◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

主楼

2026-03-30 22:02:52

标签：点击标签查看相关内容

对于惠湾临深，个人一点不成熟的看法

不知从何说起，那就想到什么就什么吧。

惠阳大亚湾，为方便描述，接下来就统一为“大亚湾”吧。

1
深圳核心区域2026年年后数据表现似乎挺不错，我寻思着，作为深圳郊区的坪山，它的核心区域坐实了就是中心公园那块，锦龙片区房价表现过去和现在就是比不过那里。作为坪山一路之隔的大亚湾，我在琢磨它的核心区域是哪里？
2
2026年后大亚湾的楼市走势会是什么样的？如果是过去按揭买房的业主，现在如果要卖房那得贴几十万出来，这导致得一个情况是曾经买的高价房没法卖，跌与不跌好像也没啥区别。一次性付款的业主卖房倒还好了，一念之间，让几万落袋为安也没太大所谓。不敢说绝对的底部，相对的底部差不多吧。
3
房价相对是市场底部，政策呢？利率现在3.0，公积金2.6，可能的政策底就是出台房产税了，这个估计得等经济有复苏迹象的时候就来了。而且，房产税对于绝大多数房子而言，恐怕没法实现税负转移。记得KK大神的观点有句，彻底套S无害散户。
公知说国外房产是永久产权，中国房子是70年产权，但是现在知道的是，国外你每年不交房产税你的房子就会被国家给收走，而中国房子时间到期了国家没要求你按照房子的市场价把房子买回去吧。所以，中国房子才是真正的永久产权，国外那是假的。再者，农村的房子，户主你给国家交税了吗？
4
看到一个新闻，我发现挺搞笑，地方鼓励跨区买房给首套贷款政策，我寻思着是个坑，深圳核心区有没有这样给政策？好像没有，给这样首套政策的是惠州，大概意思是你惠城买惠阳买博罗买可以算首套给你贷款，未来三五年内房产税是不是就得落在头上了？成为一个税源
有一个数据说是全国家庭人均居住面积到了40平米左右，夫妻+未成年子女就是一个家庭，成年子女和父母是两个家庭。而现在契税面积调整到140㎡，平均下来三口之家就是45平左右，房产税的免税额会不会就是介于家庭人均40㎡到70㎡之间？家庭比较稳妥的免税面积定在140平以内。
5
大亚湾如果房子不住的业主，需要被拯救。有感绝大多数的房子都会扑街，回到曾经的发行价几乎不可能了，2016年后大亚湾的新房就破万了，在2017年限售三年政策之后买新房的几乎是没有赚钱的，虽然经历过20年21年的巅峰时刻，但是不好意思锁定限售卖不了。23年解除限售开闸泄洪，房价开始一泻千里这些大家都是经历过的。
如果买的是区域核心的房子，现如今流通性还行，不至于降价都不好出无人问津。

0

◆◆

A_GUEST

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

A_GUEST

积分：-

注册时间：-

沙发

2026-03-30 22:23:45

房价大涨大跌的时候，与核心区好像关系不大，时间先后而已。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

板凳

2026-03-30 22:28:38

6
房价涨的时候，叫板块轮动，从一线核心向外扩散到郊区，三四五线。这一轮房价下行，又从十八线收缩到一线核心区域。彻底粉碎房价只涨不跌的顽固认知，毕竟，我国房地产的巅峰，可谓是全民参与的，影响力远甚于08年金融危机，那会房地产毕竟刚起步几年，业主也没这般多。
7
大亚湾的业主，今年三月小阳春，的确火了一些热门小区，但是想顺势涨价，恐怕是判断有误。买家可以等待合适满意的房子合适的价格出来再下来，所谓千金难买心头好，而不是高房价时候的将就无奈选择。对于房子存在不足的情况，适当的包装营销是有必要的。
8
什么是刚需？我琢磨了下，不买房会给家庭带来麻烦的就是刚需。毕竟租房子一家人也是可以生活的，甚至过去到现在没买房的漏网之鱼就是超幸运的群体。节省了几十上百万。而投资，也不敢轻易言买房投资，或者收房子去做二房东收租赚差价或者装修代售赚差价做这样的投资，相对回报可期，投入少。
9
老龄化时代，养老地产对于家庭而言需求是显而易见的。城市化时代，三代同堂不比农业化时代。大亚湾养老，也成为深圳人的一个好的选择。某种角度而言，租房养老还是会带来不少问题。因此，养老可以算得上是刚需。
10
至于买房选择上，依然存在众多的小白在认识片面的情况下，交了宝贵的学费。认识不够全面，在区域选择和小区选择上出了问题，容易被表面的现象所迷惑。
如果直接说答案直接抄作业的大亚湾区域和代表性小区，手指头都数的过来。
坚持价值长期主义。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

