大亚湾楼评系列(16):缤纷TOWN 闹中有静依山而居

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　　缤纷TOWN（备案名：格蓝云天名苑）项目位于大亚湾西区中心地段，紧邻深圳龙岗，由本土企业惠州金百利实业有限公司开发，最早于2014年10月入市，目前一期已基本售完，在售的主要为2017年1月开盘的二期首批3栋、9栋项目，均价为1.25万—1.4万元/平方米，交楼时间预计为2018年年底。

=====项目概况=====

　　1、楼盘概况

　　项目分两期开发。一期包括4栋、5栋、6栋、7栋、8栋共5栋建筑，建面8万平方米，已基本售罄，目前在售只剩余5栋有部分43—53平方米小型公寓在售，带精装修，均价1.6万元/平方米。二期包括1-3栋和9-12栋共7栋建筑，目前在售的为3栋两个单元及9栋一个单元，户型为69—104平方米两房至四房，大部分为毛坯房，小部分带装修。

　　2、项目信息一览

　　【概况点评】：

　　此项目为惠州本地开发商金百利实业公司首次开发，地产业界知名度不高。26万平方米建面的楼盘开发体量在区域内属于中等。物管公司规模及水平情况不详。从项目公园景观及自带商业配套的特点来看，项目前期规划相对而言还是具备较高标准的。

=====项目区位=====

　　项目位于深圳东大亚湾石化大道与龙山六路交汇处西南角，西南背靠177万平方米板樟岭森林公园。

　　项目紧邻深圳龙岗，距离龙岗的坪山出口5公里，距厦深高铁惠州南站7公里，距惠州沿海高速澳头出口4.8公里。

　　格蓝云天名苑位处大亚湾西区中心地带，周边较多已入住多年的社区或正在入住的楼盘，以及工业园区，商业配套相对比较丰富和成熟，周边人气较旺。

　　【项目东侧】

　　项目正东方向，与龙光六路一路之隔的，是太东•时尚岛项目。该项目建面23万平方米，2016年已售完，首期楼栋业已交楼。从石化大道再往东4.8公里，即为惠深沿海高速澳头出口。

　　【项目西侧】

　　项目西南背靠177万平方米、海拔274米的板嶂岭森林公园，接壤公园北门及东门入口，内部还设有私家登山道可便捷登山。

　　项目西侧，顺石化大道往西，过板障岭公园北门，左手边（石化大道南侧）即为已入住的公园道花园小区，右手边（石化大道北侧）为宝明科技园区。沿石化大道再往西走5公里，即到达龙岗坪山地界。

　　【项目北侧】

　　项目正北侧，与石化大道一路之隔，对面即为庞源御蓝湾。该项目一期已交楼，目前二期8/10栋在售，价格在1.25万-1.3万元/平方米，商业配套也较为成熟。项目东北侧，十字路口对角位置，为当地较为大型的响水河工业园区。再往北，为龙山公园和即将开园的西区儿童公园。沿这一方向，7公里外为厦深高铁惠州南站。

　　【项目南侧】

　　沿项目东侧紧靠的龙山六路往南走，走过板嶂岭森林公园东门入口，右手边（龙山六路西侧）为早已入住的伴山园小区，左手边（龙山六路东侧）为惠州比亚迪厂区。

　　沿龙山六路再往南走约500米，与龙山六路相垂直的龙海三路南侧，为一大片住宅区，从东往西分别为世纪城、中央御园、博林腾瑞、创富豪庭、夏日南庭、秋谷南迪苑、移民新村、嘉霖骏禧等项目，入住人流较为密集，拥有好又多等核心商业，生活配套较为成熟。

=====项目配套=====

　　项目的两大优势配套，当属西南侧无缝环绕的177万平方米板樟岭森林公园，以及自带的近3万平方米商业项目。这座公共森林公园将项目的西南侧包围其中，几乎可称作项目的私家后花园。而约2.7万平米的商业项目，已引进大润发连锁超市、格蓝云天大酒店，以及特色餐饮、星级影院、ShoppingMall、钻石广场及800米商业街等商业配套。

