松岗150万㎡综合体 满京华云著近期将入市①【规划篇】

当光明、坪山、沙井等外围区域，此起彼伏地成为深圳楼市置业热点之时，作为深圳西北门户之一的松岗，稍稍显得沉寂。

目前仅2个新房项目在售，而且均是非住宅类产品，均价在3.6-3.7万/㎡间。

与其相隔的沙井，现阶段却大放异彩，3月份以来已有西荟城、四海云亭、星河荣御、中熙香莎公馆等项目开盘或持续推售，拾悦城等项目亦将在近期入市。

另外一个邻居光明，随着地铁6号线的修建、高价地块的出让，以及高规格的产业布局等利好刺激下，成为炙手可热的关注对象，近期入市的新盘如宏发天汇城、龙光九龙臺备受瞩目。

对角东部的坪山，也因地铁14号线逐渐明朗、东进战略的深化落实，集中涌现出奥园翡翠东湾、龙光玖云著等新房，后续还有泰禾的两个项目跟进，一时抢眼。

可见，在同样的市场环境下，松岗新房暂时陷入了哑火期，但是随着片区内的新盘节点接近，也将掀起小热潮。那么，这一期楼评，老牛以点评近期的节点新盘“满京华云著”为契机，同时简单地梳理下松岗。

新房动态：满京华云著项目将在近期入市，主推建面约74-151㎡2-4房。

松岗片区扼守深圳的西北门户，左邻右舍分别是沙井、光明，西北面直对东莞虎门、长安一带，因此，也是穗莞深轴线上的关键节点。

2016年底，宝安区街道“6”变“10”，原松岗街道也一分为二，分为松岗和燕罗两个街道。其中：

松岗街道

辖区面积37.1平方公里，管辖东方、潭头、红星、松岗、楼岗、溪头、沙浦、沙浦围、江边、朗下、碧头、松涛、花果山共13个社区，13个居委会。

燕罗街道

辖区面积27.15平方公里，管辖山门、洪桥头、燕川、罗田、塘下涌共5个社区，5个居委会。定位为“山水燕罗，智造重镇，门户新城”。

按照松岗街道的*规划，该街道将落实“公园松岗、产业重镇、水岸新城”的定位。

公园松岗、水岸新城

松岗街道有山林、公园、绿地等覆盖面积达15.58平方公里，覆盖率达42%，已建成30个社区公园、8个市民广场。近期重点建成5个公园，包括五指耙森林公园、五指耙体育主题公园、江边公园、沙浦围公园、潭头公园。其中五指耙体育主题公园总占地面积67万㎡，将建设4000米环湖绿道、1500米环湖景观栈道、观景亭廊等设施，可供举办龙舟赛、环湖自行车赛等赛事。

产业重镇

根据宝安区“三带两心两城一谷”的发展战略布局，松岗是107国道黄金商务带、先进制造产业城、科技创新产业城的重要组成部分。街道内有工业企业4391家，其中规模以上企业173家。拥有拜耳热塑1家世界500强企业，今年计划重点推进TCL云科技一期、溪头*第二工业区等十大产业项目。此外，松岗以初步形成国内大型的琥珀交易市场。

项目交通规划

满京华云著便位于新的松岗街道内，具体位于松岗广深公路（107国道）与松福大道的交汇处。距离地铁11号线松岗站和碧头站约1.5公里。

东侧临近松岗公园，南侧是溪头*、二工业区城市更新单元，拟更新方向为新型产业、居住、商业等功能；西北侧则是松岗车辆段和北车南方总部基地的上盖住宅物业。周边其它具体项目布局如下图所示。

作为外围片区项目，老牛会着重交待其交通环境。

11号线的作用不再赘言，对松岗的作用已慢慢呈现。其中，松岗站是11号线和在建地铁6号线的交汇换乘站。6号线是联系松岗、光明、龙华，终到福田的快速干线，对于前往深圳中轴区域，是一种新的选择方式，该线路预计2020年开通运营。

中远期还规划有26号线，这一条尚处于线路规划阶段，没有明确站点，大家也比较陌生，是一条从松岗到机场东的普速线路，松岗段主要是沿着广深公路走，刚好经过满京华云著的东面，形成3条地铁围绕的局面，至于项目附近是否会设站，这里不好说，但换个角度来看，作为片区的标杆项目，很难不设站。

除了轨道交通，贯穿松岗中心片区的广深公路将于2018年市政化改造。改造后广深公路，即107国道（宝安段）道路等级为城市主干路，设计车速为主路60km/*，辅路40km/*，车道数采用8（主路）+4（辅路）的形式。那么，这将可能形成宝安区内的第二条“宝安大道”，沿线土地将有进一步释放的可能性，开发强度也会相应提高。

107国道市政化改造对松岗无疑也会产生较大的影响，但老牛认为，对松岗影响更大的可能会是外环高速。广深高速纵穿深圳市区和宝安全区，作为一条城际高速路，其实对深圳区域通勤也起到较大的作用。尽管不从通勤上考虑，也是松岗等宝安西北部区域作为门户作用对接东莞、广州等珠三角城市的重要通道。