地板

2026-03-31 11:13:31

11
简单来说，之所以说红山是龙华中心，数据说话就是红山房价是龙华天花板。类比到大亚湾区域，大亚湾区域哪里的二手房成交价是上了天的？上过天的房价就可以说是大亚湾的区域中心。一定要是二手房市场成交价，不是新房，新房价格上天也代表不了市场最真实准确的信息，因为新房叠加了营销包装信息差等因素，而二手房成交价格才能真实准确体现市场行为。不然你拿吾悦广场旁边的玖御府备案价高达29990每平，高达22000的红树林公园那里的太东红树湾悦府，澳头“半岛城邦”海景城高达1万78，甚至破2万的秋谷海生活，新房这个区域这个定价就是扯犊子的，乱来的，挖坑的。

说到这，以这样的分析框架来看，大亚湾区域中心并不是成片的，具体来看，是以小区分布为体现，再细化一下，大社区更为明显。

二手普通住宅成交突破2万+的，貌似就是惠阳新圩的牧云溪谷，称之为第一档。大亚湾锦绣壹号，惠阳淡水星河丹堤和大亚湾龙光城二手成交冲高到19000左右，称之为第二档。其它品质还不错位置尚可的社区二手基本上没有冲上到这个高度，大多是1万5左右二手成交价居多，称之为第三档。然后就是退而求其次的第四档1万23，这样的社区大概就位于1万5社区隔壁。第五档简单归类于低于10000以内的，比较显著的特点是离深圳远，老城区，像澳头。

当然了，曾经的一二三档，现在也是近乎腰斩。但是这也意味着优选的机会，可别花一二档的钱去整了个三四五档。

具体的二手成交数据后面我会整理出来。应该说，巅峰期房价修为都没能突破一品境界的小区，就当下L型阶段，还能如何突破？认清这一点，该处理的就处理，该优化的优化。

◆◆

sa7740771

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

sa7740771

积分：-

注册时间：-

4楼

2026-03-31 11:26:33

房子第一要位置好，对于天天通勤的人，离沙田站越近越好，离高速口近且没有高速噪音的好。不需要天天通勤只需偶尔通勤，那还是在商业中心附近，方便生活。第二重要的是物业，天天住物业提供的卫生安保每天都息息相关。小学初中只要不是那种村小的样子，我觉得都差不多。大亚湾最近2年还是多了很多人。

◆◆

土滑里海龟

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

土滑里海龟

积分：-

注册时间：-

5楼

2026-03-31 16:29:00

三四五线城市的房子就好像手机、汽车一样成为消费品，已经彻底失去流动性，靠房地产发家致富的金融性时代已经结束。不信就找中介挂出去卖卖看，有价无市。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

6楼

2026-03-31 19:57:22

确实人多了不少，这几年增长的似乎还不是产业人口，商场里边年轻面孔更加常见。

大亚湾新建的产业园区，会在2027年开始陆续投产，也就意味着产业人口会持续增加。

西部产业园区，横塘千亿产业园，在建的产业大楼如火如荼。十五五末，大亚湾常驻人口冲刺百八十万，还是有机会的。此外，大亚湾这些年来新建的商品房超过40万套，还是够住的！

引用4楼sa7740771的发言:
房子第一要位置好，对于天天通勤的人，离沙田站越近越好，离高速口近且没有高速噪音的好。不需要天天通勤只需偶尔通勤，那还是在商业中心附近，方便生活。第二重要的是物业，天天住物业提供的卫生安保每天都息息相关。小学初中只要不是那种村小的样子，我觉得都差不多。大亚湾最近2年还是多了很多人。

◆◆

枫雲哥来了

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

枫雲哥来了

积分：-

注册时间：-

7楼

2026-04-01 08:22:48 来自m.szhome.com

牧云溪谷的开发商我要是没记错的话也是宝中榕江天御豪庭、云玺锦庭及碧海榕江壹号院的开发商，当年天御豪庭开发时在我所在的银行（那时我还没离开银行）还融过资，本来那时还想买套小户型投资（大概4万/平米左右），后来由于开发商将该楼盘全部调整为大户型就没买了，现在这个盘市价要10万+了，毕竟位置不错，就在宝中壹方城对面。
那么问题来了，这个开发商为何能在宝中和碧海拿到这么好地段的地呢？稍微动点脑子都能猜到吧。当然我不会告诉你原因，怕影响某仆人组织在某些基本pan心中的形象

