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怎样避免和好房失之交臂？偏北淘房记【观澜篇】

作为淘房哥因为日常工作的原因，看过的房当然很多，值得拥有的好房也是会遇到一些，不过感受就是痛并快乐着了，毕竟能遇到好房却总是因为这样那样的原因无法入手自然会有点郁闷。

房产可以说是属性最为复杂的商品，主观与客观条件共同作用下，挑挑拣拣还想找到十全十美的房子基本上是不可能的，所以如果有一套房能在某几个方面达到甚至是超越了置业者的预期条件，那最符合逻辑的做法就应该是立即行动赶紧拿下了。

道理很简单，但是正像开头所说的那样，现实中总是会遇到些问题的，这不，前不久在观澜我就又与一套好房失之交臂了，看上的这套房是城建仁山智水（点击查看房源）的134平的4+1房，卖家报价是630万（毛坯，刚满两年），在我看过房两周后，这套房最终被人以622万的价格拿下，相对于同期的市场价格是比较低的，不过这只是它引起我注意的原因之一，要厘清还得从为什么要换房说起。

投资？

这个时间点虽说不是历史最佳的点，但在宏观预期尚未出现根本性扭转的前提下，当前市场总体还算平稳，好好淘淘倒还能碰到些笋盘，不过我自己的名额已满，现有的房产潜力尚可，更新淘换后的短期预期收益差异也不大，关键是手头资金并不宽裕，纯为了投资而折腾淘换就没什么必要了。

自住？

五口之家，目前自住的是套四房，空间布局都挺好就是只有一个洗手间的户型确实很不方便，至于社区，从品质档次到物管都非常不错，地段是公明片区最好的——商业配套、文体场馆都在旁边，高速入口也离得不远，小区门口更是有在建的地铁站。

不过周边城中村不少，城建环境一般，更要紧的是所属学区的小学就有点远了，现在孩子上的幼儿园是小区自带的，安全方便，但将来小学六年都完全靠年事渐高的老人接送就实在不太靠谱，而且家里领导还总想着给孩子准备个更好的学区，SO ，双卫户型和学区就是我换房的原始诱因了。

那为什么东西南北中就选了观澜呢？

原因挺多，在深圳这么多年，住过地方不少，地段、社区品质档次等方面差异也不小，都说由奢入俭难，这是真的了，家人现在一致表示再换房除了户型得是双卫，物管必须很好，品质档次不能低，中小学越近越好，学区还不能差了，至于配套、片区地段潜质什么的就是其次了。

首先物管这一条就已经把大部分的老旧社区给剔除了，而众多开发商中当属万科、金地、宏发、鸿荣源等几家的物管口碑较好，不过同片区中他们的物业价格往往更贵一些。

再下来首先是片区地段，既然是自住为主，那当然得考虑我们上下班的时间精力成本，福田光明一边一个上班的话就是看你顾哪头了，现在我们住在公明，领导上班只要十多分钟，当初正是考虑她的工作相对我更轻松灵活，这样安排，家人有事也方便她照顾，更关键的是，同样首付，当初福田我上车都勉强，公明却可以上四房，所以不管想着换哪，价格始终是王道啊。

首先罗湖、盐田、大鹏，还有坂田以东的龙岗坪山都可以排除了，让领导跑这么远是不可能滴，而宝中、南山大部分、福田大部分区域，哪怕是档次接近的楼盘，其四房的价位都远超我们的能力了，宝安其他区域则往往是学校不错的，附近楼盘要么老旧要么户型太奢侈，总价根本高攀不起，例如御景台、冠城世家之类。

龙华坂田幅员不小，选择挺多，特别是万科在坂田的几个盘各方面都挺符合家人的需求，像四季花城、第五园都是超大型花园社区，居住休闲空间极大，花城小学、五园小学的口碑都很好，甚至花城小学就在社区里面，再加上方便实惠的第五食堂，简直不能更便利了，有了这些似乎楼龄之类的都不是问题了，可是光明和坂田之间没有直达的公交，早晚高峰期自驾一般要一个小时，对于领导来说这个上下班的时间精力成本确实高了点，SO，坂田也只好pass了，就是在民治、龙华、观澜选了。

