标签：点击标签查看相关内容

直播｜枢纽都市圈执掌定未来——后疫情时代公寓投资价值论坛

6月6日下午，枢纽都市圈，执掌定未来——后疫情时代公寓投资价值论坛在鸿荣源·天俊营销中心盛大举行，活动由著名城市人文学者-王世泰老师主持，邀请了3位地产大V带来主题演讲。

---- 现场直播 ---

14:50

王世泰：

欢迎大家来到鸿荣源天俊，大家所瞻望的地方，出席今天这一场论坛。今天是个好日子，6月6日，按照中国人的习惯，六六大顺，今天来到现场的朋友都有好运气。向大家报告一下，最近我在看一本书，是高晓松写的《鱼羊野史》，他每天讲一个事儿，就讲历史上的这一天。我看了他讲到6月6日的时候，讲的是二战登陆诺曼底，这似乎离我们很遥远，但是时间过了几十年以后会发现，世界离我们很近，美国昨天发生的事儿，我们今天可以见到，美国现在是烽火连城。

但是我们今天呢，我们今天大家带着一种非常好的心情来到鸿荣源天俊，一起来看一看公寓的投资价值。我觉得这是一种很幸福的感觉，说实话，我和我的朋友参加过不少这样的活动，但是我觉得今天有非常不同的地方：

主持人-王世泰

至少有三：

第一，它提出了一个特别的时间纬度，就是后疫情时代。请注意，这是一个定义，什么是后疫情？在我看来在地球上，目前只有中国有这样的底气讲“后疫情”，因为经过举国的战役，我们已经取得了阶段性的胜利，最近像武汉这座城市，近1千万人口经过全面检测，只有332个无症状的携带者。而经过医学的检测，他们都没有传染性。今天来到现场，我是戴口罩来的，因为要到台上来讲话，就把口罩拿掉了。其实每个人现在的出行，包括进入小区都可以感到空气缓和了许多，让我们有心思出来听讲座，让我们有兴趣出来可以选择我们心仪的房子，这就是后疫情时代。

第二，它是一个特别的空间概念。以前也许可以讲很多，“大湾区”、“先行示范区”等等。而今天，讲的是“枢纽都市圈”，可能以前在很多的传播中散落的有一些，而今天把它作为一个主要标题的主要话语，我觉得是一个特别了不得的空间概念。今天我们所在的地方——北站之侧，就是枢纽，而这个枢纽是在都市圈的核心地带。所以今天讲它是资产动脉、封面资产、资产中心，就有了强力的支撑。

第三，它大胆的提出了全新的理论——公寓投资价值。我们在中央的很多“房住不炒”的总基调之下，强调了很多房子的居住功能。但是作为今天这一场论坛，很显明的、特别的提出了公寓的投资价值，我觉得这在深圳所有论坛中，今天是第一次。

为什么今天会有这样三个特别不同的表述呢？这是它的理论、根基和现实支撑，将要有待今天来到现场的各位大咖来给大家解读。

今天，今天来到现场的有哪些大咖呢？

中国豪宅研究院华南院长、深圳地产琅琊榜榜主图腾镜公号的创始人、深圳概率的创始人兼CEO图腾镜先生；

中国房地产业界、自媒体头部大V，按照图总的评价，这位嘉宾是一位美女，她可以说驰骋于北、上、广、深一线大都市，为全国TOP20超强房地产专属服务的自媒体大咖，地产八卦女的创始人——地产八卦女；

深圳主流媒体的地产主编、资深的自媒体大咖，目前是深圳概率的内容官，老傅说事儿的傅卫鸿先生；

今天来到现场的还有好多位自媒体大V，他们是壹周君的创始人周学军先生；我是异形的创始人异形先生；立人立言的创始人贺立立先生；房产投资圈风语品楼的创始人风语先生；深圳梦和深圳地产号的是人王方先生；

接下来我要向大家特别介绍的是来到现场的中原地产事业三部营销总监王庭瑞先生；

说实话，每一次我到活动现场，见到中原的朋友都很亲切，今天我和王总又见到了，冥冥之中好像有神交，因为500年之前是一家。王总是谦谦君子，我说你要给我们说一说鸿荣源天俊，他说我今天就不登台了，我推荐我们的一位美女，她就是中原地产事业三部的丁丽美女，大家掌声欢迎。

15:00

丁丽：

各位地产界的前辈们，在座的朋友们，大家下午好。我是鸿荣源天俊中原事业三部的策划丁丽，我个人对鸿荣源都是感情非常深厚的。这五年见证了整个龙华的变化，也见证了北站的成长，也见证了鸿荣源改变城市的力量。所以今天非常荣幸，能够在这里跟大家分享鸿荣源天俊这个项目。

中原地产事业三部策划-丁丽

2019年对于深圳来说是值得铭记的一年，这一年中央发布了两个重磅的政策，第一个是粤港澳大湾区政策，是9+2的城市群，片区以0.6%的国土面积创造了13%的GDP，他是整个中国开放程度最高、经济活力最强的一个区域。就国际层面来讲，在全球的四大湾区中，我们的粤港澳大湾区人口是第一的，面积是第一的，GDP的增速是第一的。未来，即将升级为全球第一大湾区。在全国的全球的发展形势中，下一个十年、三十年的热点、重点肯定在粤港澳大湾区。

第二个重磅政策是先行示范区，它确定了深圳在粤港澳大湾区中的龙头地位。定位是全球标杆城市，这个意义对深圳是非常重要的，以后的竞争不再是来自于北、上、广、深，而是全球的大都会的竞争。以后深圳不是中国的深圳，而是世界的深圳。深圳的金融属性肯定会越来越强，投资属性也会越来越强。

所以说，像深圳这种资产，以后的购买者不一定完全是深圳客户，也有更多是来自于全国的客户，还有全球的客户。特别是像鸿荣源天俊这种在核心城市、核心地段的优质不限购不限贷的产品，基本上是全球资本追逐的热点。今天的论坛主题特别好，都市枢纽圈，讨论的是后疫情时代的公寓投资价值。前面王老师也讲了，这次疫情虽然对全球的经济格局、世界格局有很大影响，但是中国通过自己的亮眼的表现，在国际舞台上有很高的话语权。

