老牛问答1：如何看待拾悦城和华强城等

自从16年104政策之后，房地产市场冷淡有一段时间了，但老牛在与各位网友交流时发现，虽然交易热度放缓，但是大家对房地产的关心与热情不减。稍有风吹草动大家反应都会很敏感，任何楼盘开盘购房者的工作做得都很足。老牛对近期网友提问较多的话题做了个摘选与大家分享。

个人观点仅供参考，欢迎与老牛共同交流。

Q：牛总，请问如何看待*的棚改政策？

A:1，立法多数利益通过强制执行，说明深圳土地的问题已经到了刻不容缓的地步，尤其是关内土地使用率过低，造成一系列的城市问题，再不行动将会形成恶性循环越来越难。

2，部分纳入棚户区范畴说明旧改推进与控房价的矛盾无法解决，通过国家队来执行的确是个有效办法。

3，多项条件限制对商品房棚户区的鉴定比较有针对性，可能更多偏向于产权比较单一的社区。比如说单位房，员工宿舍类型的，产权在原有公司手里，开发商进场较难，如此由政府关系进行协调推进速度会比较快。  

4对于租赁供应方面，开始借鉴国外模式，国家队可在利润上做不少让步提供更多公租房。

Q:请问老牛，听说某花园要旧改，我想要博旧改不知道是否可以。

A:博旧改都是长期投资，变现慢，时间成本算下来并不低，尤其是很多老房子银行可能只给你10几年的贷款，而且额度可能还会受限。整体算下来，看着单价是便宜，但实际的首期和月供都是很高的。 可能你买个500万的老旧小区，同样的首付和月供，都够买800万更优质地段的物业了。

所以博旧改还不如选择旧改周边。不难看出来，深圳的房产投资市场*不缺资金雄厚的投资者，但没见这些人热衷于去博拆迁。 更多的是拿到可旧改的社区，放大旧改收益，走短期路线。有些投资客拼命强调某个区域的旧改，这时候一定要考虑自身需求仔细考虑一下是否合适。如果收益真的那么大为什么这些投资客不持有呢。

Q:那请问现在有必要入手蛇口一带的老破旧的房子吗？

A:其实你可以算笔账，如果拿蛇口来说，目前周边同档次的物业应该跟宝中差不多，发展潜力各有优势，未来的价格差距也应该不会大。我们算5－7年翻倍，宝中的购入的总价800万，蛇口的老破旧500万，到蛇口旧改完成两个房都是1600万。但你投入的本金和月供可能是一样的。 区别是宝中在这5－7年还可以放租。算上租金上涨估计平均下来每年没有15万也有12万。 而且可以随时抓住这几年中的上涨高峰期出手或置换更优质物业。 旧改这个就是一锤子买卖还住不了、租不了，限制比较多。

这还没算上以后如果遇到大年还能抵押加按的方式高杠杆操作带来的收益。政策市5年的时间出现一个大年的几率非常高。当然也可以学习投资客的操作方法，走短期路线。但这样的房子刚需是接盘的人群是非常有限。只能去忽悠投资者，相对来说适合人群就少得多了。

另外，我们看到市场放卖的回迁房，因为银行不支持贷款大部分都是全款或者80%全款余下拿到红本之后付清，单价很低但市场热度并不高，算上这个时间更是拉长了你持有的时间，市场是不会骗人的， 所以旧改的房子也并不是很好出手的，看似捡了个大便宜而已。如果是自己能用到，比如说为孩子上学考虑个学区，本身就是长期使用，面积段不大总价不高，这样还是可以考虑的。

Q:请问深圳湾公馆和万科臻湾汇loft哪个有投资价值。

A:这两个产品属于不同类型，各有优劣，深圳湾公馆的优势在于住宅属性，纯复式产品标准层高室内空间舒适度要比4.5米层高好得多，如果有名额的话，可以降低首期投入，单体楼没有大型花园社区，但高层部分有不错的城市视野景观，在投资方面跟涨基本上问题不大。

臻湾汇的地段优势突出，深圳湾总部基地未来的商业强度是相当高的。面向的就是高端购买力，4.5米层高具有很强的空间自由度。在公寓产品中具有很高的投资价值。但公寓虽然不占有名额，首期成本和月供是相对比较高的，很多公寓贷款模式上有一定的操作空间 ，个人认为投资价值更有优势。

Q:请问一下，如何看待拾悦城和华强城。

A:两个楼盘自身配套规划存在着一定的差距，在地段上华强城周边发展比较清晰明确，自身商业体量较大，距离地铁更近，对面是130万平的旧改，凤凰里附近则是中粮的600多万平大型产业综合体旧改。

拾悦城自身商业配套要相比华强城弱一些，距离地铁远一些，但从距离上只隔着两个地铁站，4万出头的售价也比较亲民，商业虽然不如华强城，但日常生活购物完全可以满足，所在的沙井地铁口站周边，是沙井传统的中心地带，青少年宫、文化艺术中心等市政配套齐备，综合配套不错。自身带有配套教育资源，在性价比上比较适合刚需自住型需求。

相关楼评：

华强城

拾悦城

老牛会一如既往每天在线与各位网友讨论有关房产问题，可能有时候回复会晚一些，但老牛必会坚持有问必答。

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