片区范围定了就可以考虑社区品质档次、户型、价位、学校等条件了，龙华区口碑好的性较好的学校也不少，像潜龙学校、行知学校、龙华二小、中心小学等等都挺不错，不过学校附近各方面条件能符合家人条件的就不多了，像潜龙鑫茂（点击查看房源）、碧水龙庭（点击查看房源）、锦绣江南（点击查看房源）、锦绣御园（点击查看房源）等楼盘就很不错。

例如潜龙鑫茂楼下就是学校，潜龙学校还是九年制的，一直到初中家长都不用担心什么安全问题了，锦绣御园楼下则是龙华二小，楼盘还是次新盘，门口正对着汇海广场商业，配套足够方便完善了，不过这几个盘的物管水平相比万科等行业标杆还是有不小差距，因为这点，家人看过这几个盘之后考虑再三还是放弃了，毕竟对比现有住房在品质档次方面并无提升，但价位却高了一截。

观澜片区的情况，在很多方面看来跟光明新区有点相似——城建水平滞后，教育资源方面一直是个短板；观澜中心地带的中航格澜郡（点击查看房源）、招商澜园（点击查看房源）都是值得考虑的花园社区，地段配套都挺不错，但是所属学区学校也是比较远，而口碑不错的学校如观澜中心小学和振能小学附近却又没有什么现成的楼盘。

这个时候正好了解到龙华区对区内新建学校的建设非常重视，对于新校师资队伍建设的大力投入让人印象深刻，我的目光开始转向了，龙华区实验学校在上塘，附近楼盘确实挺好，不过这价格实在是招架不住了，位处观澜鹭湖居住片区的龙华区外国语学校附近倒是还能看看，就这样，和黄懿花园（点击查看房源）、金地鹭湖1号（点击查看房源）、城建仁山智水（点击查看房源）、招商观园（点击查看房源）这几个盘就成了重点目标。

都是次新的花园社区，品质档次都是上上之选，各有特色：

和黄懿花园外观很讨喜，大气堂皇，容积率低，里面主要是十层左右的小高层，大多数户型有三阳台；

金地鹭湖1号自有别墅社区级别的园林社区和景致，户型紧凑实用；

招商观园社区简洁大气，户型使用率高，价格低；

仁山智水才刚满两年，社区庞大，品味档次较高，容积率极低，户型赠送极多；

无论从哪方面看，这几个盘应该说都是能基本满足我和家人各方面的需求了，要是简单分类的话，和黄懿花园和招商观园算是刚需型的，另外两个已经有点豪宅的感觉了，特别是仁山智水，简直就是普通商品房中的异类——内外感官跟别墅社区无异，价格却与普通住宅差别不大。

赠送多是仁山智水的特点之一，133平的平层户型实际使用率接近100%，相比平常近700万的市价，630万的报价确实很吸引人，算来算去要是把现有的住房卖掉再添一点，还是能拿下的，但是当前限购限贷政策下，卖房筹钱还真是考验耐心，要拿到所有房款那得过完农历年了，好房不等人，就在我还在筹钱周转的当中，房子被卖掉了，换房行动又失败了。

买不买，换不换，都是根据自身情况和需求决定的，外部环境当然很重要，但从来都不是我做出决定的唯一决定性因素。

已经做出决定了，利弊得失当然也是想过的，筹钱需要时间，要快的话借助金融手段就行，但是成本高昂，依实际情况而定也是有一定风险的，用不用还是要看自己的家底，抗风险能力不强的我选择不用，只好用慢的办法，与心目中的好房失之交臂也是情理当中了，每个人的理财风格不同，我的就是：安全是第一要素。