龙华价买前海福田网红盘！深圳6住宅新盘齐入市抢客，怎么选？

这两天深圳同时有多个新盘入市，加上现在的市场行情，简单聊一聊。

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深圳6住宅新盘齐入市抢客

仅这两天，深圳一次性预售了6个项目，基本上分布了6个区，包括前海和福田比较关注的项目。

在这之前的2个多月加起来，共预售了12个住宅新房；另外还有6个人才房+安居型商品房，有4531套房。从入市的住宅量来看，整体不少。

这一批新入市的新盘目前均处于登记中，开盘时间也基本在下周末左右的时间，基本涵括了各类需求人群。

值得一提的是，这次福田、前海的盘3房上车均在700多万，这基本上是以前龙华盘的上车价格。

来逐一看下这几个盘：（以下楼盘信息具体均以开发商信息为准）

1、前海时代三期：751万上车前海3房

前海时代尊府Ⅱ这次推售344套建面约89平、190平的新品，均价9.8万/㎡，总价751万起上车前海三房！

项目前一次开盘是在12月份，当时推售270套房约为189-249㎡的单位，共有553批客入围，开盘当天全部售罄，收金57.38亿。也是2023年深圳少有的日光推盘项目。

89平的3房，总价751万进一步拉低了前海的上车门槛，其实也是挺有噱头的。

前海时代三期位于前海桂湾片区南侧，临近滨海大道和桂湾河，南面是水廊道公园，东南望南山，西南看城市海景。

项目所在的桂湾经过十几年的发展，土地利用率大约在75%，是目前前海配套最成熟的板块。

目前区域内待售新房只有前海时代尊府，同时也占据了桂湾建成度最高的位置。

这一批产品同样也会卖得好，位置和上车的总价摆在这里；想上车南山的刚需可以关注下这个盘。

效果图

2、福田中洲湾三期：总价690万起

中洲湾迎海位于福田南部大金沙板块，原为上沙村城市更新项目，规划总建面约126万㎡，分为两大期。

一期命名为中洲滨海华府，目前已经交付运营。

二期命名为中洲湾迎海，其中中洲湾迎海一期去年1月入市，开盘卖了38亿。

这次推售560套房获批预售，项目此次备案均价约9.3万/㎡（送精装），主力户型约96-109-125㎡3-4房。目前正在登记，3月30日正式开盘。

具体的价格：

96平高尔夫景观三房 690-850万

96平深圳湾海景三房 730-910万

109平通透三房双卫 910-1130万

125平横厅真四房  1070-1300万

价格上600多万起买福田很有噱头，所以看很多中介朋友在推这个盘，毕竟这个价格上车福田3房表面上看还是有点吸引人的。

项目整体的位置和配套算比较成熟，有地铁，有商业，周边有产业等

但周边目前城中村的改造还没有那么快，如果看远期整个大金沙片区的规划，这一片不会差，但是你得有足够的耐心去等待。

中洲湾的这期，也是该项目住宅的收官之作，包含了回迁房、保障房、商务公寓，居住上不会太纯粹。

图片来源于朋友圈

3、万丰海岸城瀚府：129套全为大户型

万丰海岸城不用多介绍了，这位老演员曾一度是深圳的“网红盘”，创下了多次开盘被抢的火热场景。项目本身的配套也比较齐全。

万丰海岸城瀚府这次推出的是6栋，总套数129套，全套是大户型，建筑面积约为143-189㎡。

此批产品备案均价约5.5万/㎡，单价区间约4.96-5.79万/㎡，总价区间约712-1091万/套，

从片区的整体的价格来看，这个价显然比较高了，而且这个总价区间是所在片区天花板的终极改善，会选择在项目所在的片区的人群会比较小，基本是片区的土著之类的人群。

目前整个沙井、新桥片区，价格已经被打下来的，旁边的大盘卖4字头，片区也基本是刚需的受众。

所以说，在刚需的片区，置业者在买房时，超出刚需的总价，未来也不会太好卖。

4、绿城桂语兰庭：需要看折扣价格

项目位于光明凤凰城，光明科学公园南侧，距离光明地铁站和光明大街地铁站均600米左右（百度地图测距）。

这次推出约320套，面积89-115㎡3-4房，2梯4户；备案单价4.4-5.17万/平之，这个价格在光明来说已经不便宜了。

之前网传单价3.6万/㎡起，如果这样来算，应该有比较大的折扣。（具体以开发商的信息为准）

总体来说，目前光盘新房太卷了，可选择性也很多。

2023年3月份，绿城首推942套住宅，建面约89-128㎡，单价区间约4-5.9万/㎡，总价区间约363-738万/套；目前项目仅卖出约401套房，还有一半多的房源待售。