引用3楼楼主的发言:
11
简单来说，之所以说红山是龙华中心，数据说话就是红山房价是龙华天花板。类比到大亚湾区域，大亚湾区域哪里的二手房成交价是上了天的？上过天的房价就可以说是大亚湾的区域中心。一定要是二手房市场成交价，不是新房，新房价格上天也代表不了市场最真实准确的信息，因为新房叠加了营销包装信息差等因素，而二手房成交价格才能真实准确体现市场行为。不然你拿吾悦广场旁边的玖御府备案价高达29990每平，高达22000的红树林公园那里的太东红树湾悦府，澳头“半岛城邦”海景城高达1万78，甚至破2万的秋谷海生活，新房这个区域这个定价就是扯犊子的，乱来的，挖坑的。

说到这，以这样的分析框架来看，大亚湾区域中心并不是成片的，具体来看，是以小区分布为体现，再细化一下，大社区更为明显。

二手普通住宅成交突破2万+的，貌似就是惠阳新圩的牧云溪谷，称之为第一档。大亚湾锦绣壹号，惠阳淡水星河丹堤和大亚湾龙光城二手成交冲高到19000左右，称之为第二档。其它品质还不错位置尚可的社区二手基本上没有冲上到这个高度，大多是1万5左右二手成交价居多，称之为第三档。然后就是退而求其次的第四档1万23，这样的社区大概就位于1万5社区隔壁。第五档简单归类于低于10000以内的，比较显著的特点是离深圳远，老城区，像澳头。

当然了，曾经的一二三档，现在也是近乎腰斩。但是这也意味着优选的机会，可别花一二档的钱去整了个三四五档。

具体的二手成交数据后面我会整理出来。应该说，巅峰期房价修为都没能突破一品境界的小区，就当下L型阶段，还能如何突破？认清这一点，该处理的就处理，该优化的优化。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

8楼

2026-04-01 21:09:10 来自Android手机客户端

仆人组织是什么组织？

引用枫雲哥来了的发言:
牧云溪谷的开发商我要是没记错的话也是宝中榕江天御豪庭、云玺锦庭及碧海榕江壹号院的开发商，当年天御豪庭开发时在我所在的银行（那时我还没离开银行）还融过资，本来那时还想买套小户型投资（大概4万/平米左右），后来由于开发商将该楼盘全部调整为大户型就没买了，现在这个盘市价要10万+了，毕竟位置不错，就在宝中壹方城对面。
那么问题来了，这个开发商为何能在宝中和碧海拿到这么好地段的地呢？稍微动点脑子都能猜到吧。当然我不会告诉你原因，怕影响某仆人组织在某些基本pan心中的形象
引用3楼楼主的发言:
11
简单来说，之所以说红山是龙华中心，数据说话就是红山房价是龙华天花板。类比到大亚湾区域，大亚湾区域哪里的二手房成交价是上了天的？上过天的房价就可以说是大亚湾的区域中心。一定要是二手房市场成交价，不是新房，新房价格上天也代表不了市场最真实准确的信息，因为新房叠加了营销包装信息差等因素，而二手房成交价格才能真实准确体现市场行为。不然你拿吾悦广场旁边的玖御府备案价高达29990每平，高达22000的红树林公园那里的太东红树湾悦府，澳头“半岛城邦”海景城高达1万78，甚至破2万的秋谷海生活，新房这个区域这个定价就是扯犊子的，乱来的，挖坑的。

说到这，以这样的分析框架来看，大亚湾区域中心并不是成片的，具体来看，是以小区分布为体现，再细化一下，大社区更为明显。

二手普通住宅成交突破2万+的，貌似就是惠阳新圩的牧云溪谷，称之为第一档。大亚湾锦绣壹号，惠阳淡水星河丹堤和大亚湾龙光城二手成交冲高到19000左右，称之为第二档。其它品质还不错位置尚可的社区二手基本上没有冲上到这个高度，大多是1万5左右二手成交价居多，称之为第三档。然后就是退而求其次的第四档1万23，这样的社区大概就位于1万5社区隔壁。第五档简单归类于低于10000以内的，比较显著的特点是离深圳远，老城区，像澳头。