然而，目前广深高路在松岗却“过而不交”，最近的出入匝道则设在沙井新桥。而外环高速将串联起广深沿江高速、广深高路、龙大、梅观等10条高速路。那么，这便能解决广深高速在松岗无法出入的尴尬，还能使其拓展面延展开来。外环高速预计2018-2019年通车。

约150万㎡建面，商住文化产业综合体

看回项目本身，其前身原为沙浦旧工业区，2012年获批。

整个项目改造完成后，将打造为集艺术mall、住宅、主题酒店、甲级商务、国际艺术小镇、国际会展、创意文化产业等多元业态于一体的都会超体。定位为西北门户区域标杆，总建面约150万㎡。

目前在建的住宅分为三期建设，按规划商品房共1714户和保障房406户，具体房源数据以实际公布为准。

1期：宗地号A408-1102，总建面15.3万㎡，共2栋7座（1#栋A1、A2、B1、B2座，2#栋A~C座）1048户，925个停车位，商业7200㎡；

2期：宗地号A408-1103，总建面8.3万㎡，共3栋（1#、2#、3#幼儿园）521户，380个停车位，商业8600㎡；

3期：宗地号A408-1101，总建面4.42万㎡（含保障房2.13万㎡），共1栋2座551户（其中1B栋为保障房，共406套），180个停车位，商业1700㎡。

首批产品是建面为74-151㎡2-4房的住宅，7成以上为90㎡以下户型，目前展示中心和样板间开放中，预计近期入市。

摄于2017年2月。

1-3期效果图

松岗片区商品住房现状简析

满京华该项目占地近23万㎡，与联投东方一二三期整体相当，是目前松岗最大型的两个综合体项目之一。

事实上，算上燕罗街道的原松岗片区，其商品房住房市场规模非常小。据老牛不完全统计，包括满京华云著在内，松岗有9个商品住房，它们的发展大致可归类为3个阶段。

*阶段，早期开发阶段，以宝利豪庭、集信名城为代表的楼盘，区域内本土开发商的项目为主；

第二阶段，集中在2006-2012年间的项目，以中海西岸华府、宏发君域等楼盘为代表。这一阶段，诸如中海、宏发这类较大规模的开发商已开始入驻松岗，但需求人群以本地区域购买力为主。

第三阶段，即近两年的情况，以大型城市更新为主体，开始涌现出商住，甚至更多元的艺展、酒店等多组合业态构成的综合体项目。这类项目，不仅为区域提供新的住房供应，还注入了新的元素，比如联投东方的商业部分，就给松岗乃至深圳西北片区带来了*集体验消费的购物中心，填补了松岗无购物中心的空白，提升了整个片区的商业业态档次，带来了全新的生活体验空间，同时也吸引了万豪酒店之类的品质物业，使得片区发展方向有更多的可能性。

另外，有别于*、二阶段的购买力人群，因为轨道交通的便捷优势，使松岗与核心区域的时空距离缩短至30-60*内，加之不断攀升的房价，松岗新房也注入了更多的外溢需求。

如果说联投东方给松岗提升了商业业态，那么，满京华将给松岗带来更高的格调，及产业发展。至少规划上是如此：

Art Town 

4.2万㎡低密艺术小镇，创意商业、生活美学与文化体验综合场所。

时光驻造

以设计与艺术为主题的博物馆，整个项目的文化地标，能够承办大型赛事、展会、活动发布等。

艺术工坊

集设计办公超高层商务体。

总部办公

包含酒店、服务式公寓、产业办公等复合功能。

全球艺展中心

由两座连体的艺术主题MALL组成。

艺术会所

多种类不同业态融合，就像88个琴键一样丰富、多元，是艺术生活的体验中心。

艺术街区与广场

利用比例人性化大街小巷、不同尺度与气氛的广场，以及大小独特的地标建筑帮助寻幽探密，营造连续视野效果，结合地上地下不同高度的通道、连廊等慢行系统，创造出开放的、公共的、人性化艺术空间。

规划小学用地

除此之外，在项目内还规划有一所小学用地，位于二期住宅的北面。暂命名为沙埔小学，预计今年下半年展开工程。

按照2015年批复的指标显示，该小学用地面积12232.8㎡，建学规模为30班小学，容积率≤1.12，建筑总面积13665㎡，其中教学楼5270㎡、综合楼5705㎡、体育综合楼2650㎡等。

根据深圳就近入学等原则，该小学极有可能是未来满京华云著的配套学区。而目前满京华云著的所属学区分别是：

小学学区：沙溪小学和松岗实验学校；

初中学区：松岗中学（初中部）。

关于开发商

最后，谈及下开发商。满京华作为扎根深圳的本土企业，成立于1998年，20年间成为一家产业投资、房地产、商用物业、创意文化、品牌汽车4s店以及国际贸易等为一体的综合型投资集团，目前亿投资控股二十余家二级企业。除地产业务外，同时将“文化+”与地产、创意、科技、产业相结合，打造文化创展产业。满京华近几年开发有罗湖艺展中心、艺象ID TOWN、龙岗喜悦里等项目。

关于满京华云著的【规划篇】告一段落，下一篇继续看其户型分析。更多项目楼评，点击老牛头像查看。