居家买房，龙华500万选上塘还是壹城？

最近接到很多客户咨询：在关内上班，楼盘小区要好点，最好离原上班区域近，最好要地铁，有学区需求，总价500万想要3-4房能买到哪里？

一、需求分析，买龙华的群众

还要兼顾升值转手考虑，有客户说自己看过福田和龙华的房子在对比，觉得福田离上班区域近，但是想买3房，福田区位是好，也哪里都方便，不用挤梅林关；但基本只能偏点的老旧小区，有点不甘，也想来龙华区看看，要我给他龙华有什么选择！

接触的来龙华看房的客户和朋友，基本都是年轻群体比较多，对于地铁、楼龄、商业比较看重，同时考虑以后要换房和升值潜力。

龙华不得不提深圳北站，集高铁、地铁、城轨于一体，规划是高铁商务区，暂且动工的少，不过都是空地覆绿，建起来会相对快。

都说龙华是福田的睡城，最大的产业就是富士康，隔壁的坂田还有华为和天安云谷。但是龙华的配套和规划也在2010年后都逐步兑现，包括一些市政配套、图书馆、美术馆，还有医疗教育资源也在慢慢弥补，不过要忍受的是早晚高峰开车出行还是容易堵车。

二、总价500万的预算，想要正规3房，推荐选老华哪个片区呢？

龙华城区面貌好的区域，主要集中在4号沿线，民乐—龙胜这段，而且4号线虽然人多拥堵，但是出行效率高，去福田中心区很快，而且经过福田口岸，好多往返香港的人士会租住在4号沿线，经常在地铁上能看到拖着行李箱去香港，租金也相对较高。

想要小区楼龄新，主要关注4号地铁沿线楼盘。最近福田的梅林关片区，新一点有小区的只能买2房,如星河盛世；而金域华府2+1房要520万以上。红山片区500万内只能买2房，如水榭春天，中航天逸，华业玫瑰四季小3房也要530万。

500万内总价，想买地铁、楼龄新的正规3房，相对推荐上塘片区；如果想要4房，龙华壹城中心就是比较多人关注，成交很活跃，目前这两个片区是关注度和成交都相对活跃。

三、500万3房热门楼盘推荐

上塘片区：

从目前二手成交量统计可以看出，整个上塘片区成交最活跃的楼盘就是：港铁天颂、特发和平里，都是次新盘，位置相临。

通过上图可以看到，片区面貌新，基本都是新楼盘，没有农民房，有2条地铁线4号和6号线，地铁出行便利。

港铁天颂和特发和平里，主力户型都是3房起，其中和平里的一房是商务公寓，不带学区。

片区还有几个新项目在施工当中，上塘地王金茂府预计今年开盘，还有恒大的旧改在紧张的施工中，片区预期比较看好，学区是带高峰学区，中考8大录取率排深圳前50名，也算是中上学校，自住性价比较高。

近期成交二手房源，数据供参考

（1）港铁天颂：楼间距宽、视野好

1. 交通：地铁四号线龙胜站C出口直接接驳小区，通过风雨连庭刷卡进小区，非常方便，也安全，真正意义贯彻了“地铁回家风雨无阻”。

2.园林性质：港铁天颂容积率很低，且楼间距宽，私密性好，人车分流。小区主要由连排别墅和小洋房及叠墅和9楼高层组合，园林环境好，物管安全，小区很居住群体纯粹，最小是88平3房，自带中小型商业，暂时还未开业。

学区。

3.税费：次新楼盘，原价比较高，相对老点的小区而言，增值税较少。目前单价在5.7万/平左右，通常一套89平的3房2卫，全部税费在22万左右。

（2）特发和平里：

1. 共分两期开发，临近四号线龙胜地铁口，去深圳北站和红山也很便捷，在建的6号线也在一期旁边有站点。

2.特发小区一期由1栋32层商务公寓，及8栋31层高层所组成，主力户型为82-135㎡三房四房，另有88-89㎡绝版小复式。

目前和平里单价在5.5万/平—6万/平，而旁边的尚峻开盘6.2万/平，金茂府是上塘地王，楼面价5.6万，说是开盘预计8-10万。

（3）壹城中心：

龙华的大型旧改项目，壹城中心体量非常大，建筑面积300万平，商业总共就有50平万，相比龙华九方才10万平，总户数也1万多户。

还有一个特点就是户型使用率高，76平可做3房，89平可以做4房2卫。

近期壹城的二手成交房源

壹城总共住宅分为10区，小区自带幼儿园和龙华第二实验学校，户型种类多，最小76平3房，成交总价400多万。

1. 价格：市场上的二手单价在5.5万/平-6.2万/平，各区价格略有点差异，例如：壹城五区75平价格410万，单价在5.4万/平。

   
   

五区89平目前最便宜520万，单价在5.8万/平；而壹城九区83平的三房价格在470万单价在5.6万/平，104平是5房价格在610万，单价在5.8万。

2. 很多客户认为买二手税高，殊不知壹城的二手房增值税费很少，比如5、6区，税费相比一手房相差不大。因为部分二手房是当时业主通过做高杠杆买的，好不容易等到交楼期急于出手，基本都是原价出手，只需契税，税费跟一手一样样的。

3. 壹城中心的户型使用率非常高，89平就是4房2厅2卫，95平就5房，104平5房基本户型采光也非常好，适合改善性居住的客户。

4.周边旧改多，商业规模大，生活购物便利。体量大，房源放盘量也多。

二手差额税费少，原价过户就只有契税。

想要4房，500万出头想要次新确实选择不多，壹城是个选择，也是品牌开发商物业。

自带超大型商业，购物便利，老城区入住后人多车多。

四：置业建议

500万左右3-4房，想要地铁、楼盘次新，基本关注上塘片区和壹城两个区域最多。上塘能买个3房，和平里、港铁天颂、曼海宁都可以买到，上学便利。

而壹城500万出头就能买89平4房2卫，户型赠送多是亮点，多一个房间，也是次新盘，5、6区的价格增值税少，原价过户就只有契税。

壹城的大商业体、再加人流量大，以后入伙后交通也会比较紧张的。

最终还是根据自己的家庭需求，自己看房多对比，找到好户型，然后留意放盘价格，淘到好盘。

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