总之，未来世界发展的格局就是全球资本看中国，中国的资本看深圳。这种核心城市、核心区域，优质的资产是值得大家重仓购买的。

像这种现象级的超级城市必然有现象级的产业支撑，深圳要建设全球标杆城市的必经之路，就是发展总部经济。深圳在战略布局上也布局了六大总部基地，像福田总部基地、南山的深圳湾、后海、高新区，留仙洞总部基地，最重要是深圳北站商务总部基地，发展金融、商贸、专业，打造的是以高端商务、现代商贸、金融服务于一体的综合发展片区。这六大总部基地将引领整个深圳未来的发展，标志着深圳正式进入总部经济时代。如果想买房肯定是买在商务核心区里面。

像福田、南山这些总部基地已经发展很成熟了，比如说深圳湾悦府等等，价格都去到了15到20万。但是我们的总部基地，因为是新兴的后起之秀的总部基地，现在刚刚起步，所以价格是非常具有优势的。目前，我们周边的价格大概是6到8万，对比总部基地，未来有非常大的红利空间。

另外我想说像福田、南山这些总部基地，投资基本上都是千万级别的，可能要一两千万甚至是五千万，如果想购买总部资产的话，鸿荣源所在的深圳北商务总部基地，是6个总部基地里面唯一有小面积段公寓的总部基地，唯一有低总价的总部基地。也就是说是入手总部资产最好的地方。最让人惊喜的是北站总部基地依托的是深圳北站这个枢纽发展，这边的租金水平基本上可以达到每个月将近200，跟关内的很多热点片区的租金是持平的，所以在鸿荣源天俊就是用最低的资金投入买到最高的价格回报和租金回报。

讲到投资肯定要跟着政策，我们将打造超级北站的CBD，占地6.1平方公里，政府投了2千多亿，总规模950万，商务建面就有550万。本区重点发展两轴四片，四片有红山，重点发展商业文化片区，比如说四馆、医院都在这个片区，属于配套区。另外有生态区，下面还有居住区，政府对这个定位是非常清晰的，我们项目所在的区域就是1.6平方公里的北站商务核心区，主打的是商务的功能。这里规划有60多栋商务写字楼，5到7个城市商业综合体，6到9个星级以上酒店，计划引进20到30家大型总部基地和上市企业，以后这里有25万的商务精英。已经引进的有高铁、美团等等，这里政府把最好的资金、资本全部投入到这个地方了，未来决定整个龙华发展高度的区域，就是我们北站商务核心区，投资是要跟着政府规划走的，买房就一定要买在商务的核心区。

大湾区时代还有一个最重要的点，就是交通，也就是枢纽。纵观全球每一个城市中心都有超级的交通枢纽，像日本的东京商务片区，香港的西九龙片区，而我们北站有深圳北站的高铁枢纽的超级枢纽。

通过高铁19分钟到达香港，30分钟到广州，两小时通达广东全境，8小时通达全国，构筑的是全面、立体的高铁枢纽经济圈，而北站就是这个枢纽经济圈的心脏。

在这种超级北站CBD商务区加上超级高铁枢纽叠加的效应下，北站最不一样的特别的点，就是政府打造了超级的空中连廊，12.4千米，是整个亚洲第一场的空中连廊，全球第三，比美国、香港的中心区的连廊都要长。把中心区60多栋高端的写字楼，城市公园、商业全部串联在一起，形成了北站的商务价值核。

活动现场

另外北站商务中心区每个项目都有预留2楼的接口，可以通过空中连廊直接连到北站，所以我们的项目就是无缝接驳地铁口和超级枢纽的项目。

龙华的交通也非常方便，到达全市只要20到30分钟。轨道交通方面，目前有4、5、6号线，特别是6号线8月份会开通，整个北站片区是深圳轨道交通的密度都是非常高的，也是龙华唯一一个有三地铁教会的枢纽，未来有21、22、25、27号线环绕周边，形成7地铁围绕的地铁贯通的项目。

顶级的规划会带来顶级的配套，政府在北站商务中心的打造上，也是建立了超越福田CBD的文化娱乐配套：第一是超级文化中心，这四馆，展览和演绎馆今年6月份开业，图书馆和美术馆都是深圳最大的两个场馆；第二是生态方面，城市的发展最难能可贵的就是绿化的资源，政府在北站商务核心区也是以高标准、成体系的打造了整个超级的生态系统，重金16亿打造9公里的中央绿谷，有10大城市公园，还有一座郊野公园，标准是非常高的。每个区都有自己的生态绿色系统，比如说福田有莲花山，深圳湾超级总部基地有红树林，我们片区以后也有自己的超级的生态系统。

商圈方面，目前这些都已经开业了，15分钟就可以享受百万的成熟商圈，我们项目周边的所有地块以后都是商务综合体，每个综合体都会带来的大量集中商业的进驻。我们项目自身也有带4.1万的集中商业，这个商业以后会由“壹方”系来运营，也会让整个项目成为整个片区的商业标杆。

医疗方面，深圳的医疗资源非常匮乏的，但是龙华这一块，政府把两个三甲医院都放到了龙华中心区，规模、建面、标准比福田现在的北大医院和儿童医院都要高规格。项目一路之隔就是深圳高级中学的北校区，这些顶级配套，共同成就了超级北站CBD。一个好的项目是离不开品牌的保驾护航的，鸿荣源有30多年的品牌开发历史，累积开发项目和未来储备用地非常多，累计服务客户4万多户，形成了四大产品线并举的多元商务格局，在城市的每一个片区都有布局，始终引领时代的发展。