　　格蓝云天名苑因位处大亚湾西区中心地带，此处原始积累的居住人群和工业园区人群较多，因此可以享受周边比较成熟的市政、教育、医疗及相关各种配套。

　　【区位及配套价值点评】：

　　位处大亚湾西区中心地带，交通便利，市政及生活配套也比较成熟，原始积累人流较多，且靠近大型公园，宜居性较高。未来随着周边太东时尚岛、御蓝湾等项目入住居民人数增多，自带商业逐渐发展，区位价值将进一步提升，配套也将更加完善。

=====户型解析=====

　　二期目前在售主推的为3栋、9栋六个户型，其中3栋为建面69平方米的B1户型、建面79平方米的B3户型、建面81平方米的B4户型和建面89平方米的B2户型，共四种户型；9栋为建面101平方米的E1户型和103平方米的E2户型，共两种户型。这两栋建筑位处整个项目的中心地带，户型基本都能达到南北通透，通风及采光较好，但仍有瑕疵。

　　户型：E1

　　房型：3房2厅2卫

　　建筑面积：约101.28m2

　　实用面积：约m2

　　实用性：（5分）户型方正，户内通道占用空间极少，实用率高，开发商赠送面积较多，空间足够。

　　可拓展性：（5分）入户花园可根据需要做成开放式书房，或隔出一个小房间，灵活性较强。

　　通风采光：（4.5分）南北基本通透，客厅、餐厅、厨房开窗后形成较好的通风条件，所有房间均有较好的采光。

　　结构布局：（4分）以客厅为中心形成生活圈，便于合理安排房间功能；餐厅位稍小；客厅没有连接阳台，空间开阔感受限；阳台南向但较小，并连接次卧，使该房间功能规划上受限，且阳台受到D3户型的遮挡，午后才有日照。

　　景观：（5分）该户型靠山边，可眺板障岭森林公园景观。

    （评分说明：满分5分，以下同。）

　　样板房实景：

　　户型：E2

　　房型：3房2厅2卫

　　建筑面积：约103.68m2

　　实用面积：约m2

　　实用性：（5分）户型基本方正，户内通道占用空间少，实用率高，开发商赠送面积较多，空间足够。

　　可拓展性：（5分）入户花园可根据需要做成开放式书房，或与客厅打通做成大客厅，灵活性较强。

　　通风采光：（5分）南北双阳台对流，通风极佳，所有房间均有较好的采光。

　　结构布局：（4.5分）房间布局合理，功能划分明晰；南向主阳台既可享晨照，又可避免西晒；厨房面积稍小。

　　景观：（4.5分）板障岭森林公园景观部分受同单元南侧D4户型遮挡。

　　样板房实景：

　　户型：B1

　　房型：2房2厅1卫

　　建筑面积：约69.55-69.86m2

　　实用面积：约m2

　　实用性：（4.5分）户型方正，户内通道占用空间少，实用率高，开发商赠送面积较少，生活空间够用，但舒适空间不够。

　　可拓展性：（2分）可供拓展空间只有落地飘窗与阳台，功能基本难以改变。

　　通风采光：（3分）南北双阳台设计，但无自然对流，通风不佳，房间有较好的采光，但客厅、餐厅及卫生间采光较差。

　　结构布局：（4分）作为紧凑型小户型，房间布局以满足生活需要的各种功能出发，谈不上舒适性，各功能区块面积均偏小；北向阳台稍小，南向阳台面积尚可，但连接主卧，使用受限。

