底商，二楼是裙楼，三楼是管理处加空中花园。A座23楼和B座28楼以上有赠送两个平方的半弧形凸窗。因为金茂的房子带有厨房和阳台，适合商住两用，出租率很高，基本没有空档期。

目前金茂的地下停车场有2层，车位156个，地面是楼下商铺（物流）的车位。小区内部配套比较齐全，健身房、阅览室、棋牌室儿童游乐场都有，三楼虽是空中花园，但小区物业办公室也在三楼，在一定程度上降低了其品质。

金茂礼都的占地面积较小，A、B两栋楼之间相隔的比较近，但不靠近主干道，相对而言，噪音还是比较小的。

金茂A座户型平面分布图

金茂A座的户型面积在32-46平之间，主力户型是32平和36平。

金茂B座户型平面分布图

金茂B座的主力户型是36平的一房，其中的A/P户型是整个金茂最小的户型，仅有24平，也是这个小区最稀缺的户型。

热门户型① 32㎡/1房1卫

此户型是金茂的主力户型，朝北，户型方正，采光和通风都不错，得房率较高，在80%左右。

热门户型② 46㎡/1房1卫

上图是东南朝向42平的户型图。方正实用，功能齐备，客厅开间约3米，通风和采光都不错。卫生间稍小一点，进门就是厨房，厨房与阳台连通，稍显不足。

3. 小区居住体验

相对于群星B、C座而言，金茂不适合居住，因为现在金茂的居住群体大多是租客，居住在其中的业主不到1%。由于租客过多，人员流动性较大，所以小区的管理也比较松，可以随意进出。

4.金茂价格分析

金茂在售房源：金茂最近在售房源，除了24平这个稀缺户型单价达到25万/平以外，其余的户型价格均在15-18万/平左右。

金茂的小户型有一个比较明显的特点，孩子上了实验以后会马上挂卖。因为金茂的小户型不太适合一家人居住，所以一般每年九月份，金茂的房源会集中出现。

5.小结

目前金茂礼都二手交易市场比较火爆，从近半年的成交记录来看，成交的大多数是40平左右的户型，价格在560万左右。可以看出大多数来金茂置业的业主看中的还是其学区。

金茂的小户型单价比群星广场要高，而且户型之间的单价并无明显差别。主要是因为金茂的房子虽然很小，但户型相对而言较好，业主自住不多，适合出租。金茂租客较多，办公群体稍微少一些。很多资金储备不是很充足的业主会选择等到小孩上了实验中学后，再选择置换百花片区的房子。

三、总结

去年整个百花片区成交了1000多套，市场比较火热，但今年成交比较惨淡，成交量不到去年同期的30%，主要原因就是现在首付增多，筛掉了很大一部分购房群体。因为百花的房子起步价就是700多万，大部分人是没有办法拿出那么多首付的。华强北片区的居住群体主要是附近上班的人，很多公寓与小户型都是商住一体，大环境比较差，除了群星的B、C座，其余小区都不太适宜居住。但华强北片区的房子起步价低，对于预算有限的群体而言，金茂和群星的小户型是最容易买的学区。

最后推荐下百花小学在售的华强北房源，有考虑学区的欢迎扫码微聊！