来看一下项目的基本情况，体量还算比较大，总建筑面积约31.83万㎡，由9栋29-49层高的住宅组成，总规划2226户，其中商品房约1319套，人才房约907套。

绿城桂语兰庭去年711套人才房配售，配售均价为27660元/平方米（按建筑面积计算）；人才房本身会对商品房的去化会有一定的影响。

5、龙岗博文雅苑

博文雅苑此次共备案197套房，其中住宅181套，建面约76-90㎡带装修3房。

此批住宅产品备案单价3.17-4.21万/平。

项目位于龙岗宝龙科技城·深圳市高级中学龙岗学校对面，由振业集团开发。共由2栋33F住宅组成，其中商品房339套，公租房46套。

项目76平的3房，上车门槛比较低；如果想买这个盘，建议大家实地看再做打算，这里也不方便多说……

7、佳华沙湖广场

佳华沙湖广场位于坪山区碧岭街道，这次预售总套数240套，均为住宅，位于5栋。

此次加推的产品户型面积约为69-95㎡，备案均价约3.5万/㎡，单价区间约3.28-3.88万/㎡，总价区间约249-370万/套。

据了解，相较于2022年首批推出的产品，此次备案均价降超4000元/㎡，单价起价也低约4000元/㎡，另开盘有较大折扣，降价原因估计是跟项目前期去化不理想和户型面积有关。

项目曾于2022年11月推出693套住宅，到目前仍有536套显示期房待售，去化率仅约23%。

这次折扣均价约2.7万/平，项目在坪山来看位置还不错，可以说是片区比较好的选择，但坪山与深圳中心区的距离摆在这里，如果在“原市区”上班，选这里看起来就不香了。

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深圳市场回暖几何？

春节后，很多新盘成交转旺，基本每周都可以看到各种喜报，当然，这个月的数据也肯定会比前两个月要好很多。

3月份截止21日，深圳新房成交约1671套（住宅1338套）；二手房成交3230套（住宅2769套），从这个数据来看，还没有达到深圳市场正常的一个楼市状态；二手房总体的成交量上5000套比较难。

目前看房量确实上来了，但很多置业者还处于观望的状态，观望房价是否还会有变动，观望接下来是否还会有政策出来。

从1-3月入市新盘去化来看，因为没有好的楼盘带动，去化也一般。目前就宝安的珈誉府推1067套，目前签售约345套，去化32%，算是到目前为止去化量最多的一个项目，其它项目基本是1、2位数所成交量，看起来有点淡。

另外就是最近一批人才房的申请人数也在陆续出来，如华发新城（备案名：新城华苑）配售住房共572套，共1716户家庭提交认购申请。住房资格审核合格的认购申请家庭共1694户，资格审核不合格的认购申请家庭共22户。

对比之前动辄就是过万户家庭的申购量，目前来看，人才房的热度也下来了。

3、

国常会释放信号，一线城市可能会进一步优化房地产政策

3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议中，再一次明确了房地产接下来的方向。

会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

这次国常会对房地产表述可以看出，再一次强调了房地产的重要性，仍是中国经济发展的支柱行业；

要进一步优化房地产政策意味着一线城市还会进一步松绑。目前许多二线城市的政策基本已经放开了，剩下的就是一线城市，像深圳还处于一个调控相对比较严的城市，接下来可能也会有进一进的针对房地产放宽政策。

“有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”这一点说明，未来高品质住房成为主流；最新房地产定调中，一个显著的转变是对高端住宅市场的态度。

“市场+保障”的住房供应体系为，将为不同收入层次的家庭提供相应的住房解决方案。“市场的归市场，保障的归保障”重提了，未来保障房的供应会进一点增加。

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