福田置业攻略：片区解析和成交情况

上周大山在线上讲了一场关于福田区的置业讲座，主要讲了福田去年成交整体情况汇报和开年市场行情，还有就是福田各个片区的详细解析。群内9.9会员网友应该颇有收获，现在分享部分内容

第12期：回归中心区福田，繁花似锦，刚需与改善如何选？

福田概况：

 东西走向紧挨罗湖南山，南北紧邻香港和龙华，福田非常适合在各个区域工作的人群！交通四通八达，公园资源丰厚，有足够的产业支撑房价和租金，教育和医疗均走在前列！

福田地理位置处于深圳中心，同时也是行政、文化、金融、商贸、会展中心，综合素质数一数二，相对现有概念未兑现的区域，福田区更为成熟的配套和交通，对刚性置业者的吸引力足够强！

优势：

1、地理位置中心，能接纳各个区域的购房人群；户型和楼盘资源配置丰富，能满足不同需求。

2、轨道交通最为密集行政区，拥有深圳第一大交通枢纽福田交通枢纽，区域性枢纽车公庙枢纽。南北中坐拥北环大道、深南路、滨河大道三大城市快速路，通达性高，人口密集，流动性强，租金高。

3、政治、文化、金融、商贸、会展中心，有产业和经济支撑，就福田会展中心周边，集中了数十栋写字楼，商圈，是深圳真正意义上的CBD！目前平安金融大厦为深圳第一高楼！

4、商圈密集，教育资源集中，公园资源丰富，市政配套强大。

劣势：

1、发展到现在，土地资源稀缺，目前只能通过旧改更新来提升城市面貌，逐渐转存量房市场！

2、城中村多影响城市面貌，制约城市发展，目前关内关外一体化，关外新区建设速度快，容易被追赶！

3、部分片区容积率高，独栋大厦型物业和老旧楼盘多，旧改更新成本太高！老居民多，棚改推进速度慢！

5、楼盘户型跟不上，拓展率低，不能满足年青一代的需求！

（还有请群友补充）

一、福田去年成交整体情况汇报和开年市场行情

去年的福田，较少出现在人们的视野中，粤港澳大湾区的概念使得宝安和南山前海成为焦点，龙华旧改多，大搞基建，热点不断；东边新盘入市，房地产市场活跃；加上市内门槛逐渐加高，很多刚需的目光投向光明、福永、沙井、坪山等地，观福田和罗湖走在同一阵线，波澜不惊！但每一个事件都铿锵有力！

福田有很多值得我们关注的事件，例如：

1、香蜜湖片区豪宅深业中城全转售为租，让人大为叹息！ 

2、上沙大金沙旧改逐步推进，超大体量中洲湾达300万㎡！ 

3、《福田区城市更新“十三五”规划》 正式对外发布，列出三大重点拆除重建区域！ 

4、河套-福保片区将打造“深港科技创新特别合作区”！

5、香蜜公园已于2017年7月19号开园！

6、香蜜湖片区定位为深圳国际金融街，建设为深圳国际政务、经济、金融、文化、科技交流中心，成为“一带一路”经济带与全球创新资源的配置枢纽。

7、福田外国语学校联盟于2018年3月14日成立！将比肩南山教育集团

8、（欢迎群友自行添加）

另一方面，从我们去年全年搜集到的成交数据来看，福田的成交量依旧活跃，从刚需盘到豪宅盘，购买力可谓强盛。

我们搜集福田去年二手房成交一共4784套，其中华强、皇岗、新洲上下沙刚需区域占据成交量排行前三，彩田莲花中心区和香蜜湖片区排行占据中间的位置，顶级学校所属片区百花排行位列第四名，毫无疑问，成交量排名已看出购买力取向！

还是以4784套成交量为基数，购买力人群在福田所购户型占比如下图：

1房户型占比27%，平均单价6.64万/㎡，套均总价265万，最高成交单价为百花片区国城花园44㎡，成交单价17.8万/㎡；最低成交单价为八卦岭片区先科机电大厦42㎡，成交单价3.6万/㎡！

2房户型占比31%，平均单价6.58万/㎡，套均总价460万，最高成交单价为香蜜湖片区香蜜湖豪庭54.86㎡，成交单价14.13万/㎡; 最低成交单价为八卦岭片区庆安航空大厦80.4㎡，成交单价3.3万/㎡！

3房户型占比32%，平均单价7.36万/㎡，套均总价741万，最高成交单价为香蜜湖片区中旅国际104㎡，成交单价14.9万/㎡；最低成交单价为中心区彩虹新都105.5㎡，成交单价3.3万/㎡！

4房户型占比10%，平均单价8.91万/㎡，套均总价1497万，最该成交单价为香蜜湖片区港中旅花园一期295㎡，成交单价18万/㎡；最低成交单价为中心区彩虹新都121㎡，成交单价3.4万/㎡！

线上讲座的第二部分由于篇幅内容较多，所以9.9会员可以加我微信（FWdashan）领取，不是9.9会员可以扫描下方二维码加入会员后，加我微信领取文档内容。