老牛踩盘：一路北上pick新房，龙华观澜平湖多盘抢先看

深圳中轴一直都是置业的热门区域，自楼市盛启以来龙华一度被喻为“宇宙中心”，随着深圳城建的迅速发展，置业中轴线也不断向北延伸，观澜、平湖、甚至东莞凤岗都逐步成为置业*地带。

本次老牛踩盘，从平湖开始，至凤岗，再沿龙华观澜一带返回市区，沿线主要以新盘和旧改为主。

*站，特发天鹅湖畔

特发天鹅湖畔属于平湖街道，如果按照深圳东西跨度来算，平湖恰好处在中间位置，近几年平湖价值不断凸显，先有规划平湖枢纽中心，高铁站、地铁线路的规划贯穿，再有平湖大量旧改齐头并进，区域发展有声有色。

项目具体位于龙岗区平湖街道天鹅路两侧，属于原鹅公岭天鹅工业区旧改，南靠雁田水库高层可享水库景观，因项目处于平湖街道中心区域边缘，街道面貌暂有些许荒凉，待项目落成之后或有较大改善。

项目占地约5万平方米，总建面约35.4万㎡，由三个地块组成，规划含住宅、商业于一体的花园社区，另外还建设有幼儿园、九年制学校、公交首末站、老年活动中心等公共配套设施。

目前，项目已开放临时展示中心，楼栋主体出地面5-6层，从临时售楼部获悉项目主推77-142平两房三房，后期将以毛坯入市，预计6月开营销中心，8月份开样板间，10月份开盘入市，价格或在4万/㎡左右。

第二站，万科四季花城（凤岗）

凤岗，被誉为镶嵌在深圳中的宝石，与观澜平湖一路之隔，相比深圳价格上优势明显，但在东莞区域内，万科四季花城则属于凤岗高端盘，别墅近期已备案，均价约4.8万/㎡，而正在建设的刚需住宅产品，据周边的置业介绍，或达2.5-2.7万/㎡的价格。

四季花城地块位于永盛大街、凤清路、凤观路三条城市主干道交汇处，其中凤观路直通深圳观澜街道，直线距离约2.7公里。地块周边无规划轨道交通站点，直线距离深圳地铁4号线延长线牛湖站约3公里（预计2020年通车）。

别墅产品已获批预售，但展示中心正在装修当中，据现场施工人员介绍，展示中心估计本月就能开放，住宅产品则还处于地基阶段。

需要注意的是，东莞目前新房还处于限购中，需要符合社保要求，而二手房则并未限购，在粤港澳大湾区规划推动中，东莞的投资热情高涨，近期价格相比之前有小幅上涨，而东莞的利率上浮基本在20%左右，比深圳高不少。

第三站，中森公园华府

项目位于龙华区观湖街道坂澜大道与新樟路交汇处，原为白鸽湖老村旧改，总建筑面积约18万㎡，其中住宅建面约11.7万㎡，共5栋住宅塔楼，规划总户数1275户，包含278户回迁房，997户商品住房。

初到项目现场，被门口配建公园所吸引，公园建设绿化相当不错，售楼部也显得十分精致，但公园水渠并未流通，且住宅楼体靠近马路两侧，噪音污染或不可避免。

项目已取得预售许可证，但并未有正式开盘仪式，老牛去到售楼部销控显示零星卖掉了部分，已采取顺销开盘的方式，开发商在宣传上也显得极为低调，仅在周末举办一些小型活动和一些零星的广告宣传。

项目主推户型为建面约69-145㎡的2-4房，据现场置业介绍近期签约可享受备案价98折优惠，整体均价在4.5万/㎡，预计明年年初毛坯交房，自带幼儿园，带龙华外国语学区。

第四站，龙光观澜拍卖地

去年龙光在观澜获得一块拍卖地，项目进展速度很快，已有工人和机器进场，正进行地基的勘探和建设，预计最快明年入市。

项目位于龙华区福城街道，土地用途二类居住用地，土地面积15324.39平方米，建筑面积61010平方米，土地使用年期70年，由龙华以11.7亿拍得，竞拍加建3200㎡公共租赁住房，拿下龙华宅地，可售楼面价为3.47万/平。

第五站，锦顺名居

锦顺名居（龙华大浪水围村城市更新项目，在2010年就被列入*批城市更新单元规划制定计划中）位于深圳市龙华区大浪街道水围片区，华宁路与塘坑路交叉口东北侧，属于旧村改造项目。

项目北临大船坑路，隔大船坑路距离约20米处为上排岭村，西侧隔大船坑路距离约15米处为居民楼，西南侧临大浪新围街，隔大浪新围街距离约15米处为大船坑市场，南侧临大浪河，隔大浪河为华宁路，距离约20米，距离项目南侧40米处为机荷高速。

从规划效果图看，由底层商业和几栋高层住宅组成，靠马路可能是商业和保障房产品，较高的4栋则全为住宅，具体要待开发商正式公布。

项目进展很快，目前地基建设已接近完工，由中国建筑第二工程有限公司承建，预计最快明年入市。

第六站，华侨城龙胜旧改

项目位于龙华龙胜片区，早期规划占地面积约5.5万㎡，总建面约39万㎡，规划9栋住宅和1栋商业，住宅*56层，*33层，商业31楼，自带小学和幼儿园。

项目最初的金主是花半里，但在2015年6月，华侨城发布公告称，其全资子公司深圳华侨城房地产有限公司拟收购深圳市花伴里投资股份有限公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，同时吃下了其6个旧改项目（其中就包括龙胜旧改项目）。

项目自2015年拆除成功后，一直处于打围阶段，只有保安大叔值守，并无动工迹象，推动很慢。

第七站，华盛珑悦

华盛珑悦，旧称华盛龙荟名庭。位于龙华区龙华街道老城片区，东临城市主干道东环一路；南侧是八一路；西侧是规划一路；北临城市次干道建设路。与壹成中心花园相邻，在其东北角，刚好填补了壹成中心面向建设路和东环一路交汇处的缺口。

项目的建设用地面积约3.4万㎡，计容总建面约20万㎡，总建筑面积约29万㎡。包括住宅、商业、办公、商务公寓、幼儿园等。其中：住宅12万㎡（含保障性住房1.56万㎡）；商业和办公4.8万㎡；商务公寓2.06万㎡；公共配套设施8110㎡（含18班幼儿园4800㎡）。

项目已开放展示中心，老牛前几日去到售楼部，恰好赶上售楼部装修中，与壹城中心一路之隔，但从外立面品质来看，华盛明显更讨喜一些，但从户型实用率来看，相信很难超越壹城中心前期的产品，由于两盘紧挨着，配套等资源几乎共享，老牛预测华盛如果近期开盘，价格或与壹城8期价格相近。

（内容完）

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