物业方面由鸿荣源国家物业管理一级资质提供7×24小时的高端物业服务。

2020年鸿荣源就在北站商务中心区打造了一个42万平的商务综合体，包含了超甲级写字楼，壹方里的商业以及公寓。

空间上，鸿荣源是以酒店级的高标准打造项目的，配备了典雅的公共空间，公寓有4个大堂，立体的空中园林。

产品方面，D塔产品是38-95㎡的1-3房的真公寓，小面积段的公寓非常多。产品是带品质精装的，层高是3.15米，每户都带有阳台，每户都是明厨，这个在公寓里面可以说是非常难得的，产品不限购、不限贷，不需要名额购买的商务公寓。有一个词可以很好的概括，就是标题中的高定。因为鸿荣源的产品户型非常惊艳，非常有想象空间。

大家如果有兴趣，可以向我们的销售人员了解，也可以关注微信公众号。接下来随时关注动态，等样板房开放之后第一时间来到现场品鉴这个无优产品。

谢谢大家。

15:16

王世泰：

我觉得丁丽很美丽，美丽的颜值和美丽的表述，更重要的是凸显了鸿荣源天俊的美丽价值，掌声感谢她。

还要感谢中原，因为今天在论坛开始之前，我们在沙盘那里听到了一个帅小伙的详细的介绍，我后来了解到，也是中原团队的，所以我觉得中原团队很厉害，我问了一下王总监，王总监说我派到鸿荣源来的都是精兵强将，因为鸿荣源所打造的产品有一种征服人的力量，所以说这些年轻的姑娘和小伙子们，他们的灵感和智慧都迸发出来了。今天的这一场论坛其实是一种赋能的论坛，是一个巨大的磁场。大家可能要关心了，下面要请出谁呢？

请出我的一位老师，我记得有一次在论坛上，我引用了一段话，这段话是我以前中学的时候念书老师让我背的，登高而招，臂非加长也，而见者远”。第二句是“顺风而呼，声非加疾，而闻者彰”，这讲的一个哲理。我记得这是《劝学篇》里的一句话，但是因为年纪大了，在台上一下子想不出来这是谁讲的，我就说成了是韩愈。其实是荀子的《劝学篇》，我下台以后，这位老师悄悄的在周围没有人的时候告诉我，说“王老师，你今天有一个地方讲错了，这是荀子的《劝学篇》”，我内心非常的折服，他不仅有学问，而且很顾我的面子，没有在台上举手说我讲错了，所以我对他保持了相当多的尊重。

接下来我就要请他登台，他就是著名的中国房地产自媒体联盟中有一席之地的，曾经是深圳大话房地产主编，现在是深圳概率的内容官，他就是傅卫鸿先生，大家掌声欢迎。

15:20

傅卫鸿：

王老师把我夸得有点不知道自己是谁了。跟大家分享一下我今天的看法和观点，我想有点班门弄斧了，因为坐在第一排的都是业界的高手，按照现在比较流行的说法叫做“前浪”，我顶多是一个中浪，后面还有很多后浪。

不过现在流行一种说法就是地摊经济，今天就把我的演讲看成是地摊演讲吧。

今天的主题叫做“变化中的跃升”，大家都知道变化是事物发展的规律，所以我们要从规律中找到真正有价值的方向。跃升，就是一种价值的叠加，这就是我今天演讲的主题。

深圳大话房地产主编-傅卫鸿

在主题开始之前，我们要了解一个人，这个人是18世纪的德国著名的哲学家康德，他有一本非常有名的书叫做《纯粹理性批判》，在这本书里面他有一个非常朴实的观点，认为世界上没有什么永恒的东西，一切都在变化！变化是事物发展的规律。为什么这么说？他是基于对事物认知的三大环节的判断，这三大环节的判断平时大家都知道：

第一个是感性认知，感性是什么？感性不是我们用感情去认识事物，而是基于五个感觉器官，包括听觉、视觉，所以经常说百闻不如一见，这个观点就是一种感性的认知，并不高明。

第二是知性的认知，用相关的科学知识丰富我们对事物的判断和理解，这样才能对事物有更深刻的认知，这是第二个环节。

最高级的认知是理性的认知，冷静理性吗？不对，理性的认知包括两方面的内容，第一方面是要进行比较式的判断，不仅要看到事物的A面，还要看到B面，不仅要看到正面，还要看到反面。第二方面是变化的观点，用变化来认识事物，从变化中发现事物的真正价值。就像今天我们看的这个项目，十年前谁会想到它今天会成为一个超级CBD？谁会想到十年前，我们对这一个板块的认知，可能只是福田的后花园，而今天它已经成为一个超级的CBD了，这就是一种变化的认知观点，因此我们要善于在变化中找到事物的规律。

让我们从时间中发现变化，1980年，40年前对我们来说是非常重要的时刻，一个春天的故事，拉开了深圳发展的序幕，改革开放的春雷在蛇口炸响，深圳就迎来了翻天覆地的变化。这个认识大家一定要注意，可能很多人认为这是一个时代的原则，其实这是国家战略上的考虑，代表着中国拥抱世界。而世界的窗口在哪里？原来可能有很多可选择的地方，最后发现真正的选择点就在香港。到2020年的40年之后，同样是春天的故事，但是这个故事相对让人比较唏嘘，因为他带来了巨大的、影响世界的疫情，新冠疫情对世界的影响是非常巨大的。现在还继续在周边国家蔓延，甚至在美国这样的超级大国，已经因为一场疫情而狼狈不堪。

疫情对世界可能会带来什么变化呢？我的判断，我认为主要有三大变化：

第一大变化是短期会形成经济壁垒，会加大各种国家之间的贸易关税，同时也会增加各种各样的贸易保护主义，这种情况下，可以说国与国之间的贸易，短期内会受到很大的抑制。但是随着疫情的慢慢消失，国与国之间的贸易是必然的，是一种大的趋势，贸易还会继续走向全球化。所以说疫情是短暂的。这里要和大家交流一个基本的经济学常识，经济学中产生价值的最主要的方式就是交换，过去有一种观点认为交换是不产生价值的。比如说你有一本书，我有一块肉，你把你的书给我，我把我的肉给你，彼此之间你拿来的是书，我拿来的是肉，并没有产生多的价值。但是实际上经济学告诉我们，交换的过程中就会产生生产。比如说你拿出书之后，你读了书，从书中获得知识，用书武装自己，扩大生产，这就是增加了价值。同时我把你的肉拿过来，我做了吃，我的体力获得了恢复，就能够进行学习、工作，这样就产生了价值。所以交换的价值意义非常巨大的。

