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深圳今年入市新盘去化来了!25个住宅盘将入市“抢客”,怎么选?

在接下来的3个月,深圳有1.3万套住宅商品房入市。


看完一季度的新盘去化情况后,觉得二季度入市的项目开发商倍感压力。最近一段时间,项目在宣传上也越来越用力,许久不见的“请明星”营销方式又流行起来了。


卖得好的时候啥都不用讲,现在除了讲美好生活,还要拼品质、拼服务、拼配套,对于置业者来说,这当然是好事。


一季度卖了7768套商品房


部分入市新盘销售过半


刚过去的一季度,从成交数据上来看,深圳市新房成交量从低位回升,1-3月网签量分别1628套、2941套、3199套,共7768套,3月的成交量恢复至2022年月均水平。


深圳约20个住宅盘获批预入市,3月份是一季度入市项目最多的一个月,相比较也是卖得较好的一个月。


娟子统计了近一段时间入市楼盘的网签备案及签认购书情况,这个数据其实能大概反应各个楼盘的真实销售情况,但考虑到上报备案及官网上传有一定的延后性,所以数据仅供参考(以下统计数据均截止到4月18日)


前海万科颐城瑧湾悦家园二期:4月1日开盘推330套,建面约为115-174㎡,均价约10.6万/㎡,单价区间约9-12万/㎡,总价区间约1061-2083万/套。成功登记入围332批客户;目前还有约94套房处于期房待售阶段,也就是说236套备案及签认购书。


宝安招商会展湾:3月29日开盘推380套住宅,建面均约为67-110㎡,备案均价约4.73万/㎡,单价区间约4.4-5.4万/㎡,总价区间约300-590万/套。成功登记入围371批客户,目前240套房备案及签认购。


光明润曦府:3月25日开盘推192套住宅,89平左右的3房,均价约4.7万/㎡,单价区间约4.48-4.91万/㎡,总价区间约399.6-438.3万/套。成功意向登记132批客户,目前47套房已备案及签认购书。


招商臻城花园:首批备案502套住宅,价格区间约在4.6-5.9万/平之间目前193套备案及签认购书。


中海寰宇珑宸花园:3月17日推616套房源(其中住宅539套),备案均价约3.9万/㎡,单价区间约3.6-4.3万/㎡,总价区间约287-491万/套;目前约51套备案及签认购书。


北站超核万象中心(一期):3月23日开盘推510套房源,单价6.82万/平起,项目共有650批客成功入围登记,目前约383套备案及签认购书。这个项目的二期最近也要入市了,昨天公布了登记人数,500多批,还不错,算是龙华卖得很好的项目。


金域学府:3月19日开盘推出338套住宅,此次主推建面约78-117㎡,备案均价约4.7万/㎡,单价区间约4.1-5.4万/㎡,总价区间约321-635万/套。目前约173套备案及签认购书。


绿城桂语兰庭:3月18日开盘推942套住宅,推售建面约89-128㎡,均价约5万/㎡,单价区间约4-5.9万/㎡,总价区间约363-738万/套。603批意向登记客户入围,目前约342套备案及签认购书。


卓越闽泰星奕府:3月25日开盘推329套住宅,建面约85-110㎡,备案均价约6.4万/㎡,单价区间约5.8-6.9万/㎡,总价区间约497-762万/套;309批意向登记客户入围,目前约141套备案及签认购书。


方直珑樾山花园:3月18日开盘推177套住宅,均价约9.93万/㎡,单价区间约为约8.5-12.4万/㎡,总价区间约为1024-3924万。116批意向登记客户入围,目前约53套备案及签认购书。


2月份,因是过年后,预售的新盘不多,主要是溪山美地园(A803-0324)项目,2月开盘推371套住宅,户型建面约119-196㎡,备案均价约7.89万/㎡。目前约150套备案及签认购书。


龙岗和坪山的新盘依然是最难卖的,比如2月份入市的坪山深业山水东城目前仅20余套备案签认购书


里城玺樾山花园三期:1月27日开盘推663套住宅,备案单价5-5.8万/㎡,折后单价最低4.89万/㎡起,目前仅30余套备案签认购书。


福田中洲滨海华府二期:1月28日共备案415套房,推售建面125-127㎡,备案均价约8.52万/㎡,目前仅约250套备案及签认购书


宝安万丰海岸城瀚府(A313-1555):1月14日开盘推566套住宅,备案均价约5.75万/㎡,此次共552批客户进行意向登记,开发商宣传表示当天卖了约420套左右;查看官网,目前仅约356套备案及签认购书


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从以上数据,我们可以看到,龙岗、坪山的项目现在可以说是卖不动,有源源不断的新盘供应;


其次是曾经的沙井、光明等“网红区”,现在也要看是否是热点盘,不然也较难卖;


龙华片区热点盘去化还不错,但后续龙华还有许多新盘供应,如果以接下来的行情,上一个开盘卖得不好,下一个只会更差;


目前就南山(前海)、福田、宝中几个区的盘会好卖一些。


25个住宅项目计划入市“抢客”

怎么选?


