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福田8万+城中壕村VS 13万+处女豪宅地如何选?

在福田,目前有两小片区正在成为新盘供应的高峰地,一个是大金沙,一个是安托山。这两个小片区,一个颇具市井气息,一个因邻近“高大上”香蜜湖和华侨城,生来就是“豪宅区”。


位于大金沙范围内的中洲湾据说本周将开展示中心,早在今年1月份,咚咚牛浩思的深度楼盘即对此项目及周边进入了一个360度的讲解。


详情请阅读》》【深度②】来一份壕村鲜肉——中洲湾闪亮登场


在上周,娟子特意走访了安托山片区,此片区位于香蜜湖和华侨城之间,共享周边配套,目前片区仅万科臻山府二期和天健公馆在建,万科臻山府一期均以大户型为主(已售完);安峦公馆也已售完,目前在售的仅有锦庐花园少数尾盘,87平的3房(售价在13万/平)。


把这两个片区放在一起来说,是因为同处于福田,而且都是现在福田比较热的片区。但是价格却相差甚远,可见居住的纯粹及所连接的区域很重要。


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一、


大金沙:中洲湾入市会否拉高片区价格?


以下沙、上沙、沙嘴、沙尾四大城中村接连而成大金沙片区今年来也是福田片区最为聚焦的片区,最近,片区的中洲湾的面市再次吸引了众多置业者的关注。。


中洲湾总建面约300万㎡,集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态。项目大一期主要由2栋塔楼和3栋服务室公寓组成,项目大二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。


在牛浩思的深度里,网友预测的价格大多在7.5万-8万,8万-9万的预测也占了小大一部分。


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在这之前,片区的绿景红树湾壹号目前还未入市,此项目在之前据传需要9万以上。


周边,目前并没有其它产品在售,离得最近的是香蜜湖的深业中城项目,但目前转长租不售。


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项目周边二手房主要有金海湾花园、金地花园、万科金域蓝湾、花样年花好园、京基滨河时代等,均价在6-8万之间。


牛浩思认为,京基滨河时代可能与中洲湾相对来讲更对标一些,入市年代接近,整体档次也较为相似。中洲由于体量更大,住宅部分更靠近海,自身配套更加齐全,因此综合素质可能会更优于京基滨河时代,均价也有可能比京基更高。


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近几年,随着京基滨河项目成功运营,滨河大道另一边泰然工业区城市更新逐步深入,万科捷荣创富厂和博今商务广场等项目拔地而起,新型产业功能区呼之欲出。


所在片区的“大金沙”重点布局时尚设计、工业设计、时装珠宝、奢侈品等时尚产业,发展新媒体、数字内容、创意影视、广告传媒等文化产业,逐步推动建筑装饰产业集聚发展,打造时尚创意产业集聚、优质休闲消费汇聚的精品街区。


更新后,大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米,产业商业办公面积412万平方米,是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一。


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片区受历史因素限制,土地利用率较低,长期存在着居住环境杂乱、产业空间功能老化、配套设施不足等问题。而大金沙片区的整体改造规划,为片区的居住环境提升、配套完善、产业空间优化和提升、集约化土地利用等方面起到了重要的作用。


从地理位置来看,大金沙片区拥有福田唯一的一线海景资源,且地铁7、9号线已于近年开通,打破该区域虽为市区,但一直无地铁通行的窘状。加上临近车公庙商务聚集区的绝佳地理因素,逐渐成为众人焦点。


目前来说,片区打破了之前商业的馈乏,几个建起来的项目如京基滨河时代、绿景红树湾壹号以及中洲湾都有商业配套,届时这一片也会是一个商业密集区。


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二、

安托山:从遗忘的工业地10万+豪宅


从去年开始,安托山这一小片地就成为福田的一大热点之一,在没去片区之前,会对这个曾是混凝土厂、采石场的小片区存在些许偏见。


安托山片区包括北环大道以南、广深高速公路以北、侨香路以北、香蜜湖路以西围合的区域。总用地面积为3.39平方公里。横跨福田、南山两区。一面紧邻香蜜湖,一面邻近华侨城。


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目前已开通地铁——安托山站,地铁站紧连着万科臻山道、安峦公馆等项目,7号线和2号线在此交汇,均是一站到农林、一站到侨香,两站即可到侨城北。


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这些来年,福田其实早已无现成的地开发,而安托山居然还保留着这么一块地,确实是有某种原因。


该片区的城市发展目标是:保证生态廊道贯穿,促进生态恢复,提升服务水平,提高土地效益,缓解住房压力,结合广深高速以南工业区为都市型工业培育提供空间。


功能定位是:市级生态廊道和为塘朗山以南居住地区服务的综合社区,提供文体、商业、医疗、市政等配套设施


2号线和7号线在此交汇,D出口的正后面是小学用地,以及新润园地块,目前正在施工,保安人员说不安全,不让行人上;旁边是万科项目的一期,目前已售完,均以大户为主。


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地铁的另一边紧接着是安峦公馆。目前也没产品在售了,正对面的中间是一块空地,然后是雅福居项目,目前二手房售价也在10万多一平。


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万科臻山府的二期正在建设,快的话估计今年下旬会入市,依然是大户型,工地的工作人员表示,二期可能会比一期价格更高;项目商业紧接地铁,也是这个小片区目前仅有的配套商业项目。


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旁边的天健公馆两栋楼也正在建设,项目总建筑面积约6万平方米,计容建筑面积40358平方米。规划建设一栋约120米高的商品住房和配建一栋约100米高的公共租赁房。其中商品住房20079平方米,公共租赁房14198平方米。


商业及商业性办公建筑面积为3952平方米,政府物业用房建筑面积1029平方米,物业管理用房100平方米,社区健康服务中心1000平方米。住宅总户数559户,其中公共租赁房400户。                


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从锦庐花园可看得到安托山小学目前已在打地基了。锦庐目前少部分87平的3房产品在售,单价在13万/平左右(带精装)。

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从安托山步行深国投广场这边约5-6分钟,所以在房价上基本上是承接了香蜜湖这一片的价格。整体来说,片区内建成后并不纯粹,除非现有的电厂、沥青厂等能够搬离,片区的档次会高很多。


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