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【深度79】光芒之下面纱未揭,龙华恒裕未央花园“搞边科”?

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主楼
2019-09-17 15:14:08
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【深度79】光芒之下面纱未揭,龙华恒裕未央花园“搞边科”?

龙华上塘板块与红山商住区及深圳北站商务区位于同一轴线,地理位置相近,配套资源相当。随着红山地块开发逐渐兑现,地块开发条件仍未饱和的上塘,已取代红山,成为这一轴线上新兴住宅的主力供应军。

当前该板块内最为瞩目的无疑是金茂府,一个具有“试验性”的地块项目,自身显得有些不合时宜,刺目的光芒却已溢到周边。

除金茂府外,进度比较快的还有其西侧的恒裕未央花园。这一项目自去年初正式动工以来,已经出地面20余层。

如果按照恒裕惯有的习性,理应盛大宣传。不过,有一些蹊跷似乎还未解决,尽管光芒之下,仍裹着一层面纱,令人看得不够透彻。本期便深度“恒裕未央花园”。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。可点击【加入9.9情报群】,获取最新的楼市情报。若想跟老牛咨询(因精力有限,需付费),欢迎粉我(老牛微信WEnewhouse)。当然若不咨询也可以关注老牛朋友圈获取最新深度楼评和地产资讯。

按照老传统是要玩价格竞猜,但这盘还蛮神秘的,暂不给它设投票了。
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沙发
2019-09-17 15:18:40
目录

一、项目交通环境
交通(地板)
二、项目区位环境
区位(8楼)
三、地块信息及开发商
地块(12楼)
四、项目基本信息及不利因素分析
项目(16楼)
五、周边配套
配套(25楼)
六、周边旧改规划
旧改(35楼)
七、项目价格预测
价格(36楼)
八、小结
小结(37楼)
九、网友精彩回复及爆料

往期回顾

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【宝安】中粮大悦城华强城新锦安海纳公馆榕江云玺锦庭卓越誉珑万科星城博林君瑞京基御景珑庭勤城达前海世界都市茗荟花园领航城五期

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【深汕】区域规划

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板凳
2019-09-17 15:24:34
“飞驰地铁上”掠影图一张,来源于@龙华机车男

这周晚一些再补充最新实景及周边图。


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地板
2019-09-17 15:39:29
项目交通环境

恒裕未央花园位于龙华区民治街道上塘片区,地铁4号线上塘站B出口,是不折不扣的地铁口物业。

同时,距离在建地铁6号线(2020年通车运营)上芬站约650米(百度地图测量,仅供参考),地铁轨道交通优势突出。


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4楼
2019-09-17 15:40:30
项目地块的北侧和西侧分别与龙华建设路和新区大道接壤,靠近福龙路、布龙路、龙华人民路等多条主干道路及城市快速路,平峰时段的路面交通对接周边片区及市区便捷且高效。

但是,龙华依然缺少更有效的分流通道,哪怕地铁6号线通车后,也难缓解龙华高峰时段整体性的拥挤状况。

打通更多对接市区通道,或完善龙华本地商务环境,可能才能有较明显的改善。
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5楼
2019-09-17 17:27:57
周边主要交通的规划包括:

【地铁】按照目前的初步规划,未来龙华往西至前海、南山等快速地铁有21号线和27号线;往福田方向有22号线;往罗湖方向有25号线。


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6楼
2019-09-18 09:29:17
【高铁】项目与深圳北站相距约3.5公里,目前运营的有广深港-京武广线和厦深线,通过跨线运营可通往全国各地。

预计2022年左右,新添赣深线;2025年左右,新添深湛线(江深段)。

刚公示的江深段走线图:


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7楼
2019-09-18 09:56:39
【道路】新区大道北延项目于2017年9月开始动工,原本计划今年6月可通车,现在来看延期通车已成定局,真够拖拉的。
按照既定规划,北延工程分两阶段进行:

第一阶段呈南北走向,南起建设路,下穿和平路、地铁4号线龙华车辆段,连接布龙路,建成后将打通新区大道与布龙路之间交通联系。

第二阶段再顺延至龙观路,打通观澜、龙华、大浪、民治四街道的新联系通道。



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8楼
2019-09-18 10:13:48
项目区位环境

未央花园位于上塘片区,从街道管辖划分来看,上塘隶属于民治街道,在大浪龙胜和民治红山之间,建设路隔开了大浪和民治两街道,布龙路往东就算是龙华老城了。

早些年,上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为集中的区域之一,过去这块区域并不被特别受关注。不成规模的乡级道路分割,让私宅和工业厂区林立相对。