人类不可能关起门来自己玩，一定是不断交换的过程，经济就是不断交换的过程。

第二，从短期来看经济会下行。据说现在的失业率非常高，但是没有具体的统计数据。国务院总理都提出了全民都要创业，过去是万众创业，现在改成了地摊经济，也是一种创业的方式。但是，疫情之后，会派生出很多新的产物，比如说健康产业、生物科技产业，将来都会成为未来支撑经济发展的重要的力量。过去可能有段时间比较重视，但是疫情之后会更加重视。

第三，从长期来看，博弈的还是经济。所以有一个判断，经济是永恒的分享。

从疫情后的三大变化可以看出，尽管会对短期，对世界经济产生巨大的影响，但是从长期来看，这个影响是有限的，经济还是会慢慢恢复的。

让我们回想起1929年引发的大萧条，有一个判断，说现在的经济形势，引发全球大萧条，唯一和1929年那一次有惊人的相似。那么我们看看那次的经济大萧条是怎么回事儿。标志性事件是10月29日纽交所的股指跌幅超过22%，之后跌幅超过80%，最有名的造成的失业人口达到了25%。这是什么概念？100人当中有25个人是没有工作的。最大的打击是很多银行破产，从而触发了各种各样的经济大萧条、大崩溃的多米诺骨牌效应，甚至许多人为了找工作，在胸口挂上了“找工作”的牌子。为什么会引发1929大萧条？原因是多方面的，主要有三个原因，供大家参考：

第一是世界性的保护性的贸易关税。当时欧洲和美国之间，本来他们是走得比较近的，但是汽车贸易的关税高达120%；

第二个是严重失误的货币政策，股市下跌之后大量的印发美元，希望通过流动性来遏制经济的大萧条，但是印得越多并没有增加购买，相反使货币严重的通货膨胀。

第三是生产力和购买力的不平衡。也就是生产过剩的问题，比如说有55%的生产力，但是工资收入只有2%，人们手上持有的购买的可供支配的收入，不足以购买到市场生产出来的产品，产品严重过剩。

这三原因，就导致了1929年的大萧条。简单说，就是世界失去了平衡，生产力和购买力之间，第二和第三产业之间，实体经济与虚拟经济之间，包括工业和农业之间，美国、英国、欧洲的很多国家已经提前迈入了工业化，但是很多国家，包括亚洲、非洲、拉丁美洲很多还是处于农业阶段，这样发展极不平衡，就导致了1929年的大萧条，随后又引发了第二次世界大战。

活动现场

再对应我们现在，我认为不可能引发大萧条，为什么有这样的判断？我就不着重展开了，但是有两点需要和大家强调，我认为这两点非常重要：

第一点，我们有内需强大的市场。中国有14亿人口，过去的人口购买力相对有限，但是到了今天，我们的购买力是非常有限的。尤其是像房地产是经济的重要缩影，深圳的房地产尽管疫情之后，原本以为会受到影响，但是许多公寓、许多住宅推出之后，反而非常的抢手，包括在南山、西部地区很多房子都卖得非常火。就可以看出强大的购买力。

第二点，我们具有强大的产业调整能力和控制能力。往往在关键的时刻就会发现，我们的体制本身也有许多的优势，这个巨大的优势就是自我的调控能力，能够从宏观上掌控经济发展的规律，从中找到对症下药的方法。

因此，到了2020年，尽管有疫情的影响，但是对我们国家经济的影响，我认为是短期的。

由于深圳的地缘特点，把它和一个城市的关系紧密的联结在一起，这个城市就是香港。张五常曾经说过一句话，认为深圳有可能成为全球的经济中心。原因就在于他的背后有强大的东莞作为生产基地，但是还有另外一句话没有说，就是因为深圳依托了香港这个大款。为什么说香港是一个大款，香港为深圳的发展提供了许多资金的支持，给予资金、技术、管理、思维、文化各方面的支持，不要否定这一点。当年改革开放有很多城市，但是只有深圳这个城市取得了巨大的成功，原因肯定与香港密不可分。与此同时，香港也脱离不了深圳，深圳发展到今天，GDP已经超过香港的时候，深圳扮演的角色，就是从后浪超越前浪的过程，现在深圳已经是后浪了，后浪已经把前浪——香港拍在了沙滩上。

但是不管怎么说，香港在地缘经济中还是非常重要的。香港是独立的关税地区，是国际资本的集散地，有多达100多个国家在香港都有投资。尤其要提到的是美国，美国和香港的贸易顺差达到了300亿，美国和中国的贸易有逆差，而且非常大，超过了3千多亿，也就是中国多赚了他3千亿。但是他和香港之间，他却从香港赚走了300亿，相当于是赚走了10%，不要小看了这个比重。因为香港的经济体就这么大，但是他居然能够赚走300亿。英国也赚走了100亿，欧美赚走600亿，所以香港是代表了很大利益的地方。从右图可以看出，那是2016年的数据，达到了270亿美金，这是美国和香港之间。美国第二大顺差是在荷兰，第三大是阿联酋，所以第一大顺差还是香港。香港还是他最最重要的经济体。