当然了，曾经的一二三档，现在也是近乎腰斩。但是这也意味着优选的机会，可别花一二档的钱去整了个三四五档。

具体的二手成交数据后面我会整理出来。应该说，巅峰期房价修为都没能突破一品境界的小区，就当下L型阶段，还能如何突破？认清这一点，该处理的就处理，该优化的优化。

◆◆

南站新城

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

南站新城

积分：-

注册时间：-

9楼

2026-04-02 12:05:18

惠湾地区是退休养老、居家自由职业者的好地方，这是我5年前的看法。

在深圳工作了20~30年，早已不坐班了，最近三年常住在惠阳高铁站附近楼盘，不时外出旅游，走了国内不少地方，更加坚定了我之前的看法。

我们楼盘周边及内部环境还不错，空置率大概50%（有些房子装修好了但经常没人住），感觉太好了，地库车位有不少剩余，小区园林里人也不多，散散步很惬意。小区商业配套基本可以满足日常需求，大不了打个车5~10分钟到万达、翡翠山益田商场、吾悦广场。优质医疗设施在广州，坐高铁也就一个小时左右，但目前用不上，小事附近的惠阳六院（三甲）可解决。

确实买贵了，价格跌了近50%，但我是全款，且这购房款来自卖掉老家某地级市的房子（十年前计划的养老房），相当于置换，溯源的话，还没亏到成本价。

◆◆

南站新城

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

南站新城

积分：-

注册时间：-

10楼

2026-04-02 13:51:06

房产税，这个很难出台，或者换个名称收钱，比如房屋保险、装修保险

目前手里有多套房的群体，主要是体制内那些人，有编制的或者央国企这类工作稳定的，他们是国家基本盘，银行愿意给他们高额低息贷款，收他们的税不太可能。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

11楼

2026-04-02 15:16:00

很难，但是也会如期而至。

多套房的或许在房产税落地时候要考虑优化下了。对于自住的不用太多担心

引用10楼南站新城的发言:
房产税，这个很难出台，或者换个名称收钱，比如房屋保险、装修保险

目前手里有多套房的群体，主要是体制内那些人，有编制的或者央国企这类工作稳定的，他们是国家基本盘，银行愿意给他们高额低息贷款，收他们的税不太可能。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

12楼

2026-04-02 15:16:24

很难，但是也会如期而至。

多套房的或许要考虑优化下了。对于自住的不用太多担心

引用10楼南站新城的发言:
房产税，这个很难出台，或者换个名称收钱，比如房屋保险、装修保险

目前手里有多套房的群体，主要是体制内那些人，有编制的或者央国企这类工作稳定的，他们是国家基本盘，银行愿意给他们高额低息贷款，收他们的税不太可能。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

13楼

2026-04-16 10:39:12 来自Android手机客户端

中国65岁以上老龄人口2.3亿左右，人均寿命78岁左右。
如果把年均新生儿超过2000万作为婴儿潮，新中国成立到1975年除了三年困难时期，新生儿都是2000多万。
建国出生的到现在也有77岁了…60后现在66岁…往后一年，老龄人口每年增长2000多万要持续15年…
可以预见的是，80岁左右的老年人陆续寿终正寝，城市墓地压根是无解的难题。也难怪国家现在提倡绿色殡葬，但是恐怕家属还是难以接受。也总不能说，墓穴到期了后被请出来…
?脑子里有个念头，远郊区的房子，既然没了价值，往后会不会用来作为阴宅存放先人…
发达的大上海，早就有了这个先例。
惠州郊区风景宜人的地方，开发小户型，似乎大有可为，比买墓地怎么看怎么靠谱。甚至于说，可以盘活偏僻地带的存量房。
?

◆◆

雨过天晴好

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

雨过天晴好

积分：-

注册时间：-

14楼

2026-04-16 17:02:02 来自Android手机客户端

20年产权，不续费会请出来

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

15楼

2026-04-16 17:58:14 来自Android手机客户端

是啊。城市人口的最终归宿，人太多，墓地恐怕行不通。

澳门靠近横琴码头那面密密麻麻都是墓。

开发商在远郊区开发小户型阴宅，会不会有前景

引用雨过天晴好的发言:
20年产权，不续费会请出来

对于惠湾临深，个人一点不成熟的看法

对于惠湾临深，个人一点不成熟的看法

楼主最近发表

相关帖子

大家都在看