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9楼
2019-09-18 14:10:57
如果以龙华人民路作为界线,区域内最早的商品住房小区是金地上塘道,2009年时入市;2010年开始,潜龙曼海宁高价销售,引起一阵价格讨论,至今都耐人寻味。

随后合正中央原著、特发和平里等项目掀起了上塘片区置业热潮;再到中海锦城地王诞生及入市,片区的整体价值和认可度被完全激活。接着便是大家熟悉的鸿荣源尚峻,以及建设中的金茂府等。


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10楼
2019-09-18 14:11:17
随着龙华对接市中心区的交通环境整体改善,以及龙华新城规划的助推,上塘片区内大批新地开发和城市更新陆续开发,在这样的契机下实现片区整体从工业区转为居住区。

相对于红山片区,上塘的居住属性更为纯粹些。而配套的商业则主要面向社区居民,满足基本的生活所需。


壹号通
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11楼
2019-09-18 23:49:44
期待片区早日开发、定型
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12楼
2019-09-19 08:57:55
地块信息及开发商

未央花园地块三面临路,东侧切角规划为社区公园,地块整体方正。南面地块规划为居住用地,正在平整,可能将出让。

未央花园的用地单位为中国邮政集团公司深圳市分公司,原为深圳市邮政局原A811-0004宗地收地补偿用地,应是作为深圳市邮政局员工的配套宿舍及家庭住房使用,当初规划了1620户。


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13楼
2019-09-19 08:59:19
耽搁了一些年日后,地块始终没有被开发建设。后来大概在2017年调整为保障性住房小区,并开始了基坑工程。再后来2018年初的开工典礼仪式上,恒裕集团突然亮相(施工单位是中建四局),但恒裕没有披露更多公开信息。

由此,地块项目是“保”是“商”扑朔迷离,国土局上也还没有公示相关的或确切的规划信息。

只是在恒裕少有的对该地块项目宣传信息中出现过“项目大卖”字眼,推测有可能至少有部分房源可售。


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14楼
2019-09-19 09:00:23
如果项目房源或部分房源对外出售,这将是恒裕在龙华的首个商品房住宅项目。恒裕是深圳本土起家的房企,知名度比较高的项目有南山后海的恒裕滨城、大南山紫园、南油来福士广场等。

这些项目的地段给开发商起到了不错的品牌背书,加深了置业者对恒裕高格调的印象。事实上,恒裕的品质如何还得看具体的产品经不经得住考验。

目前它的储备项目遍布全市各区,主要以宝安、龙华、龙岗为主,其中龙华储备项目有水斗新围旧改、新田旧改、桔岭老村旧改和牛湖旧改项目等。


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15楼
2019-09-19 09:02:09
说回未央花园项目,其地块整体较为方正,地块东侧预留了切角地块建设社区公园。这能够增加社区休闲空间,并能够缓冲地铁4号线运营时的负面影响。

地块东面隔着腾龙路与金茂府相对;北面与曼海宁为邻;南面是另一规划为住宅用地的地块,目前在做土地平整,暂未知具体的开发主体及实际用途;再往南则是莱蒙国际的简上工业区“工改商”综合体项目。

社区公园正在建设中,即将完工:

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16楼
2019-09-19 09:19:43
项目基本信息及不利因素分析

由于缺少比较多的信息,这一部分暂且简单地过一过,有更多信息再作更新,也欢迎知情人士补充说明。

1,项目总用地面积约3.4万㎡,建设总建筑面积约25.7万㎡。计容建筑面积约16.7万㎡,其中包括约13.6万㎡住宅、2.3万㎡商业。


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17楼
2019-09-20 09:28:49
2,规划有7栋住宅塔楼,共计10座住宅单元楼。塔楼沿地块边缘布局,整体围合布局。中间留出了社区花园。

从获取到的信息来看,规划总户数1400余户,以中小户型为主。

目前进度所有楼栋都已经出地面,最高的已建成30+层,北面比南面进度快:



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18楼
2019-09-20 09:31:25
3,住宅塔楼高约100和150米,层数为29-49层。项目北面的住宅塔楼高,南面的低,主要是为了保障项目北面住宅塔楼的中高层南向视野。

150米高的住宅在片区内其实不算突出,金茂府、中海锦城、和平里二期等社区均是150米+的超高层住宅社区,是超高层住宅比较集中的片区。

超高层已是深圳住宅,尤其是旧改项目的主流趋势。


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19楼
2019-09-20 09:37:36
画面右侧的金茂府、和平里二期都是片区内的“高个”


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20楼
2019-09-20 09:39:32
隔着地铁4号线,未央花园和金茂府相对。

作为片区标杆,主打大户型的金茂府“压力”可不小。


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