所以美国，尽管现在说一些狠话，但是实际上将来香港在美国的心目中的份量还是存在的。随着时间推移，香港仍然是美国非常看重的、特别的独立的关税地区。

第二是货币。货币是能够体现经济问题的，港元和美元的会是挂钩的，为什么会挂钩？因为美元是最大的世界解散货币，有庞大的经济扩增力，美元是港币最大的背书，港币涨幅与否取决于美元。汇丰是早期英国在上海投资的一个银行，后来又搬到了香港，但是最主要的资本是英国资本。后来，到了2016年的时候，美国最大的花旗银行也注资了汇丰银行，所以汇丰银行是英美占据了很大的比重。还有渣打银行，在港币的发行量里面占了将近80%，只剩下20%不到的空间是跟中国银行发行的，中国货币发行就可以看得出来，实际上整个香港的金融货币体系是由外国银行和外国资本掌控的。最新的消息是汇丰银行和渣打银行，完全支持国家对香港采取的一些管制措施，以支持一些维护国家安全的手段。为什么这样？香港就是他们的香港，也是中国的香港，他们在其中所占有的地位是非常强大的，他们不会轻易放弃香港。所以香港将来仍然是世界上一个著名的经济体，一个独立的关税地区，一个能够给世界经济带来庞大活力，同时给中国经济、给深圳带来最大影响的一个城市。

香港和深圳之间的影响，怎么看呢？

交通上，我简单的把西九龙介绍一下。西九龙有一个全国高速铁路网络在香港唯一的车站——九龙站。西九龙并不是香港的CBD所在，香港的CBD主要是中环，但是随着西九龙的建设，还有周边的商厦、住宅，还有一个最高的建筑，484米的环球贸易广场，这是全港最高的建筑，也位于西九龙，目前很多银行在里面都有办公。这个被誉为是香港的新的CBD，尽管现在他还没有成为真正意义上的CBD，但是已经具备了CBD所有的属性了。

我们再看深圳北站，的确是一个超级惊喜。原来的CBD可能有福田中心区，那是前浪，南山商业文化中心区是中浪。我们需要知道几点，深圳北站到香港九龙是19分钟，有说23分钟，但是最快的是19分钟。这是一个很短的时间距离。

西九龙和深圳北枢纽有什么共性和特点呢？可能过去我们还停留在铁路的概念，那样就不全面了。现在的深圳北站这个枢纽和传统枢纽有什么不一样？我概括主要有四点不一样：

第一，传统交通枢纽是流动的，主要功能是疏导。现在的高铁交通枢纽是留住人，主要功能是融合发展。

第二，传统的交通枢纽是人流、货流和物流的混杂，但是现在分流之后，高铁主要是人流、金融流和商务流，这是不一样的，一定要区别开来。如果不区别，觉得是过去的那些火车站是乱糟糟的，但是现在不一样了，高铁站最主要是人流、金融流和商务流；

第三，传统的交通枢纽功能单一，只适合通行，而现在是TOD的模式，宜商宜居宜游宜业，过去就是来来往往、离散、聚合，而现在的交通枢纽是融合发展的高地。

所以深圳北和西九龙这样的高铁枢纽已经成为强大的交通规划和城市公共配套，由之形成的高端公寓、酒店、住宅等等综合发展的高地。今天我来一看，除了高楼大厦之外，周边的环境也非常的现代，非常的生态，道路也非常宽敞。

最后我跟大家分享一点，就是经济与信仰的关系。杨小凯说：当经济发展到一定高度的时候，需要信仰的加持。这种脱离了单一地缘的阶级的精神的极致需求，最大的特征是包容变化。我们现在不断的追求极致，楼建得很高，公寓也做得很漂亮，从某种意义上，这是一种极致的追求，也是一种理想主义的诉求。再回到文化精神的层面来考虑，也是一种精神的信仰。深圳和香港，就是很多人融合在一起的地方，我们经常去香港就会发现各种人都能够聚集在香港，无论是东方还是西方，无论是中国的还是日本的、韩国的，很多人都能够把香港当成家，就像我们当年来深圳一样，无论是来自北方还是来自中部、西部、上海，都会把深圳当成一个家。这就是香港长期以来，也是将来能够继续发展的重要因素。这是一种信仰，我今天的分享就到这里，谢谢大家。

15:45

王世泰：我一开场就说到我们今天来到一个非常高阔的空间，但是听了傅卫鸿先生的演讲之后，觉得我们打开了更高阔的思想空间。他从康德讲到张五常，最后落脚是杨小凯，带领我们在经济学家的思想海洋中游泳，很了不得。但是我很坦白的说，我在下面听他讲的时候，我听他的声音和刚才丁丽的表达，经常两个画面会重叠，为什么？因为他们事先有没有商量过我不知道，但是他们的理论走向有很多交流和重叠的地方，比如说丁丽说世界资本看中国，中国资本看深圳，接下来追问，深圳看哪里？看北站商务总部基地，这一条逻辑的线索是很清楚的。而傅老师会讲西九龙新CBD和深圳北的新CBD，中间有什么样的逻辑关系。我觉得他们用一种演绎的方式，有异曲同工之处。

但是我对他也有不满意的地方，我尊重真理和尊重老师之间不矛盾。我有什么不满意呢？他今天没有讲够，他给我们抛了一个引子，比如说他讲到康德，康德是18世纪的哲学家，但是我们今天谈得更多的是偏重于投资价值，是一个经济的话题。同时，有亚当斯密，他就有意不讲。王方坐在我旁边，我就跟他说，王方说“傅老师好的不讲，要等鸿荣源下次请他来讲”。第二个对他不满的地方，他讲到1929年美国的大萧条，不知道大家有没有注意到，这一段有没有讲凯恩斯？没有。他可能是回避了一个问题，凯恩斯是主张要国家的行政手段来干预市场，挽救那场危机。但是他后面的表述讲到了要相信我们的制度，有调整和控制的能力。

我觉得他的妙处，就是讲一点，藏一点，留给我们后面来阐述，这是一种仁者的胸怀。因为下面还有对话，还有很多话可能要留给图总去讲，要留给地产八卦女去讲，所以接下来的环节，就要请上：

著名的自媒体大咖、深圳概率的创始人、CEO、中国豪宅研究院华南院长图腾镜先生；

美女地产八卦女；地产八卦女写的文章很多，最近写的都是几十万的点击量，她抓热点话题绝对是NO.1，大家不要看她的身躯很娇小，甚至很柔弱，但是她文字的力量，思想的力量是非常强大的。

