龙华的楼市“风向标”，金茂府价值分析

龙华在2010-2016年新房集中供应，并不断有热点概念，楼盘涨幅可观，吸引置业者关注，而近两年的新盘则相对较少。今年的明星楼盘，当属上塘的金茂府，是2016年由金茂+电建82.9亿竞得，楼面价就5.68万，算上融资、建设、运营等成本，经常有人讨论，开发商要卖多少价格才能保本赚钱？

龙华金茂府是现楼发售项目，预计今年会入市，目前外墙施工基本完成，周边楼盘业主对它的期望值很高，看后市有信心！

一、为什么对龙华金茂府期望值高？

凭拿地成本的楼面价5.68万，金茂府还是金茂的最高系列，定位是打造高端住宅，以大户型150-240为主，面对改善品质购房家庭。而且旁边还有恒大、恒裕等几个大型旧改项目，片区面貌和楼盘都新，并且没有农民房，建成后也是宜居的片区。

但目前周边二手楼盘基本单价6万出头，高一点的中海锦城均价近7万，二手房还有税费；金茂府品质比中海锦城高，而且是现房交楼快，价格高于中海锦城也理所应该。

龙华金茂府项目品质并无二话，阔绰户型一层2-3户，车位比也达到1:1.8，装修上面应该也会下功夫，档次要豪、逼格要高，目前看外墙采用的是干挂陶板+铝合金外立面。

二、龙华金茂府品质高，但想卖高价并不容易

对比红山的地段位置比上塘要优，市政配套主要集中在红山，红山深高北学区4盘也8-9万。虽然金茂府的品质具有领先优势，如果没有好地段、配套和学区的加成，想卖更高价并不容易，况且还有政策调控。

最后还要看金茂府东侧的这所九年制学校，虽然暂时还没建，但按就近原则很可能是未来对口学区。

周边业主猜想，金茂府想要想要达到一个高度，再加上旁边还有恒大、恒裕项目，想必也会是一个不错的学校。

也还有一种可能，金茂府如果没打算要赚多少钱呢！本身也是央企，起带头表率作用。

三、上塘范围内楼盘概况

上塘这几个次新房品质和价位相当，都是500多万3房为主，均价6万多一点，中海锦城地铁物业，自带商业体，均价7万。

中海锦城：上塘站正地铁口，6号线附近也有站点。和金茂府一路之隔，楼下就是AT MILL商业体，交通和购物很便利，带开发商精装修交楼，主力户型是3房，89平3房600万左右，单价7万接近红山楼盘价格。

学区是上芬小学+龙华实验学校。龙华实验是新学校，今年第一年会出中考成绩。

和公馆：小区很小只有2栋，但是板楼设计，有空中花园，能共享上塘的配套，楼盘西面是上芬小学，学区是中海锦城一样。主力户型是87平3房，总价550万，单价6.2万。

和平里、港铁天颂、曼海宁、鸿荣源尚峻，这4个盘属于大浪街道，但楼盘都处在龙胜地铁口附近，均价6万，离初中高峰学区有点远走路要15-20分钟。学区是和平实验小学+高峰学校，高峰学校的中考录取率算比较知名，在深圳前50名，成绩相对还不错。

四、综上所述：

金茂府项目本身的品质不质疑，并且梯户比、车位比都是按高端打造，确实能甩开上塘周边的楼盘。但所处的上塘片区，楼盘均价6-7万，离金茂府最近的中海锦城均价7万。金茂府的档次要高于隔壁的中海锦城，而且是新房税费少，现房交楼，带豪华逼格装修的话，价值理所应该高于中海锦城，价格期待早日开盘公布。

如果想卖高价，还寄希望岳盟旧改的这所九年制学校。

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