最近,深圳住建发布了二季度的计划入市商品房房源信息情况表,第二季度计划入市的商品房项目31个,预计供应房源面积为1543056.08平方米,15521套(其中,住宅25个,面积1311088.56平方米,13024套)。


看完整个情况表以后,第一感觉是,二季度供应不少,但这一季值得入的好项目并不多,像大家最近传的海德园项目并不在计划中。


一些网友问,二季度有哪些住宅值得买,娟子觉得二季度是可以边等边看,当然,有合适的机会也不妨下手,毕竟现在大部楼盘去化不太好,不用名额可以随便选。



基于一季度入市新盘的去化,以及许多去年入市的盘还在卖,所以二季度选盘要更为谨慎。


福 田


福田这两年入市的项目非常少了,2021年仅海德园B、富通上舍、加福华尔登府邸3个项目入市,目前加福华尔登府邸还剩下大售房源未出售。


2022年有富通九曜公馆、海德园A区等7个住宅入市,目前多个项目还有房源在售。


相对福田来说,旧改项目都以小体量为主,未形成大规模;目前可选择性的产品并不多,优质的盘也较少,所以选择福田相对是有限的,福田二季度仅湾尚骏玺家园、新天石厦名苑2个项目;片区还有一个较为关注的项目“金地环湾”近期也有动作了。


湾尚骏玺家园


湾尚庭玺骏玺家园原为水围村旧改,总建筑面积近24万㎡,集住宅、商业等功能于一体的综合社区。 


预计二季度推出169套住宅,约83㎡的两房,均价约11.28万/㎡;


娟子去看了这个项目去年8月22日拿预售到目前的销售情况,去年一期374套房,到目前仅卖了约70套房,还有大量的新房未卖出;一期的户型为建面约119-175㎡,总价区间约1056-2385万/套,价格处于富人看不上,刚需买不起的尴尬。


二期虽然户型小了,但如果和一期价格差不大的话,900万左右2房依然会尴尬……


新天石厦名苑


新天石厦铭苑位于福田滨河路南片区,是福田石厦村旧改二期项目,即新天石厦花园二期;


此项目建设用地面积约2万㎡,总建筑面积约16万㎡,规划容积率约6.0,计容建面约12.9万㎡。


项目展厅已开放,将推售235套住宅,户型建面约74-88-138㎡2-4房。


项目有小户型,这是一个优势,加上项目周边的学校还可以,算是福田可期待的项目吧,毕竟在片区目前没得选。


 南山(前海)


南山(前海)二季度入市的住宅盘也不算多,仅有南园晗山悦海城、赤湾汇广场、云海湾花园、一湾臻邸等4个项目进入计划。


云海湾花园


计划推出918套住宅,建面约120-150-190平3-5房,毛坯限均价9.2万/㎡,


项目占地面积为51350.36㎡,建面为21万㎡,其中住宅190000㎡、商业10000㎡;算是前海目前较大的项目,考虑到价差,这个项目是这一批中关注度最高的项目。


想买前海的可以重点关注,毕竟这个价格比后面的土拍入市的项目都要便宜1万多一平。


不过旁边的天健悦湾府目前也还有多套房源在卖,想要卖得好一点,估计还得打打折。


招商一湾臻邸


推出约646套住宅,约99-155㎡的户型,毛坯限均价约10.7万/㎡;


招商一湾臻邸(T102-0410宗地)位于前海片区听海大道与前湾二路交汇处,是2022年深圳第二轮集中供地中,招商以51.29亿+22000㎡配建面积拿下的。


项目近沿海高速,会有噪音的影响,不过高层在无遮挡的情况下可以看海景。


这个项目和云海湾花园都可能会有因为道路的噪声而受影响,如果价格相差得多,云海湾花园的性价比要高一些。



南园晗山悦海城


预计推出80套住宅,约150-180㎡的户型,目前已经是现房了。


项目位于南山区招商街道南海大道与工业八路交界处,建设用地面积约2.2万㎡,计容建筑面积约14.5万㎡,容积率6.58,涵盖住宅、商业、办公及商务公寓等业态。


旁边有美年广场、蛇口花园城商业中心等商业配套,还有桃花园、花园城和南园欣荔苑等成熟住宅小区。


项目有一部分是回迁房 ,所以可供销售的住宅并不多,如果价格合适,想买大户型的小伙伴们可以关注下。



赤湾汇广场(开云府)


预计推出414套住宅,主力约123-203㎡的户型。


开云府位于南山区招商街道赤湾地铁站附近,总建筑面积30万平,由3栋住宅(1栋人才房,两栋普通商品房),1栋写字楼+酒店。


这个项目去年一直有传要入市,今年终于要来了。


宝安


二季度宝安区5个住宅计划入市,共3653套房源,是供应量最大的区域,入市的住宅包括云海臻府、拾悦城楠园、璟荟名庭、云上润府、万丰海岸城瀚府(二期)。


万丰海岸城瀚府(二期)