接下来要请上傅卫鸿老师；

接下来就是沙龙对话环节，大家都知道在座的很多人都认识图总，他原来是一个著名开发商集团的总裁，走过世界上很多的地方，美国，迪拜都走过。所以我要问一下，我希望你能够从全球优质资产界面的角度来推演一下深圳城市核心的优质资产，他的发展路径，发展状况、发展前景，你认为未来最强的城市赋能资产在哪里？

15:50

沙龙——风暴论道

图腾镜：

谢谢鸿荣源，谢谢王老师，谢谢今天亲临现场的领军人物以及购房者。刚才王老师抛出的话题，突然为之一振。我感觉城市发展是先有城市板块，后有枢纽中心，这个观点是不能变的。

世界上最早的高层建筑起源于美国的芝加哥，芝加哥的建筑是1885年第一栋出来，也就是所谓的框架结构，就像我们今天这种，1885年距今135年，差不多是香港殖民的时间，香港殖民是1897年。香港开始殖民的时候，美国出现第一栋高层。后续的发展，美国就成为世界的摩天城市版块聚集的国家，他们的城市板块举起得非常快。芝加哥现在在中国人的心中，除了纽约之外，芝加哥是第二位的。后来才有纽约的曼哈顿，华尔街，第五大道等等这些中心区。包括特朗普大厦，每一个大厦在美国的每一个中心城市都会有。特朗普大厦一九七几年的时候在华尔街四号就出现了，在城市中心是占据绝对地位的。这是美国，当然后来香港和美国差不多在一个时间发展起来，香港被殖民之后，在同一个时间，香港的建设和美国是相同的。在香港崛起的时候，中国大陆并没有崛起，还在做计划经济。

著名的自媒体大咖、深圳概率的创始人、CEO、中国豪宅研究院华南院长图腾镜先生

除了美国和香港崛起之后第二个板块就是迪拜。迪拜是后起之秀，应该是中浪。迪拜的楼再拔高，是这样设计的过程。迪拜最高的楼现在是迪拜塔，哈利法塔，838米，最高的，这是绝对的城市板块中心的一个标志性建筑。当然现在迪拜正在做国王塔，大概1600米，是这栋楼的8倍，大家可以想象一下它的高度，就有点恐怖了，中国的最高建筑上海中心不超过600米，和深圳的平安大厦是差不多的。

这一切是先有了城市板块，然后出现了交通枢纽。交通枢纽最强的是香港，香港作为自由贸易港，城市的高铁、飞机、港口，在这么小的城市里面有这么强的交通网络。

回到深圳，深圳是后浪，城市板块崛起之后，出现了枢纽板块的崛起。从世界的美国、迪拜、香港、深圳都是这样，都是先有城市板块，然后有交通枢纽板块。深圳的城市板块最牛的应该是深圳湾。在深圳湾这个片区卖得最贵的不是住宅，而是公寓。

比如说深圳湾1号，招商的太子湾、悦府都是公寓。当然住宅也有差不多逼近30万的。目前深圳板块的崛起和交通枢纽的崛起，可能用世界的经济观来破局深圳的经济成长都跑不上来，深圳的成长速度绝对了突破了世界经济观的理论。

什么意思？比如说在世界上，美国也好、迪拜也好，高铁或者是飞机场，距离中心区很远。但是深圳不是，深圳的机场离深圳也很近，所以出现了大空港，深圳的北站就是在城市中心，这个在整个世界一级城市中是比较少见的，这是很难得的。也就是说这个枢纽中心能够带动整个北站片区的进展，所有北站的规模，950万，超过福田的量。所以北站未来这个片区的成长，相当于美国中央公园。

美国的公寓每年是要交物业税的，如果不交就会拿到法院拍卖。所以美国城市板块的公寓资产，最贵的价格是1.007（数字没听清）百亿美元，是戴尔所拥有。香港最贵的房子，是马云在香港的房子，是15亿，在维多利亚港这个区域，相当于城市板块的中心，他房价一般是50万左右。

目前这几年，深圳房价升幅最快的一个是南山，一个是龙华，直逼深圳湾。因为他比深圳湾的枢纽功能更强大，深圳湾纯粹是城市静观功能，而这里是通行世界的快速通道。

我想最有钱的人，相信不在龙华投资，肯定在前海和深圳湾。但是我们不能抛弃深圳的中产阶级，这一批的企业主或者是城市精英，包括今天来的大多数人，我们的投资、我们的方向一定要往北站枢纽中心来看。这个区域可能才有准入的机会，才能进得来，首先要上车，上不了车就永远是空谈。因为深圳湾和前海无论是公寓还是住宅，门槛太高了，动不动就是2千万以上，这个区域还正在爬升期，是成长区的前奏曲。我认为这是我们最适合进驻深圳北站枢纽中心的时候，谢谢王老师。

地产八卦女：

每次跟王老师说话，我都感觉我在云端上，就是被吹上去的，王老师太能说话了。

地产八卦女

我先分享一个我比较悲伤的故事，我是在北站已经有几天了，周边的几个楼盘都观察了一圈。总觉得现在深圳北站这一块很像当时我刚入行的时候去的上海虹桥枢纽中心。所以这是一个悲伤的事情，当时虹桥枢纽中心邀请我去参加活动，当时虹桥的公寓才卖2.2万到2.3万，住宅卖3.5到3.8万，还是2015年，我朋友是项目的总经理。他跟我讲大虹桥这个区域发展一定会很好，因为很多房企都进入了，所谓上海的一片枢纽中心，因为机场和高铁都在那里，非常方便。但是我过去的时候，看到的是很多正在开工的工地，心就凉凉的，当时我说怎么涨得起来。但是我上次再去看他们的公寓项目已经要卖7万了。入行这几年，我就跟钱不太有缘，这是很伤心的事情。因为当时上海的公寓是不限购的，而且我可以先拿几套，到时候可以更名换出去。

