老牛问答14：越来越重视优质地段的稳定性与稀缺资源

大家都在问2018年楼市走向。有的网友问价格有没有可能降一降。有的问是不是要赶在年前买比较好，有的问房产还是否值的投资。

老牛认为就目前的大环境来说，一线城市房产价格依然会持续处于高位，楼市政策无论是限购还是租赁，都无法在供给上造成较大的突破。尤其是*资源方面更是难有变化。就市场环境来看优质地段物业放盘量也在减少。整体楼市趋于平稳理性，大涨的可能性也是没有的。

购房者和持有者也越来越重视优质地段的稳定性与*资源。改善型需求在价格平稳期购房还是比较合适的，所以还是比较支持自住改善型尽快完成购房计划，老牛在之前的问答也说过，并不排除18年上半年来自于购买力释放的一波小幅波动。

Q：嗯，是这样的，我想买房自住，纠结的地方在于，买城市广场的５期四房，还是买壹成中心的三房子～因为预算有限，所以估计只能在坂田和龙华选择，宝安可能买不起了不知道有没有建议呢？

自住房应该优先考虑自身需求，从居住性价比上城市广场还是不错的。 壹城的优势在于商业比较强大，配套跟进速度很快，未来转手是很受市场欢迎。 如果你有个比较明确的未来改善计划优先选择壹城，如果佳兆业可满足长期居住需求，比如就在附近上班，那么佳兆业将是比较合适选择。

Q:我父母在金地上塘道有一套两房，你觉得什么时候是合适的出手时机呢？有人建议放三年，房价可涨到七八万。

这个地段肯定还会上涨，但我个人认为在短时间内上涨的幅度或者说是强度已经没那么强烈。 

以下几点原因进行参考：

1、红山区域整体的大型利好受益已经基本兑现，带来的议价空间开始萎缩

2、刚需定位，楼盘品质相对比较一般，所以楼盘自身的竞争力不是很突出。

3、暂时并没有*型资源，比如如果有优质学区的话，低总价优势会得到发挥。

4、金地上塘道这个楼盘在片区算是较早的楼盘，从投资角度上来说一般一个楼盘7年左右的周期，如果没有持续跟进的资源，基本上升值空间就开始不是很足了。

并不否认放3年房价可去7-8万，说的是如果改善更好的地段可能会有更高的收益。比如宝中，发展潜力和稳定性相对更好一些。

Q:我现在家庭名下2套房（1套南山现自住，2房，小学南海小学，中学学府中学，另外一套西乡4房，出租，小学天骄小学，中学文汇中学），现小孩在南山上幼儿园（小孩深户），18年4月份二胎，二胎后南山的房子不够住，请教您一下：1.是到西乡住，小学上天骄小学，中学转学府中学，还是2：把西乡的房子卖了，买南山的三房，直接一直在南山上学。

要看你对学校的重视程度。 如果不是特别在意在西乡上也是没什么问题的。 但从综合角度上来说，优质的学区一直都是*资源，又能兼顾到改善居住需求的话。换城南山的学区房对于居住需求来说只有好处没有坏处。

Q:在宝中作为自住兼保值，应该买个800万左右的还是1000万左右的，最大能承受1000万左右的价格，但如果买个800万左右的人会轻松些，并且可以做其他投资。

1000多万的房产压力相对大一些，但自住的舒适度会高出很多，如果是兼顾型的，建议1000多万。 如果纯投资总价稍偏低一些的收益比相对更好一些。

Q:后海2000年后的房子，10几楼龄，10万+的单价怎么看？后海目前是否投资不太适合？

这个楼盘有点小尴尬，地段好，安静，优质中学学区。但是楼盘品质一般，整体定位并不是很高。在这个价位段自住可以，投资的话少了一些档次。关于投资也不是这么说，不同楼盘具有不同的特点。 要看总价范围，超过1000万的住宅是比较需要档次支撑。 如果1000万以下问题就不大。同时也要看面积段，比如老破旧大面积也很难有较好的升值空间。 

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