2019龙华总结，上塘成交涨幅超10%

一、龙华全年成交概括：

回顾全年，3月份是一波小高峰，因为2.19号粤港澳大湾区，成交量急剧增加，价格也有小涨，然后是年中算比较平稳。

8月份深圳先行示范区，又让平静的市场加了一把火，投资的气氛较浓，从下图的全年成交量也可以看出。

再11.11减免“豪宅税”的政策，省税对于交易有利，换房客户增加。但直接导致业主价格提高，改善盘先涨，带动刚需盘的量价齐升，省的增值税基本被业主加进房价中，购房者并享受减税的收益，量升价涨。

1、统计2019年，龙华成交共2024套。其中3、8、11月是成交的小高峰。

2、从成交总价看，龙华300-500万成交最多，其次是500-800万。

300万以下也有410套，成交基本是1房、或者小2房。

3、龙华各片区二手成交量、价对比，成交量最多是民治、龙华老城，全年均价4.6-5.2万，适合上车，而且这两个区域楼盘也多；而4号沿线的红山、上塘、梅林关口，楼盘整体新，均价在6-7万以上，属于改善区域。

二、各片区成交解析

1、梅林关口

特点是交通四通八达，道路和面貌都成熟，还有深外龙华初中共享学区，好一点的楼盘价格和红山相当，万科金域华府二期、玖龙玺，户型赠送多，89平能做4房，所以单价7-8万。片区配套较成熟，地铁、商业都满足，价格稳中有升，自住需求较多。

星河盛世，成交也很活跃，1-4房全都有，楼下就是星河coco city，租金较高，住宅一房一厅320万。而51平的大单间是商务公寓，所以单价4万多，不带学校。

深外龙华最低上车门槛，书香门第的39平一房，价格250万及以上。

溪山是冷门盘，定位是高端，大户型为主，但是基本是双拼，成交不太活跃，80多平3房是单证，成交还好，明年有10号线通车。旁边的滢水山庄、星光之约，这几个旧小区，价格变化不大。

2、民治

主要指民治大道沿线的楼盘，没有大的亮点，但是综合配套都占一些，好处是去关内较近，公交线路多，均价5.2万。

潜龙学区，相对还不错，适合买不起好的学区家庭自用。鑫茂花园、碧水龙庭，是成交热门盘，2房370-400万，3房450-500万，2房价格涨了一些，3房涨的不多。

鑫茂的1房成交很活跃，要用学区，最低门槛是20多平单间130万，一房一厅200多万，9年制的潜龙学校，上学也近。减免豪宅税对于本身是普宅的小户型，影响并不大。

春华四季园，这个盘属于龙坂交界处，价格比较稳定，小区很大，缺点是没地铁。户型特点普遍赠送多，N+1户型，400万内可以买电梯小3房，带华南实验学校。

世纪春城这片，面貌成熟，商品房也集中，居家来说，性价比很高，相比红山要低1-2万单价，400万内买2房，500万左右买3房，楼龄也旧一些，属于普涨型，今年价格算稳定。

3、红山

红山是龙华均价最高的区域，新建的图书馆、美术馆也主要集中在红山，楼龄也新，交通地铁、商业配套都有。

第一梯队是深高北学区4盘（水榭春天5、6期、汇龙湾，金亨利），在秋季中考成绩出来后，今年也涨了1万以上，上半年还是8-9万，现在的成交价已经接近10万，而且还没什么房源放卖，所以近期成交也少。

最小户型是2房，只是水榭五期才有。深高学区3房，是成交主力。金亨处和汇龙湾，部分户型赠送多，所以单价更高，89平4房户型，早超过10万单价。

非深高北学区，今年涨幅5-10%，水榭123期、中航的2房现在500万左右，3房在660-700万，4房好多是双拼户型，所以单价低一些。

华业玫瑰四季，下半年的小户型1-2房，成交异常活跃，价格也是水涨船高，一期的户型和位置比二期好，45平350-400万，价格涨了差不多50万，涨幅有15%左右。

4、上塘

上塘龙胜这段，今年是龙华的热门区域，前2年基本没什么涨，今年几个预期带动片区快速成交，金茂府的开盘，华东师范附属学校的加入，虽然是新学校还没建成，业主心态较高。

中海锦城离新学校最近，目前89平3房要700万，价格已赶超红山，放卖的少也没什么成交。

高峰学区的港铁天颂、和平里、曼海宁，这3个盘之前一起比较推荐，上半年520万左右买89平3房，现在要加50万以上，特别是港铁，属于片区领涨，因为小区新，而且内环境好，楼间距宽，就是房间紧凑，缺点是使用率不高。

5、龙华老城

龙华的老中心，新旧楼盘价格分化大，旧小区较多，单价4-5万能上车，300万也能买2房；而新一点的楼盘，价格要5-6万。

品质最好的是壹城中心、锦绣御园、幸福城，这3个盘的价格都稳中有升。

壹城中心是大盘，大体量，配套自成一体，户型普遍高赠送，壹城今年的涨幅，相比前2年的都要多，之前还有人调侃好多亏钱卖，现在算保本了。目前3-4房还是好成交，大面积100多平的成交不算活跃，特别是低楼层的。

9区因为卖的早，2015年底开盘，4万多单价，怎么都是赚。5、6、7、8区，也都有二手在卖，其中5区位置离地铁4号线最远，也没小区，价格是几个区中最低的。

新华学区是龙华的老牌初中，好多人问有什么选择，学区范畴大，而且老旧小区多，价格涨幅不多，400万左右也还能买到电梯小3房，比如保利悦都、花半里、城市明珠，就是离学校距离较远。

6、观澜

观澜是龙华的最北面，早期也是工业区和农民房，不过山水资源丰富，有观澜湖、鹭湖、九龙山等。

楼盘不多，但是整体都比较新，而且很少小户型，基本都是3房以上为主，目前总价在400-450万。

观澜汇涨幅有8千左右，4号线地铁口，2020年能通车，又是次新盘，自带商业，在观澜来说，综合素质算不错的盘，目前价格也不便宜，单价5万多，89平赠送面积多，带装修的单价接近6万。

鹭湖片区居家纯粹，龙外学校也在附近，环境好，但是地铁、大商业配套就没有了，适合附近工作，开车出行的家庭，3房户型也涨了50万，年中的时候，还有370-380万的，现在鹭湖靠路的都要400万了。

观澜还有好多双拼户型，比如招商澜园、观园、美佳华首誉的4房，基本都是双拼，单价就4万出头，没什么涨幅，成交也不太活跃。

九龙山、珑门，公共交通差一些，没什么配套，价格稳定没什么变化，380万左右可以买3房2卫。

总结：

2019龙华成交总结，整体算比较平稳，年底的价格，相比上半年还是有涨，热点片区，好学区、地铁沿线的次新，涨的较多。

红山的深高北，在中考成绩出来后，价格稳步上升，目前单价已上10万；上塘龙胜片区涨幅10%，中海锦城3房价格涨了1万；观澜的行情，今年表现也不错，3房也有5-10个点涨幅。

民治、龙华老城，价格变化不大，刚需自住还可以考虑。

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