　　景观：（3分）板障岭森林公园景观大部分受其他楼栋遮挡。

　　样板房实景：

　　户型：B2

　　房型：3房2厅1卫

　　建筑面积：约88.57-88.97m2

　　实用面积：约m2

　　实用性：（5分）户型方正，户内通道占用空间较少，实用率高，开发商赠送面积不多，空间较紧凑，舒适性稍有不足。

　　可拓展性：（2分）飘窗落地，均可直接拓展为使用面积。

　　通风采光：（5分）客厅开窗可与北向阳台形成对流，客厅与房间均有较好的采光。

　　结构布局：（4分）作为偏紧凑户型，拓展后的客厅空间足够大，房间稍小，舒适性稍差，厨房偏小；南向阳台面积足够，但连接主卧，使用受限。

　　景观：（4.5分）板障岭森林公园景观小部分受其他楼栋遮挡。

　　样板房实景：

　　户型：B3

　　房型：2房2厅1卫

　　建筑面积：约79.55-79.91m2

　　实用面积：约m2

　　实用性：（5分）户型方正，户内通道占用空间少，实用率高，开发商赠送面积较少，空间紧凑。

　　可拓展性：（1分）仅主卧飘窗可拓展为实用空间，小阳台可改为淋浴间。

　　通风采光：（5分）通风对流条件不佳，客厅由南向阳台采光，主卧采光条件尚可，次卧采光稍差，厨卫采光不佳。

　　结构布局：（4.5分）充分体现紧凑型布局，房间及厨卫偏小，但客厅空间较为开扬，南向阳台面积较大，日照条件较好。

　　景观：（4分）板障岭森林公园景观部分受遮挡。

　　样板房实景：

　　户型：B4

　　房型：2房2厅1卫

　　建筑面积：约80.73-81.03m2

　　实用面积：约m2

　　实用性：（4.5分）户型较为方正，户内通道占用空间少，实用率高，开发商赠送面积较少，空间紧凑。

　　可拓展性：（2分）主卧飘窗及东侧斜角可拓展为实用空间。

　　通风采光：（5分）通风对流条件不佳，客厅由南向阳台采光，主卧采光条件尚可，次卧采光稍差，厨卫采光不佳。

　　结构布局：（4.5分）充分体现紧凑型布局，房间及厨卫偏小，但客厅空间较为开扬，南向阳台面积较大，日照条件较好。

　　景观：（3.5分）板障岭森林公园景观大部分受遮挡。

　　样板房实景：

　　点评：

　　该楼盘户型结构上普遍方正实用，但不同户型通风采光性能差异较大，结构上因应不同需求，均能满足生活需要，并尽量做到客厅空间最大化，提升生活舒适度。

　　所有户型的阳台上边沿均设有约40厘米横梁，影响光照亮度，此为比较明显的缺陷。卫生间面积普遍偏小，既有管道布局上，如果要干湿分离，则淋浴间空间紧促，装修时可能需要改管线。

　　老牛推荐户型：E2户型

=====项目综合点评=====

　　交通：缤纷TOWN项目位处大亚湾西区中心地带，距离龙岗坪山出口、高铁惠州南站、惠州沿海高速澳头出口、深汕高速坑梓出口及未来的厦深高铁坑梓站的距离基本在10公里以内，且位于西区东西主干道石化大道旁，周边覆盖多条大亚湾主干道路，区域内交通便利。

　　入住率：项目地处大亚湾西区，周边在售或已售楼盘较多，西侧及南侧的公园道花园、伴山园早已入住，龙海三道以南大片区域已交楼入住，且人流密集。

　　配套：项目自身商业及文体娱乐配套较丰富，板樟岭森岭公园近在咫尺，景观及空气品质较高，周边龙山公园、西区儿童公园等在望；近3万平方米自带商业体、商业广场及商业街，已入驻大润发及格蓝云天星级酒店项目；加之小区内设有游泳池、羽毛球场、篮球场、公园私家登山道等，配套比较到位。

　　户型：老牛实地参观了样板房后发现，该楼盘户型结构上普遍方正实用、南北通透，但不同户型通风采光性能差异较大。较突出的缺点在于所有户型的非封闭阳台上沿均设有约40厘米横梁，较为影响光照。

　　价格：目前在售的新品价格在1.25万元—1.4万元/㎡，价格适中。

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