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厉害了福田！3大引擎、4格局推进城区“再中心化”！更新规划发布

7月17日，深圳市福田区城市更新和土地整备“十四五”规划正式对外发布，此规划年限为2021-2025年。

读完整个规划，最大的感受是福田虽不是全市更新和土整量最大的，但却是很精细的一个区。

规划显示，围绕“首善之区、幸福福田”愿景， 以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，做大做优做强都市核心区，重点推动科创、金融、时尚三大产业高质量发展，坚持抓增量、稳存量，加快推进城区“再中心化”，打造具有世界影响力的中央创新区、中央商务区、中央活力区，到2025年，基本建成社会主义现代化典范城区。

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河套深港、香蜜湖福田2035升级打造八大片区！福田国土规划公示

几个关注的数据来看一下（大家也可以通过下表看），用地供应方面，直接供地福田是40公顷，涉及到福田的综合整治是1.6平方公里，在全市的占比非常少；包括更新计划规划和产业空间也是一样，这也说明目前福田作为一个醇熟的中心区域，可用的空间已经非常少了。

居住用地更新和整备方面，福田区无分配任务；保障房方面，力争通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积40万平方米。（这也说明，福田未来通过城市更新的住宅项目也会越来越少，其实从近几年福田入市的住宅供应量可以看得出来）

教育设施方面，接下来通过城市更新可新增6所独立学校，1.2万个学位。（在教育方面，福田是强区，未来这些学校以怎么样的方式进入我们的视野，很期待。）

此外，交通方面，大家比较关注的轨道交通主要是四期、四期中期调整工程。

如实现14号快线、11号线东延线等地铁线路通车运行，加快建设岗厦北、黄木岗、皇岗口岸等轨道枢纽；加快建设穗莞深城际线前海至皇岗口岸段，积极引入中轴城际、深汕城际等线路等。

值得一提的是，在更新整备结构与分区指引中，提到“一轴两翼”、“大中轴”、“东翼”、“西翼”的空间规划，推动重点片区规划建设，促进片区转型升级。

一、

更新潜力与规模

潜力用地约820.3公顷，完成直接供地不少于40公顷

规划显示，识别梳理出福田辖区范围内符合政策要求的城市更新、土地整备潜力用地范围，主要包括旧工业区、城中村、旧城区（旧住宅区和旧商业区）等。

经梳理，潜力用地共计约820.3公顷。其中旧工业区约211.2公顷，城中村约43.6公顷，旧城区（含旧商业区和旧住宅区）约565.5公顷。

规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

1、用地供应和综合整治

福田区完成直接供应用地规模不少于40公顷，空间储备用地规模不少于50公顷，综合整治用地规模不少于1.6平方公里。

2、规模：规划期内，全市新增更新单元计划规模上限为28平方公里，福田区新增更新单元计划规模上限为80公顷。

3、产业保障：规划期内，全市保留提升100平方公里工业区，连片改造45平方公里工业区，通过政府主导完成约20平方公里成规模产业空间土地整备。其中，福田区保留提升0.7平方公里工业区，连片改造0.3平方公里工业区，产业空间整备任务为0。

4、福田区“工改 M0”类拆除重建更新单元计划用地指标上限25公顷。

5、保障性住房：规划期内，全市通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于700万平方米，满足不同层次、多样化的居住需求。其中，福田区力争通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于40万平方米。

6、教育：全市通过城市更新和土地整备完成基础教育设施不少于130所，用地面积不低于203公顷，预计新增规划学位不少于21.3万个。其中，福田区供应6所独立占地的学校，用地面积不低于11.4公顷，新增规划学位不少于1.2万个。

7、养老设施：全市通过城市更新和土地整备保障不少于5所养老院的新、改、扩建用地，涉及用地面积约5公顷，增加床位约2000个。其中，福田区需保障1所养老院的改扩建用地，涉及用地面积约2.46公顷。

8、交通设施：全市优先落实的道路交通设施项目共80处，其中涉及福田区的为3处，分别为1处道路工程、2处综合车场。

9、轨道交通：全市优18先落实轨道交通设施46处，其中涉及福田区的轨道交通设施共计7处。分别为2处城际轨道、1处客运综合枢纽、4处城市轨道。

二、

更新整备结构与分区指引

“一轴两翼”、“大中轴”等4大格局重构福田发展

更新整备结构与分区指引章节里提到，福田区作为中心城区，在保障商业、办公、产业等基础上，应逐步提高居住用地面积。其中，规划期内，改造方向居住用地面积比例不少于20%，商业（含研发和办公）用地面积比例不高于40%，产业用地面积比例不少于40%。

结构以“一轴两翼”、“大中轴”、“东翼”、“西翼”的空间规划，落实空间发展布局，推动重点片区规划建设，促进片区转型升级。

1、积极构建福田区“一轴两翼”城市空间规划格局

以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，联动梅林、车公庙、金沙、华强-上步、八卦岭等五大重点片区协同发展，形成福田区 “3+5”更新整备重点片区，在存量中发掘增量，通过城市空间再造，促进高端资源聚集，探索超大型城市中心区二次开发精细化、特色化路径，为建设社会主义现代化典范城区贡献核心力量。

2、联动区域打造“大中轴”

以福田中心区为核心，以“河套深港科技创新合作区—中央活力区—梅林深圳智谷”轴线为基础，北向对接龙华梅观科技创新走廊，链接东莞，南向延伸连通香港，联手周边共同打造贯穿粤港澳大湾区东岸发展的南北“大中轴”。

3、环中心公园打造“东翼”

统筹规划环中心公园活力圈，向南联动皇岗未来口岸、未来枢纽，向北融合深业上城，重塑“中央大公园”，整体打造世界级城市多元活力圈。

4、围绕香蜜湖打造“西翼”

充分把握香蜜湖开发建设历史契机，对标国际一流建设国际交流中心和新金融中心，集中展示深圳改革开放国际形象。加快推进车公庙、金沙片区城市更新，释放新空间，将香蜜湖与车公庙、金沙连通形成新产业带，向南延伸至合作区，集聚西翼新功能。

三

产、住、教等升级空间改善指引

6所学校+筹集保障房建面不少于40万平…

1、居住用地整备和保障性住房配建

居住用地整备根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，福田区无分配任务。

加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品住房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内，福田区力争通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于40万平方米。

2、公共服务、教育、交通

教育和养老设施：

规划期内，福田区供应6所独立占地的学校，用地面积不低于11.4公顷，新增规划学位不少于1.2万个，并保障1所养老院的改扩建用地，涉及用地面积约2.46公顷。其中，中小学占地规模为规划强制性内容，养老设施数量及占地规模为规划指引性内容。

3、轨道交通：

协助市交通运输局、市轨道办、市地铁集团推动轨道交通四期、四期中期调整工程，实现14号快线、11号线东延线等地铁线路通车运行，加快建设岗厦北、黄木岗、皇岗口岸等轨道枢纽；加快建设穗莞深城际线前海至皇岗口岸段，积极引入中轴城际、深汕城际等线路，完善轨道交通体系，辐射湾区互联互通，以交通大格局支撑开放发展。

物流设施：依托城市更新和土地整备工作，完善城市物流设施，解决物流配送最后一公里。

4、工业

福田区工业区保留提升规模为0.7 平方公里，主要分布在车公庙、梅林、八卦岭等片区。

福田区工业区连片改造区规模为0.3 平方公里，即“车公庙片区连片改造升级试点项目”。连片改造区内单元通过政府引导、政企合作，有序开展以拆除重建类城市更新为主、融合土地整备、产业用地提容、综合整治等多种方式的二次开发活动。