大亚湾楼评系列(22):嘉霖骏禧一期尾盘 均价1.28万/㎡

　　【牛浩思-惠阳大亚湾是咚咚找房旗下临深置业专家团成员，专注于惠阳、大亚湾房地产市场，将以深圳购房者的实际需求出发，通过系列的片区解析和*的楼盘点评，客观、公正、详实的呈现出最真实的惠阳、大亚湾。】

　　了解更多关于牛浩思－惠阳大亚湾：少一点套路 多一些真诚！牛浩思助您临深置业不再入“坑”。

        嘉霖骏禧（备案名“骏禧园”），位于大亚湾区西区，龙海三路与龙山五路交汇处，地处比亚迪商圈内，距离深圳坪山地界直线距离约4公里左右。该项目一期占地2.2万㎡，容积率为3.2，建筑面积约10万，共734套。

        嘉霖骏禧于2016年12月31日首次开盘时，开发商已将一期的1—4栋全部商品房进行了预售备案登记，当时均价为1.1万元/平方米。目前的销售情况，1栋、2栋、4栋已经接近售罄，只剩样板房单位；在售的为3栋两个单元，共248套房屋，均价为1.28万元/平方米。一期为毛坯交楼，交楼时间为2018年8月。

====【项目概况】====

1、楼盘动态

        在售为一期项目含有1#、2#、3#、4#栋，其中1#栋、2#栋、4#栋已售罄。在售的3#栋共两个单元，每栋两梯四户，共248套房屋（1楼为5.5米层高的架空层）。在售共三种户型，分别为建面87平方米的两房（D户型，62套）、建面90平方米的两房（C户型，124套）和建面101平方米的三房（B户型，62套），均价1.28万元/平方米。

2、项目信息一览

概况点评：

        嘉霖骏禧位处大亚湾西区，靠近深圳坪山，紧邻大亚湾主干道龙海三路，地理位置比较优越。该项目是嘉霖集团“禧”系列中的居住社区，是继龙岗的珑禧、坂田的嘉霖华禧后又一“禧”字系列产品，也是其在临深地区的*作品。 目前在建一期占地2.2万㎡，建筑面积约10万；加上后期二、三、四期规划，预计总占地将达到24万平方木，总建筑面积77万平方米，总规模属于区域内大盘。

        项目户型以87—103平方米的两房、三房为主，户型方正实用，使用率高，且能实现南北通透。 另外，项目周边商业配套齐全， 自身配备临街商业步行街，短程内有好又多、世纪城、京华、大润发等中大型商超。其他如学校配套、公园、医院等配套也比较齐备。

====【项目区位】====

        嘉霖骏禧所在的地理位置是大亚湾西区较为重要和成熟的商业中心。以比亚迪产业园等周边相关企业，移民新村、荷茶村、茶山村等原始居民，以及百惠园、秋谷南迪苑、御蓝湾、太东时尚岛等众多已入驻或即将入住小区所带来的密集人流量，形成了一个繁茂的商圈。

【项目东侧】

        沿龙海三路东行，约500米即可抵达世纪城、中央御园商业购物中心及好又多超市等。

        龙海三路北侧由近及远有已入住的百惠园、伴山园、缤纷TOWN、太东时尚岛及比亚迪生活区，龙海三路南侧由近及远分别为移民新村、秋谷南迪苑、夏日南庭、创富豪庭、中央御园等项目。此外，项目北向正对面就是177万平方米的板樟岭公园，四期的规划用地就在板樟岭公园山脚下，预计未来将会设置私家登山道，满足业主的生活休闲需要。

