大亚湾楼评(48):临深纯三房刚需盘 碧桂园星悦1.4万/㎡入市

碧桂园星悦和星钻作为2019年碧桂园集团在大亚湾西区布局的两个“星”作，均为主打临深市场的新项目，在之前的【新盘发现】中老牛曾介绍过项目的建设进度。碧桂园星悦公馆已于9月30日获取首批预售，项目紧邻石化大道，西距深圳坪山直线距离约4公里，主力户型为建面约99/110㎡的纯三房。

【区位交通】

项目处在大亚湾西区的南部片区，整个西区发展定位为创新产业聚集区。南部片区位于石化大道西段南部，西邻坪山河西部工业片区，东接大亚湾中心区，是深惠双城联动，统筹发展的重要组成部分，以新能源、电子信息等高技术产业为主导的现代产业基地。

根据大亚湾西区南部片区控规图可以看到，南部片区主要以工业用地为主，比亚迪等成熟工业区即分布在此，居住用地占比较少，也奠定了主要以工业为主的产业发展方向。区域内还有两块面积较大的公园绿地，为板障岭公园和响水河公园，整个区域商业用地稀少。

碧桂园星悦位于石化大道与龙山五路交汇处，项目西侧临近坪山河以西与深圳坪山无缝相连的“真临深”区域，也是临深房价*、热度*的区域，分布有大中华幸福城、德洲城、锦绣壹号、龙光城等代表性楼盘。北与卓越东部蔚蓝海岸一路之隔，目前在售均价约1.53万/㎡。

石化大道横贯东西是区域主干道之一，西行连接锦绣东路，与深圳对接很有优势，东向连通大亚湾中心区、澳头、霞涌方向。项目东侧紧邻的龙山五路南北串联通往深圳的四横路石化大道、龙海一路、龙海二路及龙海三路，并于今年新通车的东华大道连通可快速通往惠阳淡水中心区方向。

从深圳自驾可选择惠深沿海高速，在澳头出口下高速，沿石化大道西行抵达较为便利；或选择沈海高速在坑梓出口下，丹梓大道接龙海二路转龙山五路抵达。未来南坪快速三期开通后，将大大缩短至南山的车程。

【项目概况】

项目占地3.6万㎡，建面约15万㎡，容积率3，绿化率30%。主体共由8栋高层住宅和商业裙楼组成，高层住宅全部采用Y字型布局，33层两梯四户设计，总房源1036户，户型面积段为建面约99-110㎡的纯三房产品。

东南向紧邻板樟岭森林公园和比亚迪工业区人流较密集，周边分布有多个工业用地和厂房。生活配套可就近依托于北侧卓越商业和南部的比亚迪商圈。

社区内规划约30000㎡的围合式中央景观园林、儿童乐园、中心泳池、星云广场和羽毛球场等休闲娱乐设施，以及沿街商铺做为商业配套。

【项目动态】

碧桂园星悦营销中心于9月21日开放，首批3栋高层已于9月30日获批预售，共130套房源。户型为99㎡三房两厅一卫（南向）、110㎡三房两厅两卫（南北通透），备案均价约1.4万/㎡（带装修）。

【户型分析】

99㎡三房两厅一卫：分布于3、4、5栋中间位，每层一户。

南向紧凑型小三房布局。客餐厅竖厅3.6米开间，南向景观阳台，三个卧室仅主卧朝南，中间次卧空间局促，仅能作为多功能房间使用。

110㎡三房两厅两卫：分布于3、4、5栋端头位，每层一户；对称分布于1、2、4、6、8栋端头位，每层两户。

舒适型大三房。南北通透双阳台，南向景观阳台长3.8米视野较好。三个卧室均为南向采光佳，主卧宽敞舒适带衣帽间和独立卫生间。其中一个卧室位于入户处，与生活区分隔开，可作为书房使用。

110㎡四房两卫户型较方正，整体实用性较高，四开间朝南，通风采光佳，在总房源中占比近半。

样板房实景

【周边配套】

商业：万达广场、比亚迪商圈、卓越商业、世纪城百货、太东时尚岛、龙光城商业等；

休闲：板樟岭森林公园、大亚湾儿童公园等；

教育：北师大卓越实验学校、广外大亚湾外国语学校、北大培文大亚湾学校、西区一小等；

医疗：中大惠亚医院、惠阳人民医院等。

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