现在疫情过后大家都在想买什么东西，因为我自己也炒股，也做一些小的投资。现在疫情期间，股市跌了，原油、黄金这些都是普通人最好不要接触的，容易爆雷。真正具有投资价值的只有地产类的产品。纵观所有的地产类产品，我这几年总结了三个方向，如果你要买地产的投资类的产品，一定要满足三个需求：

第一，要有互动式的消费场景，也就是说要有大型的商超，或者是配套要稍微完善；

第二，要在这个板块的核心区域，要有高铁和地铁。因为中国这几年高铁和地铁都改变了，以前是以行政单位来划分，而自从有了高铁和地铁之后，就形成了各种城市商圈。因为交流已经非常方便了，所以说这几年，或者是接下来的几年，大城市的方向一定是大都市圈。现在也正在形成当中，而深圳这几年，就像我们一直在说的，北京和上海如果是世界级的城市，还说不上，TOP10都没有进，最多是TOP30，深圳也是在TOP30里。但是接下来中国的发展一定是北京、上海、深圳都往世界级的TOP20的城市发展，因为商圈足够，世界级的城市圈已经在形成。高铁在深圳北站这边连接的并不只是深圳，而是全中国，因为不管是去香港也好，还是去北京、上海或者是往西部、成都方向发展，都是非常快的。我这种人是最怕坐飞机的，有时候经常飞机晚点，我是见过凌晨四点钟的上海、凌晨四点钟的北京，深圳倒是没有，因为我来深圳一般坐高铁。

第三，一定是有能力很强的大品牌来做。因为这种大品牌，首先他的商业肯定是偏高端的，同时后期的运营能力是非常强的。比如说同一个地块，为什么说这个地块现在卖的公寓值6万，但是那边值8万？就在于他的服务和后续的运营能力。

我看了整个深圳的规划，龙华区这边是想打造成龙华的大核心。龙华区政府想要发展，就必须得把北站所有的都打造起来，不然龙华是没有出路的。我说得比较严重，但是一定是这样的。

同时可能有疑问，北站还在发展中，为什么要买这里，而不买配套非常成熟的核心地段呢？那是因为等核心地段的公寓，我上次去罗湖看了一个公寓项目大概是卖了8到10万，均价9.5万，这种商业配套非常成熟的地方，升值空间是非常有限的，因为它的潜力已经被压榨得七七八八了。

这两天图总一直跟我讲，说你到深圳来发展嘛，自己在深圳可以买一个房子，我说我现在没有资格，让我考虑一下公寓。图总要多多介绍，介绍好的公寓，最好能打点折。我们知道海航的两个兄弟，陈国庆和陈锋就曾经花了1亿在万五期的86和85楼买了两层。高端公寓是非常有价值的，首先是有钱人身份的象征，第二这个地段是绝版的，收藏价值非常高。

王世泰：

地产八卦女讲了一个伤心的故事，讲她错过了虹桥的一个机会，她讲得非常真切。我太太是上海人，我一般的半年时间会去一次上海，我跟你分享一个感受，我一般的如果从虹桥枢纽走，坐飞机过去，在那边换高铁或者是地铁都非常方便。但是我更想说的是，每半年那里就变化一次，所以你说的这一点并不是编的故事，而是一个非常真切的故事。

著名城市人文学者-王世泰

接下来她又告诉我们，既然错过了，你也想买公寓，那买哪里呢？这个地方必须有流动性，必须是枢纽，必须有成长性，她把很多的观察和理论融入到了她自己生活的经验，是最能打动我的。我不想夸赞地产八卦女的颜值有多高，但是她今天发言的价值点是我们有很多的受益。向大家披露一下，她是湖南人，是湘妹子，台下有两位地产老炮也是湖南人，怪不得他们刚才的表情非常的自得，看我们湖南人多么了不起，我就不讲他们的名字了。同样，我也要佩服我们的图总，多么大的魅力，因为他的游说，八卦女要在深圳可能置业了，是不是要在鸿荣源的天俊拿一套公寓，这个问题我们下面的朋友可以投票，但是图总要出一点力，给我们的王总监也做好沟通，看看能不能选一个好的户型，或者是打点折。

接下来就要请出傅卫鸿老师了，他刚才已经发了一条微信给我，说你刚才批评我太多，我不想上去。我说不行，你要有雅量，我有一个重要的问题要请教你。因为今天开始我就讲了，我们有三个特殊的地方，其中有一个就是时间纬度，后疫情时代，这一个特殊的框定。作为后疫情时代投资渠道和规避资金风险，相对于我们在这组公寓的所在地，能够获得哪些启示？或者是你有哪些秘诀可以告诉大家？掌声欢迎。

傅卫鸿：

现在要谈投资，请大家换一种思维。过去的投资，可能看重的是回报，而现在投资千万不要看回报，而要看抗跌性。跌是一个大趋势，尤其是疫情之后，刚才我们讲了是会改变，疫情对世界经济会有影响，有改变。短期内会影响一定的下跌的压力。在这种情况下，很多产业，包括第二、第三，第四产业都会相应的受影响。深圳局部地区也会受到影响，这种情况下，我们的房地产投资不要再像过去一样买了之后能够涨多少，要考虑的是能不能抗跌，这个很关键。

深圳大话房地产主编-傅卫鸿

怎么样才能抗跌？我给大家提供三个原则，这三个原则就体现在主题的标题里面：枢纽都市圈。

第一个概念是都市圈的概念。补充一下，最近比较流行40年后深圳可能要收到一个大礼包，说是要扩容。还有一个大礼包，如果扩容不成，就是一个都市圈的概念。都市圈是什么概念？就是以深圳作为珠三角核心城市的一个中心，以此中心来连接周边的几座城市，我们所说的周边城市包括惠州、东莞，这是3。还要+2，就是河源和汕尾。毫无疑问都市圈的核心就是深圳，一个核心的都市圈，肯定是资本聚集的地方，它的抗跌性肯定是最强大的。这是第一个从交通的角度来看。