        站在嘉霖骏禧在售的3栋楼下往东看，隔着一个大工地，对面就是移民新村。

【项目西侧】

        项目往西，龙海三路向西一段市政道路目前还未贯通，全程贯通后可连通龙光城直达坪山。目前主体路段已完成通车，剩余部分连接区域还在修建。

        嘉霖骏禧西面的日日顺物流园未来据悉将会搬迁。据项目销售人员表示，开发商准备将物流园所在地块也纳入规划。

【项目北侧】

        项目正北，是177万平方米的板障岭公园。沿龙山五路往北，将接通东西走向的大亚湾主干道石化大道。未来全部贯通后，还将与连通坪山的龙海二路、龙海一路交汇。

【项目南侧】

        项目南侧，目前为在建的二期项目。

====【项目配套】====

1、项目配套信息一览：

2、重点配套图解：

3、小区未来规划配套：（供参考，实际情况以建成为准）

4、外广场配套

        项目一期的北侧和西侧，是一处连贯的外广场，宽度将近30米，总面积估算超过1万平方米。此处设计，一是为将来的住户提供了一处不错的公共休闲区域，二是解决了附近输电线路的问题。

区位及配套价值点评：

        嘉霖骏禧地理位置优越，紧邻大亚湾主干道龙海三路。项目周边商业配套齐全，除了自身配备临街商业步行街，短途车程可到达好又多超市、世纪城综合购物中心、京华购物中心等中大型商超，另外项目距离万达广场（修建中）、天虹商场、大润发商场、家乐福等也比较近。除了商业配套之外，项目区域内还有完善的学校配套，包括秋谷星辉幼儿园、荷茶小学、西区三小、大亚湾三中等。177万㎡的板嶂岭森林公园与自然山脉环绕项目，打造公园居家生活。

====【户型解析】====

        项目一期目前在售的3#栋共3种户型，分别为建面约87平方米的两房（D户型，62套）、建面约90平方米的两房（C户型，124套）和建面约101平方米的三房（B户型，62套）。

1、户型：D户型

户型解析：

实用性（4.5分）：户型方正，通道占用空间很少，实用率高。

可拓展性（5分）：北向入户花园有足够面积可改成书房或儿童房。北向生活阳台也可改为衣帽间，拓展主卧的使用面积，增加舒适度。主次卧及公卫的飘窗直接落地，可拓展为房间使用面积，整体可拓展性强。

通风采光（5分）：入户花园与南向阳台可形成对流，每个房间都有开窗。另该楼盘每个房间开发商都配有新风系统，可增加通风舒适性，这在大亚湾片区比较少见。采光方面，每个房间都有开窗，且周边无遮挡，采光不错。

结构布局（4.5）：整个户型以围合式客餐厅为中心，中厅面积可根据个人喜好自由设计，有较大的自由度。各个功能分区明确，厨房面积符合小户型的特点，稍显紧凑。南向大阳台面积够大，给家庭足够的休闲空间。

景观（4）：考虑到北向的2#栋只有15层高，因此北向较高楼层可直接望板障岭公园，南向可眺大亚湾森林公园，但后期南侧项目建成后会有遮挡。

点评：整体实用方正，拓展性强，采光通风都很不错，围合式布局增加了空间融合感，厨房面积较小，较高层的景观不错。100平方米左右的面积可以有三个卧室和一个书房，且空间不显局促，算是不错的户型。

样板房实景：

2、户型：B户型

户型解析：

实用性（4.5分）：户型方正，没有多余的通道位置，占用空间少，实用率较高。

可拓展性（4.5分）：北向入户花园有可改成书房或儿童房。主卧位置的北向生活阳台可改为衣帽间，拓展主卧使用面积。主次卧及公卫的飘窗直接落地，可拓展房间使用面积。南向主阳台面积稍小，但依然够用。整体来说，这个户型可拓展性较强。

通风采光（5分）：每个房间都有开窗，因此不仅入户花园与南向阳台可形成对流，其他房间都有可用的通风条件。采光方面，每个房间都有开窗，且周边无遮挡，采光不错。另该楼盘每个房间开发商都配有新风系统，可增加通风舒适性，这在大亚湾片区比较少见。