万丰海岸城瀚府又来了,一期目前还有多套房在卖,这次预计推230套住宅,量不大。


主推约120-190㎡的户型,均价预计5.7万/㎡。


项目旁边的巨无霸旧改鸿荣源珈誉府目前也有动作了,主力户型是75-95平的3房,户型以刚需为主;相比较,万丰海岸城瀚府,就没有那么友好了,这一批推的都是大户型,总价也高,在未来片区还有源源不断供应的当下,建议要谨慎。


云上润府


云上润府项目已开放临时展厅,主推户型为98-135平3-4房,毛坯限价4.79万/平,预计推出509套住宅。


位于沙井的南部与福永交界,云上润府A208-0991与润峯云上府一路之隔,也可以称之为云上府二期。相比润峯云上府4.57万/㎡的限价,上涨了2250元/㎡。


总用地面积30862.51㎡,规定容积率≤4.2,规定建筑面积129622㎡,其中住宅114552㎡、商业6000㎡、一所约3000㎡的9班幼儿园以及各项公共配套。


目前周边配套较为欠缺,没有大型的商超,后期项目自身和周边项目的底商,可以满足日常生活。




云海臻府


预计推出745套住宅,约89-117㎡的户型,毛坯限均价4.61万/㎡。


项目位于宝安沙井国际会展中心片区(宝安区沙井街道展景路一侧),片区短期居住配套起来需要等待,而且片区未来还有新房入市,人才房较多。


项目用地面积约29.6万㎡,规定建筑面积约11.87万㎡,规定容积率≤4.00。其中,包含住宅109760㎡(其中普通商品房72784㎡,安居型商品住房10976㎡,市场租赁住房26000㎡),商业1100㎡,18班幼儿园5940㎡。



拾悦城楠园


拾悦城二期最近地铁11号线沙井站870米(百度测距),吹风价约4.9万/㎡。


该项目建设用地面积35412.81平方米,规定容积率为6.4,规定建筑面积226180平方米;计划推出1307套住宅,约81-116㎡的户型。


作为松岗来说,这么大的供应量,而且周边还有没好的配套,会很难卖。


璟荟名庭


项目在松岗,预计推出862套住宅,约66-84㎡的户型,均价约4.6万/㎡。 


项目周边配套方面,距离地铁有2公里以上,所以较远,地铁出行不是很方便。


龙华


龙华片区目前红山、北站的几个新盘是比较稳的区域,其它区域暂时不建议;二季度入市的住宅项目非常较少,北站超核万象二期目前也将开盘了,如果非要买龙华片区,目前建议关注一下这个项目。


这2年买龙华的还有一大波在站岗,龙华接下来还有许多新房要入市。


光明


光明二季度3个项目要入市,分别是润曦府、深业云筑、御棠上府。


光明从2021年下半年开始,走下“网红片区”的神坛,目前几年过去了,光明的许多配套还没有兑现,13号线明年通车,光明科学城目前还处于初期……只是大家买房的热情先火了,但许多规划还需时日兑现。


润曦府


润曦府预计推出533套住宅,建面约89-110㎡3-4房润系臻宅。此项目邻近光明勤诚达这正大城,距离地铁也有一定的距离。


第一批产品3月18日获批预售许可证,首推192套住宅,位于3栋,建面均约为89㎡,备案均价约4.7万/㎡。


买前建议去看下第一批及项目周边之前所推盘的去化。


深业云筑


深业云筑二期预计推出795套住宅,约89-143㎡的户型,均价约4.4万/㎡;


项目一期去年6月份入市,现在还在销售中。


深业云筑(信宏城)位于光明新区公明街道,南临公明南环大道;计容积率建筑面积220240平方米,其中住宅199340平方米(含保障性住房19340平方米),商业、办公及酒店12000平方米,公共配套设施8900平方米(含12班幼儿园一处,建筑面积3200平方米,独立占地3600平方米)。


项目分南区(一期)、北区(二期),共由14栋高层住宅组成。


项目距离13号线北延段站点“公明南站”站点约800米(由百度地图测量,仅供参考),开车到南山也很方便,但位置并不是光明的核心区域。


御棠上府


预计推出510套住宅,约82-115㎡的户型,均价约4.4万/㎡,这个盘位置目前来看不怎么样。


项目位于光明玉塘街道,松白路西侧,项目南面临近光侨路,北面连接光明大道。项目规划总用地面积约1.5万㎡,总建面约12万㎡,规定计容建面约8.2万㎡,建筑容积率≤5.5。


项目周边最近的地铁是规划设计有地铁18号线和地铁29号线交汇站点(实际建设方案以官方最新公告的为准),但未前来看,29号线有可能会更快一些。


龙岗、坪山


最后说下龙岗和坪山片区,两个区都是去化难的区域,一方面是供应源源不断,别一方面之前入市的许多新房现在都还剩下大量的房源在售,如果是龙岗自住,选择交通便利,配套较好的盘入手。


不过像龙岗,二手房目前的成交也是深圳占比最大的,少部分好的学qu房也能卖上价格,注意,是“少部分”!改天单独来说说龙岗。


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