大亚湾楼评系列(5):中规中矩的中心区新盘 德丰十月花解析

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　　十月花花园位于大亚湾中心区中兴北路旁，是去年底刚入市的新盘，项目由大亚湾本地开发商德丰地产打造，占地5万㎡共分两期开发，建筑面积约19.4万㎡，容积率3.2，总户数为2000套。首批住宅新品于2016年12月2日入市，目前一期1栋、7栋在售。

=====在售价格=====

　　1栋现已封顶，共256套住宅和11套商铺，现剩余59套住宅和9套商铺在售，有少量特价房9800元/㎡起，含1500元/㎡装修标准。

　　7栋于12月23日开盘，共256套住宅和14套商铺，现余225套住宅和13套商铺在售，住宅价格区间为1.1万/㎡-1.23万/㎡，含1500元/㎡装修标准。

　　老牛通过查阅大亚湾房管局官网公布的在售信息，统计出了目前在售户型的具体价格：

　　（据现场销售介绍，有开盘98折优惠，7天内签约再享98折。）

　　7栋：

　　91㎡3房：价格区间1.18万-1.23万/㎡

　　101㎡3房：价格区间1.14万-1.19万/㎡

　　119㎡4房：价格区间1.10万-1.15万/㎡

　　1栋：

　　101㎡3房：价格区间1.08万-1.15万/㎡

　　119㎡4房：价格区间9979-1.13万/㎡

=====区位简介=====

　　十月花项目位于大亚湾中心区中兴北路南侧，周边交通便利，中兴中路与龙海二路相连为大亚湾三条主干道之一，西行可直达坪山。或由惠深沿海高速澳头出口转石化大道、中兴中路也可抵达。

　　项目周边楼盘较多，大部分为早期开发项目，紧邻的德丰凯旋城和金湾花园已交楼入住，但目前入住率并不高。西侧道路为规划路目前在修建中，未来可直通石化大道。东南侧为岩前移民村，有大量常住人口和临街小商铺，能够满足日常居住需求。

　　北侧空地预留位汽车城用地，此外，中兴中路对面设有公交站，可通往坑梓公交总站、惠州南站、惠阳区、大亚湾西区、澳头港等地。

=====项目配套=====

　　项目一层为沿街商铺，二层以上为住宅，无社区园林，但在二层设有空中园林及泳池，社区内并未规划幼儿园，可在紧邻的德丰凯旋城幼儿园入学。一层商铺为半租半售，将在2019年交楼后投入运营，预计将引进大润发等商超。

=====户型点评=====

=====项目总结=====

　　通过对楼盘的实地走访，老牛对十月花花园项目总结了以下几点供购房者参考：

　　1.十月花位于大亚湾中心区主干路中兴北路南侧，门口有公交站，沿中兴北路西行可直通坪山，距离沿海高速澳头收费口近。此外，项目旁规划路修通后可连通石化大道，周边交通便利。

　　2.德丰地产是大亚湾本地较有实力的开发商，在片区内有多个开发楼盘，在大亚湾本地市场占有相当比例的市场份额。紧邻本项目的德丰凯旋城和德丰花冠花园均由德丰地产打造。

　　3.周边楼盘较多，相当一部分现已交楼入住，紧邻的金湾花园、龙光天悦龙庭和凯旋城等项目均已在2015年入伙，但目前入住率较低。

　　4.均价1.1万/㎡并含1500元/㎡的装修标准，并且有少量特价房低于一万，对比周边在售楼盘具有一定得价格优势。据老牛了解周边在售楼盘价格：太东天地花园均价约为12500元/㎡、碧桂园中萃公园均价约13000元/㎡、君跃荃新时代均价约11500元/㎡。

　　5.项目整体体量较小，无社区园林，在二层设有空中花园，无幼儿园但可就近在德丰凯旋城幼儿园入学。周边生活配套较少，目前只能到附近的岩前移民村和澳头中心区的沃尔玛超市采购日常所需。

　　6.一层规划为商业，预计在2019年交楼后投入运营，商业采用半租半售，未来商业业态可能比较难把控。据销售介绍未来会引进大润发之类的商超进驻，能否兑现还要看未来商业运营情况。

　　7.户型设计方面整体评价中规中矩，赠送率偏低，可拓展空间少。对比凯南广场的111㎡5房、90㎡4房和美泰名铸的96㎡4房、82㎡3房户型实用率略低，但每个房间面积都比较宽敞不会有明显的局促感，建议购房者根据自身需求选择取舍。

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