结构布局（4.5）：B户型与D户型在整个布局上大体相同，也是以围合式客餐厅为中心，中厅面积可根据个人喜好自由设计，有较大的自由度。各个功能分区明确，厨房面积稍显紧凑。南向大阳台面积稍小，但仍旧足够家庭休闲功用。

景观（4）：考虑到北向的2#栋只有15层高，因此北向较高楼层可直接望板障岭公园，南向可眺大亚湾森林公园，但后期南侧项目建成后会有遮挡。

点评：这个户型相当于小一号的D户型，只比D户型少一个次卧空间，其余基本相同。户型整体实用方正，拓展性强，采光通风都不错，厨房和主阳台面积较小，较高层的景观不错。87平方米左右的面积，可以有两个卧室和一个书房，空间连贯，感觉宽敞。

样板房实景：

3、户型：C户型

户型解析：

实用性（4.5分）：户型方正，几乎没有专门的通道位置，实用率较高。

可拓展性（4分）：北向入户花园有可改成书房或儿童房。主次卧及公卫的飘窗直接落地，可拓展房间使用面积。南向主阳台面积稍小，但依然够用。整体来说，这个户型有较多可拓展空间。

通风采光（4分）：每个房间都有开窗，入户花园与南向阳台可形成对流，其他房间都有可用的通风条件。采光方面，每个房间都有开窗，采光尚可，但东面和北面采光稍显不足。

结构布局（4.5）：此户型与B、D两个户型在布局上不同，基本采用南北纵向主轴、东西分区式布局。东部是客餐厅及阳台，为生活动区；而西部则是卧室、卫生间及书房，为生活静区；各个功能分区明确，布局合理干脆。厨房面积稍显紧凑。南向大阳台面积稍小，但仍旧够用。这个户型最大的特点在于客餐厅有足足10.8米的南北进深，以及3.7米的宽度，并且是十分之方正；这种连续无遮挡的空间感，加上南向的良好采光，给人的感觉是非常宽敞。但需要注意的是，此户型开门对着阳台，可适当做隔档处理，以利于私密性和心理感受。

景观（3.5）：此户型北向为走廊，因此无法北望，可南向眺大亚湾森林公园，但后期南侧项目建成后会有遮挡。

点评：这个户型是典型的东西分区式布局，动静分割明确，且户型方正实用，客餐厅进深很长且光线充足，因此给人空间感受较舒适。缺点在于北向和东向采光通风不足（同类相对户型为北向和西向），客厅和阳台面积稍小。

样板房实景：

老牛推荐三房户型：D户型

====【项目综合点评】====

交通：项目紧邻深圳龙岗坪山，位于大亚湾区西区较为重要和成熟的商业中心，龙海三路与龙山五路交汇处，地处比亚迪商圈内，距离龙岗坪山出口、高铁惠州南站及惠州沿海高速澳头出口实际道路距离分别为5.5公里、10公里和5.9公里。

入住率：项目东侧有百惠园、伴山园、缤纷TOWN、太东时尚岛及比亚迪大型生活区，以及移民新村、秋谷南迪苑、夏日南庭、创富豪庭、中央御园等成片新旧入住区，人流十分密集，入住率高。

配套：商业、市政交通、医疗、教育、文体休闲等等配套足够丰富和齐备。

户型：户型普遍方正实用，南北通，采光和通风较好，实用率较高，功能完善。

价格：一期在售项目均价为1.28万元/平方米，均为毛坯房交楼标准。结合目前周边其他在售楼盘价格情况，该项目此价格适宜，性价比不错。

        整体来说，从该项目楼盘建筑质量及已有园林设计均可看出，开发商打造精品楼盘的意图。从一期在售项目来看，该项目以中小户型产品为主，符合宜居特点，能够满足刚需购房族的需求。在龙海三路打通之后，其与深圳的连接将更为紧密。 

********************************************** 

惠州牛浩思已开通微信号，马上关注，获取惠湾楼市一手资讯与动态，解答您的临深置业疑问，还可提供专业陪同看房、团购优惠购房等服务。