第二个角度是要有地标性。我们选择的物业具有什么样的特点？在这个板块，一定是要有标志性的，它不是配套的，也不是次生的，一定是非常醒目的。现在整个深南大道，地标性的物业品质都非常高，价值都高起。深圳北站凡是地标性的建筑未来的成长空间都非常大。

第三个判断，就是要具有成长性。八卦女提到了罗湖，罗湖也有高楼，也有地标性，但是他缺少一样东西，就是成长性。因为罗湖经过很多年的发展和变化，由于它早期的规划以及很多配套的东西，导致它的发展是受到限制的。从成长性上来说，我认为龙华是目前最具成长性的空间，这个空间甚至超过了前海。可能有人不服，说大前海是国家战略定位，但是前海有交通上的很多问题。一个月亮湾大道就把前海和深圳天然的割裂开一个前海湾，当然未来前景是可行的，但是现阶段来说，前海透支得太高。而我们现在回头来看看龙华，龙华板块的公寓价格也就是6万左右，这个价值空间和住宅比起来，差别非常大。住宅已经普遍是10万+了，大家关注一下二手房，一般商业公寓和住宅之间的价差在20%左右。但是会发现价差现在已经达到了40%甚至是50%，旁边的住宅已经到了11、12万了。我们以这个公寓为例就是6万左右，只有一半，说明未来的成长空间是非常大的。我不说现在会涨，现在要考虑抗跌，未来一旦过了疫情期之后，经济慢慢恢复正常之后，这样优质资产的成长性就会很快的显现出来。

所以我说，第一要换个思维抗跌，第二是掌握三个方向，一是大都市圈，二是地标性的建筑特点，三是看成长性，从这三个方向入手就会找到你真正投资的标的。

16:20

提问环节

王世泰：一个基点抗跌，三个标尺：都市圈、地标性、成长性。说透了，非常好。在座的可能有很多朋友需要互动和交流，下面开放一点时间。

问题1：傅老师，最近我在龙华、光明准备看房，您有什么好推荐的吗？

傅卫鸿：这个问题问得很好，这是热点中的热点，一个是龙华，一个是光明。要说我推荐哪个区域的话，光明有科学城这个大规划，未来的前景是非常可观的。龙华是一个新兴的CBD，从商务的角度来讲，未来的空间非常大。如果你买住宅，会考虑光明，如果你买公寓，可以考虑龙华。

王世泰：考虑龙华就考虑鸿荣源天俊。

问题2：图老师，现在龙华的房价是已经到这样了，现在买的话，还有多少升值的空间？

图腾镜：我不太宜过多的讲房价。深圳房价天花板的标杆应该就是香港，6月5日，2020年全球生活报告发布了，讲到了世界房价的问题，香港排第一，上海排第四，深圳排第五，北京排第六。深圳和香港的关系这么密切，未来龙华的天花板应该是前海的标杆，深圳整体的标杆应该是香港。大家可以看得出来，未来龙华到底房价是低还是高了，自己去想象。

王世泰：图总就是说你应该看一看今天我们坐的这个空间。

问题3：王老师，龙华宇宙中心说了那么多年，为什么还是宇宙中心这个名头，但是一直没有发展起来呢？

王世泰：我来回答前半个问题。宇宙中心这个话题，应该让异形来回答，因为他就住在宇宙中心，他经常让好朋友风语接他，问他在哪儿，他说“宇宙中心”。我觉得深圳这个城市用一个什么样的标签，我觉得现在都不适合。因为深圳这座城市的成长基因跟世界城市史中所例举的所有城市都不一样，改革开放40年，今年的8月26日就是深圳的40年，你看哪一个城市只是40年就从一个小渔村成为了世界前沿的城市？实际人口的居住量超过2千多万。但是话又说回头，宇宙中心的出现是因为龙华这一片土地价值的飙升。我记得应该是六七年以前，也许更早一些，红山一块地方拍出了地王，由此就把福田给了一个名号，叫做龙华南，龙华是宇宙中心。为什么呢？地价高。当然我们要再把这个维度铺开，从龙华区政府，高新技术产业，人才的涌动，财富的汇聚，但是不要忘了，最王牌的一张王牌是有深圳北站这个交通枢纽，他有亚洲最大的廊道，前面我听那位很帅的小伙子给我介绍，这个廊道的连接使这里的商圈、使这里的人流、使这里的财富、使这里的生活的丰富度极大的提升。所以说，中国在世界的东方是引人瞩目的，大湾区在中国的经济版图中是令人瞩目的，深港地铁在大湾区当中是耀眼的，而龙华有这么多的优良素质，有特别的可以推动前进的力量在，说他宇宙中心为什么不可以？

在我们的生活中，我们有很多的时候是需要仰望星空的，我们需要看到头顶上有彩云在，有云在，就有可能降下甘霖。今天在这里做论坛，也希望鼓动起一股好风，让彩云降下甘霖，让人们的感触和认知能够定位到这一片土地，因为它的未来是美好的，它的未来一定是彩云落地，遍地生花。小伙子，我只能讲到这里了。谢谢。

王世泰：我坦白的说，我今天来是有压力的，因为我昨天受凉了。第二个是看到壹周君到了，他给我一个压力，他说：王老师，如果你在，而且我也在，我要邀请你写一首诗。你不能在这个论坛上写诗，到了那个论坛上不写诗，我要举报你。我就慌了。所以，我今天就一定要写一首诗，而且我节自己提了一个要求，要以藏头诗的方式，写得好不好是一回事，但是表达我对这个活动的内心感受。

鸿鹄有志向云天

荣耀大书不惑年

源流千转归枢纽

天地一鼎都会圈

俊彩星驰湾区舞

前程锦绣写鸿篇

景色无边看天俊

好听高歌唱凯旋

我们一起把藏头诗的第一个字读一遍：鸿荣源天俊前景好！